האוצר הכשיל את ביטול מחירי המינימום לקרקע

מועצת מינהל מקרקעי ישראל דחתה היום (ב') את הצעת שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, לבטל את מחירי המינימום במכרזים למכירת קרקעות לקבלנים באזורי עדיפות לאומית א' (מרבית היישובים בפריפריה) ובירושלים. גורמים במינהל טוענים שההצעה, שנועדה להוזיל לקבלנים את עלות הבנייה ובעקיפין - להוזיל את מחירי הדירות - נדחתה בשל התנגדות חריפה של נציגי האוצר במועצה, שטענו כי יישום ההצעה יאפשר לקבלנים לקבל לידיהם קרקעות בחינם וליצור קרטלים של נדל"ן.

במקום ההצעה המקורית, אישרה המועצה הצעת פשרה, הכוללת הוזלה משמעותית של מחירי המינימום במכרזים. לפי ההצעה, יעמדו מחירי המינימום למכרזים באזורי עדיפות לאומית א' על 7.7% בלבד מהערכות השמאים למחירי הקרקע המתפרסמות בסמוך למכרז, לעומת כ-15% מהערכות השמאים כיום. ואילו מחירי המינימום למכרזים בירושלים יעמדו על כ-22% מהערכות השמאים, במקום כ-45% כיום.

מינהל מקרקעי ישראל מנהל את המכרזים שבהם נמכרת אדמת הלאום לקבלנים וליזמים, המהווים את המרכיב העיקרי לקרקע במדינה. המינהל מעסיק שמאים, שמכינים לכל מכרז הערכת מחיר, וממנה נגזר מחיר המינימום. מחיר המינימום מוגש למנהלי המכרז רק עם פתיחת המעטפות, וקבלנים שמציעים הצעות נמוכות ממחיר המינימום - אינם זוכים במכרז. הנוהל הזה היה אמור להיות מבוטל, כאמור, בכל המכרזים באזורי עדיפות. אם ההצעה הייתה עוברת, קבלנים היו יכולים לזכות במכרזים בכל מחיר - אפילו חינם.

הקבלנים טוענים שמחיר הקרקע מהווה 10% עד 50% ממחיר בניית דירה בישראל (10% בפריפריה, 50% במרכז) ושמחירי המינימום כופים עליהם לייקר את המחירים לצרכני הקצה - במרכז, או פשוט לא לבנות - בפריפריה. הקבלנים טוענים שביטול מחירי המינימום היה מאפשר להם להוזיל את הדירות בבאר-שבע, לדוגמא, בכ-10%. ביטול מחירי המינימום לא היה מונע את מהקבלנים שיזכו במכרזים "לדפוק מחיר" על דעת עצמם ולהמשיך למכור ביוקר, אך אטיאס טען שבחלק מהמקרים חוקי ההיצע והביקוש יגרמו למחירים לרדת. במידה והנחותיו של אטיאס הן נכונות, ניתן להעריך שהוזלת מחירי המינימום תביא לירידה קלה במחירי הדירות העתידיים בפריפריה ובירושלים.

קרקעות להשכרה יחולקו בלא מחיר מינימום

 מה שנשאר מהצעתו המקורית של אטיאס ואושר היום בישיבת המועצה היא ביטול מחירי המינימום במכרזים עתידיים של דיור להשכרה. זאת, כחלק ממדיניות הממשלה לעודד קבלנים לבנות בניינים להשכרה ציבורית, שכמעט לא נבנו בישראל בעבר. ואולם, נכון לעכשיו מדובר בהחלטה תאורטית בלבד, כיוון שעדיין לא התפרסמו מכרזים כאלה.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: מועצת מקרקעי ישראל החליטה לערוך מספר תיקונים בהצעה שהובאה על ידי שר השיכון. התיקון נעשה על דעת חלק ניכר מחברי המועצה.

מחיר המינימום במכרזים הוא נקודת ייחוס לבדיקה כי תוצאות המכרזים משקפים ערכים ריאלים והם תולדה של תחרות אמיתית. הפחתת מחיר מינימום אין משמעותה הפחתת מחיר הקרקע, שכן המחיר הוא תולדה של ההצעות בהליך המכרזי. החשש מביטול מחיר המינימום הוא כי הדבר יאפשר זכייה במכרזים בערכים לא ריאלים כתוצאה מהיעדר תחרות אמיתית בין המתמודדים במכרז (כגון באמצעות תיאום מחירים). נוכח האמור החליטה המועצה לערוך שינוי בהצעת ההחלטה לנוסח מידתי יותר.