דבר המומחים: מה צפוי ב-2018 בשוק הנדל"ן?
שנת 2017 מסתיימת עם ההישג העיקרי שבו מתגאה הממשלה, והוא הקיפאון השורר בשוק הדיור. אבל לא כולם בטוחים שזה מקור לגאווה גדולה. מה צפוי לנו ב-2018, והאם אפשר לצפות לירידות מחירים - או שההמתנה היא לשווא? שאלנו את המומחים
הרבה תוכניות - מעט מעשים: הממשלה ומשרד האוצר מציגים חדשות לבקרים את הפעולות להתמודדות עם משבר הדיור. אבל שנת 2017 עומדת להסתיים, וההישג העיקרי שבו מתגאים בממשלה הוא הקיפאון השורר בשוק הדיור, ולא כולם בטוחים שזה מקור לגאווה גדולה.
בצעדים השונים של הממשלה כלולים למשל הסכמי הגג, שנועדו להבטיח בניית מאות אלפי דירות, אישור תוכניות בנייה מזורזות באמצעות הוותמ"ל (ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), צעדים להרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן וכן תוכנית "מחיר למשתכן", שמבקשת לספק פתרונות דיור מוזלים לזוגות צעירים.
אך בינתיים הרוכשים ממתינים לראות מה יקרה למחירים ולא ממהרים לרכוש דירות, ובהתחלות הבנייה נרשמה ירידה וטרם נבנתה אפילו דירה אחת בתוכניות שאישרה הוותמ"ל. כמו כן מתעוררות מחאות של רשויות ותושבים נגד הסכמי הגג, תוכנית מחיר למשתכן חורקת, וחרף כל המאמצים - המחירים ממשיכים לטפס, אם כי בקצב מתון יותר מבעבר.
אז מה צפוי לנו ב-2018 - האם מומלץ להצטרף להגרלות מחיר למשתכן? האם מגמת התחלות הבנייה עשויה להתהפך ותענה על הביקוש? והאם אפשר לצפות לירידות מחירים, או שספק אם אלו יגיעו?
"יש פה קיפאון שהוא תוצאה של הרבה צעדים שגויים", הסבירה בוגין בדיון. "בעצם עצרו את הביקושים. מה שאותי הכי מטריד הוא שהתחלות הבנייה ירדו, וזה אומר שאין הגדלה של ההיצע".
לשאלה מי האשם במצב השיבה: "הממשלה אשמה חד-משמעית. מחיר למשתכן הרג את השוק. בעצם הממשלה לקחה את כל הקרקעות שיש, ניתבה אותן למגזר מאוד יקר לליבנו - אבל מגזר מאוד מצומצם - ויתרת השוק נשארה ריקה. יזמים שמחפשים קרקעות לבנייה פשוט לא מוצאים".
שנת החמצה
עו"ד ענת בירן ציינה בדיון את חלקן של הרשויות המקומיות בהאטה במתן היתרי בנייה, שיאפשרו להוציא את התכנון אל הפועל. "נטיית רוב הרשויות, במיוחד באזורי הביקוש, היא לעצור כל יוזמה ולהציב חסמים", אמרה. "בשנת 2017 ראינו הרבה מאוד עצירה ובלימה מהכיוון הזה, ולהערכתי נראה עוד יותר מזה בשנה הקרובה".
בהמשך הזכירה בירן את שיעור הזכאים הנוטשים את מחיר למשתכן. "פונים אלינו הרבה מאוד חבר'ה שנכנסו להגרלה במחיר למשתכן, וכשמגיע השלב שהם יכולים לממש אותה - אין להם מה להגריל כיוון שהדירות הן בכלל לא מה שהם חשבו", אמרה.
"אנחנו מכירים עררים ועתירות שמוגשות, גם על ידי השכנים מסביב וגם על ידי זוכי מחיר למשתכן, שיוצאים למלחמה ביזמים שבעצם לא מספקים את הסחורה שעבורה הם השתתפו", הוסיפה. "זוגות צעירים לא יהיו צעירים כשהדירות יהיו מוכנות, אז חבל על הזמן. אתה מתחיל בגיל 20 - ובגיל 30 עם שני ילדים תקבל את הדירה שקנית שנים קודם".
רוני כהן הוסיף ואמר: "אני חושב שזו שנת החמצה מאוד גדולה. כנראה שלא כל כך מבינים שמה שקרה פה בשנה האחרונה הולך להשפיע לרעה גם על הדיור וגם ליצור בעיה חברתית בשנה-שנתיים הקרובות. הביקושים הכבושים לא הולכים לעשות טוב לשוק הנדל"ן".
"אין פה משילות, אין המשכיות", הוסיף. "בכל פעם שר חדש בא לשנות כל מה שעשו לפניו, ואני לא יודע מה יהיה כשידברו על הבחירות ויהיה שר אחר".
"התושבים הבינו שעליהם למחות"
עו"ד צבי שוב, מומחה בתחומי תכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, סבור כי המאפיין העיקרי בשנה האחרונה היה מחאות התושבים שהתעוררו בערים רבות נגד הסכמי הגג וקידום תוכניות מתאר. רובן מחאו על היעדר תשתיות מספקות, שיענו על כמות התושבים הגדולה שעתידה להתווסף במסגרת אותן תוכניות. לעיתים הצליחו המחאות, למשל בהרצליה, שם הוחלט למשוך את תוכנית המתאר לעיון מחודש.
"רשויות רבות מבקשות לקדם תוכניות מתאר מקומיות, שיקבעו את פניהן בשנים הקרובות", הוא אומר. "התושבים, שהבינו כי עליהם לצאת לרחוב ולמחות כדי שגם דעתם ועמדתם יישמעו, בחרו לעשות שימוש בכלי של ההתנגדות לתוכניות הבנייה, המוגדרת בחוק כזכות יסוד המיועדת למי שנפגע מהתוכנית ומעוניין לשנות אותה".
בראייה לעתיד הוא צופה כי המחאות יתגברו - דבר שעשוי להוביל לשינוי במדיניות הרשויות המקומיות. "הרשויות יחלו בעתיד לעשות שימוש נרחב בהליכי שיתוף ציבור טרם קידום תוכניות, על מנת להימנע ממחאות מסוג אלו בעתיד", הוא מעריך. "אבל יש לזכור כי כל מתנגד משקף בדרך כלל ראייה פרטנית ואינטרס אישי, ולא ראייה כללית ואינטרס של הרשות - או אף של המדינה, המשוועת לדירות".
ירידה דרסטית במספר העסקאות
רונן שטרית, בעלי רשת התיווך אנגל סכסון, מציין כי אף ששנת 2017 התאפיינה בירידה דרסטית במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, מוכרי דירות יד שנייה לא מראים נכונות להוריד מחירים. הוא מוסיף כי אם המגמה של מחיר למשתכן תמשיך גם בשנה הקרובה, שוק היד השנייה יישאר תקוע.
בשנה הקרובה הוא לא צופה ירידות מחירים דרמטיות, אך כן צופה התייצבות ואף ירידות מחירים של אחוזים ספורים בערים שבהן תוכנית מחיר למשתכן פעילה במיוחד, דוגמת עפולה. לעומת זאת, במקומות שטרם פורסמו תוצאות ההגרלות, הזוגות הצעירים נמצאים לדבריו בהמתנה - דבר היוצר האטה ואף קיפאון זמני במכירות דירות.
עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, סבור כי 2018 תתאפיין בהאטה בהיקף הדירות שיוקצו לזכאים במסגרת מחיר למשתכן, דבר שיעודד עלייה בביקוש ועליות מחירים.
"למרות כל מאמצי שר האוצר ואנשי משרדו, הם אינם מצליחים לשווק קרקעות בקצב שהתחייבו לו, ואף גרוע מכך, כל הקרקעות המשווקות אינן זמינות לבנייה מיידית", הוא מוסיף. "הדבר גורם לירידה בהתחלות הבנייה, וכתוצאה אנחנו צפויים לראות עליית מחירים".
"ההיצע לא מדביק את הביקושים"
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, מציין כי "אי הוודאות לגבי אופי הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן, הן ברמת התוכנית והן ברמת ההיצע והזמינות, הוביל בשנה האחרונה להאטה משמעותית בקצב מכירת דירות חדשות וכן האטה ברכישת דירות יד שנייה".
אם תימשך המגמה של ירידה בהתחלות הבנייה, אמסלם לא צופה ירידות מחירים ב-2018. "היצע הדירות אינו מדביק את הביקושים", הוא מסביר. "נראה כי ההליכים הבירוקרטיים עדיין ימשיכו לעכב את קצב התחלות הבנייה ומתן היתרים, וזה כמובן יקטין את ההיצע אל מול הביקושים , דבר שיוביל לעליות מחירים".
עוד הוא הזכיר את הבטחות הממשלה, שטרם התממשו, להביא עובדים זרים לענף הבנייה, הסובל ממחסור בכוח אדם. "המחסור בכוח אדם מקצועי הביא להתייקרות מחירי הביצוע הישירים לפרויקט ולהארכת זמן הביצוע, מה שמוביל לעלויות נוספות של מימון ומכאן להתייקרות נוספת, שאותה בסופו של דבר משלמים הרוכשים".
עדי נוב, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברת ביטוח סיכוני האשראי בססח, צופה בשנה הקרובה פשיטת רגל של קבלני ביצוע. "קיימת אי ודאות גדולה בשוק זה", היא מסבירה. "בחודשים הקרובים צפויה כניסה של פרויקט ראשון בביצוע אחת החברות הסיניות שזכו ברישיון, ובמקביל נרשמה ירידה של התחלות הבנייה ומסירת הדירות.
"לכך יש לצרף האטה מסוימת בפרסום מכרזי תשתיות לאומיים", היא מוסיפה. "כל אלו גורמים להגברת התחרות על הפרויקטים היוצאים לשוק. המשך אי הוודאות לגבי סוג ורמת המעורבות של הממשלה בשנה הקרובה, בנוסף לרגישות גבוהה של הקבלנים לכל שינוי עתידי במדיניות הבנקים או מחירי הכסף, עשויים להביא להערכתנו, לפשיטות רגל של קבלנים".
לעומתם, דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, דווקא אופטימית. "התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה על ידי הממשלה השנה קובעת יעדי תכנון שאמורים לתת מענה לצורכי הגידול באוכלוסייה עד 2040", היא אומרת. "צעדי הממשלה בתחומי התכנון והשיווק, שיפעלו בתיאום עם יעדי התוכנית, אמורים לתת מענה הולם לצורך העתידי ולמנוע את המשבר הבא. נראה שהסכמי הגג, בשילוב פעילות משלימה במסגרת התחדשות עירונית, נותנים מענה לצורכי הדיור בעשור הקרוב".
פז ארז מוסיפה כי חרף מחאות התושבים והרשויות הסכמי הגג מגלמים יתרונות, כגון העברת שליטה וכוח לרשות, הבטחת תקציבי פיתוח וקדם מימון ועוד. "היערכות נכונה של הרשויות ובניית מערך ארגוני עירוני יאפשרו לערים אשר ייערכו להפוך את הסכם הגג להזדמנות של פעם בחיי העיר".
