עושים סדר: הסדרת ההסכמים בין הדיירים למארגני פינוי בינוי מגיעה לכנסת

ועדת משותפת אישרה היום (ב') לקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק ממשלתית להסדרת ההסכמים שבין הדיירים למארגני עסקאות פינוי בינוי וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (התחדשות עירונית). האישור ניתן ברוב קולות הקואליציה עם 7 תומכים ו-3 מתנגדים. מדובר בהסדרת התחום הפרוץ שהתגלה בשטח, אשר עלול לחשוף דיירים ללחצים לחתום על הסכמים שעלולים לפגוע בהם ולעכב את תהליכי ההתחדשות העירונית.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

הצעת החוק נדונה בוועדה משותפת לוועדת הרפורמה ולוועדת החוקה, ומבדילה בין יזמי הפרויקטים למארגנים המתווכים של הדיירים. היא מסדירה את תפקידי המארגנים וחובותיהם כלפי הדיירים, ואת חובות הדיירים כלפיהם וכלפי היזמים. החוק החדש מחייב את המארגנים בעריכת הסכמים על כל נתוני העסקה, אשר יסדירו את החובות והזכויות של הדיירים והיזמים לפני ההתקשרות עם הקבלנים המבצעים בפועל את הפרויקט.

במהלך הכנת החוק לאישור סופי התמקדה הוועדה בהגדרת פרקי זמן הקצובים למארגן לאסוף את מספר החתימות של הדיירים על מנת לקדם את אישור הפרויקט ולתחילת העבודות. המספר עצמו תלוי בכמות הדירות המיועדות לחיזוק או במתחמי פינוי-בינוי.

נציין כי חקיקה קודמת קבעה את האחוז המינימלי של הדירות המחייב את כל השאר. החלטות הדיירים יתקבלו בכנסים עם ייצוג של לפחות 40% מהמשפחות המתגוררות במבנה לחיזוק או במתחם לפינוי-בינוי, זאת כדי למנוע מהיזם התנהלות פרטנית (באמצעות המארגן) שעלולה ליצור מצבי "הפרד ומשול" מצדו על מנת להבטיח את האופי הקהילתי של העסקה.

(צילום: בונה הצפון)

יו"ר הוועדה, ח"כ רחל עזריה (כולנו), אמרה כי היא מכירה מניסיונה האישי מקרים לא מעטים בהם המארגנים ניצלו לרעה את מעמדם. "עד היום לא היה חוק שיגדיר מי יכול לארגן ולהחתים דיירים, כמו גם להסדיר את מהות ההסכם, מה שהוביל לפגיעה קשה בדיירים בעיקר מהאוכלוסיות המוחלשות. דיירים אלו חתמו על הסכמים בתום לב עם אנשים שהבטיחו גדולות, אבל מצאו את עצמם כבולים בלי יכולת להשתחרר".

עזריה הוסיפה כי "נוצר מצב שפרויקטים רבים נתקעים ויש מי שמנצלים את הכאוס ומצוקת הדיירים לרעה. הצעת החוק מהווה בשורה אמיתית בהסדרת התחום, להסרת החסמים ולזירוז הליכי ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ". היא הדגישה כי לחוק החדש תהיה תחולה אקטיבית, כלומר הוא יחול גם על חוזים שנחתמו לפני מועד חקיקתו.

בהזדמנות זו, חברי הוועדה הציעו להסדיר את מקצוע המארגן. ח"כ יגאל גואטה (ליכוד) אמר כי "המארגן, במקרה הטוב הוא בעל עבר מפוקפק וחלקלקות לשון. במקרה הרע, הוא שותף בארגון פשע שגורם לדייר להתפנות מביתו בדרכים מאוד בעייתיות. האדם הזה לא בא לדאוג או לסייע לדיירים. לעיתים מדובר באנשים מבוגרים או אזרחים תמימים שלא מבינים על מה מחתימים אותם. החוק נועד לתת מענה לבעיות שאותם מארגנים ייצרו".

היועץ המשפטי של הוועדה, עו"ד תומר רוזנר, ציין שהוא התלבט בעניין הסדרת המקצוע, אבל הגיע למסקנה שלא נכון להסדיר את העיסוק. "אם היזם פועל ללא כל הסדרה, אין סיבה שנסדיר את המארגן ונותיר את היזם ללא מסגרתשמעבר לחובותיו בחקיקה הקיימת. מה גם שהסדרת עיסוק מתווכי המקרקעין בחוק לא הוכיחה את עצמה, ובתחומי ההתחדשות העירונית המארגן כמוהו כמתווך".

עו"ד כרמית יולס ממשרד המשפטים טענה כי הם העדיפו למקד את כובד המשקל בהצעת החוק בקביעה, שתוקף ההסכם עליו יחתים את הדיירים יפוג אוטומטית אם המארגן לא יעמוד בתנאי החוק.

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, הוסיף: "אנחנו רוצים להילחם במארגנים הגרועים 'שחושפים את שיניהם' עבור בצע כסף גם כשאי אפשר לעשות כלום במבנה. אמנם יש צורך לשמור על זכויות הדיירים הקניינית כדי שהחוק ימנע הסתבכויות בעסקאות גרועות אבל צריך גם להיזהר מרגולציה נשכנית מדי שעלולה לפגוע בפרויקטים".

עו"ד קמיניץ: "לא כל מארגן יכול להפוך להיות יזם רק כדי להרוויח יותר לזמן לקידום התוכניות. כי יש אבני דרך שהמארגן צריך לעמוד בהן כדי להיות יזם. אנחנו לא יודעים להגיד מה תקופת הזמן הרלוונטית הנכונה. כי התהליכים האלה ארוכים ומסובכים ועם הזמן ייכנסו למפעל ההתחדשות יותר ויותר פרויקטים גדולים".

הצעת החוק קבעה מכסה אחידה של 3 שנים. במהלך הדיון סוכם שתקופה זו תוגבל לחיזוק מבנים, ובמתחמי פינוי בינוי היא תוגבל ל-5 שנים. לנוסח הסופי נכנסו שינויים לטובת הדיירים: הורחבו חובות הגילוי נאות של המארגנים, כולל חובת המארגן לגלות אם הוא עובד מטעמו של היזם או שאחד הדיירים הוא קרוב משפחה שלו.

ח"כ עזריה גם גילתה כי "בעתיד הרשויות לפיתוח עירוני יחויבו בעצמן או באמצעות מי מטעמן לבצע הכשרה מוקדמת של המארגנים לתפקידם וכל מארגן יידרש להצהיר לדיירים אם הוא עבר את ההכשרה. בנוסף נקבע טופס אחיד להתקשרות בין דייר למארגן כך שיהיה ברור לדייר עבור מי הוא חותם ועל מה הוא חותם".

שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, הגיב על אישור החוק: "היום עשינו עוד צעד בדרך לשים סוף לתופעת המאכרים שמבטיחים הבטחות שווא לדיירים ומרוויחים על חשבונם.

"הצעת החוק היא חלק מהפעילות המקיפה שלנו להגנה על האזרח, בראשה תיקון חוק המכר, שמרחיב את ההגנה על רוכשי הדירות, שגם הוא יגיע בקרוב לקריאה שנייה ושלישית".