מחירי הדירות רק עולים - האמנם?

ציבור רוכשי הדירות מבולבל. השמאי הממשלתי טוען כי מחירי הדירות עלו בחדות בשיעור של 17% בשנה האחרונה, מתוך זה 4% ברבעון האחרון. לדבריו, מחירה של דירה ממוצעת בעיר אופיינית דוגמת אשדוד עלה השנה לכ-1 מליון שקל - עלייה שנתית של 13%. בתל אביב הגיע מחירה של גירה בגודל זהה ל-2.2 מליון שקל - עלייה שנתית של 30%.

• חזקיהו: "אם לא נעשה דבר, מחירי הדירות יכפילו עצמם"
  

נשאלת השאלה אם "מר ישראלי" בבואו לרכוש דירה, סמוך ובטוח שמדובר במחירים שרק עולים ועולים? מסתבר שלא כך הדבר.

מנתוני מינהל הכנסות המדינה מתברר כי מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.6% כבר בינואר, כלומר בתחילת הרבעון הקודם. בנוסף, באותו חודש נרשמה ירידה תלולה של 6% במספר הדירות שנרכשו. המשמעות: האטה של ממש בשוק הנדל"ן בישראל.

הפער העצום בין נתוני השמאי הממשלתי ונתוני רשות המיסים טמון בשיטת החישוב. השמאי הממשלתי לוקח כמדגם מייצג כ-4,300 דירות מתוך סך של כ-8,000 דירות הנמכרות בישראל מדי שנה. בנתוניו הוא שם דגש על דירות ארבעה חדרים, זאת מתוך הנחה שאלה הדירות הכי פופולריות בקרב רוכשי הדירות בישראל.

לעומתו, מנהל הכנסות המדינה מבצע פילוח של רכישת כל הדירות החדשות לעומת רכישת דירות מיד שנייה, ואינו מביא בחשבון את גודל דירה ואת מאפייניה.

המחירים נעצרו ברוב הערים

שתי השיטות גם יחד אינן מדויקות. בנסיבות אלה מובן מדוע "מר ישראלי" מבולבל בבואו לרכוש דירה בעיר מסוימת, שכן אין הוא יודע אם המגמה היא עליית מחירי הדיור או דווקא ירידת מחירים, אם היקפי המכירות עלו, או שמא מכירת הדירות באותה העיר דווקא במגמת ירידה.

ניתוח שערכנו בלשכת שמאי המקרקעין מגיע בכל זאת למסקנה אחת ברורה: ברבעון הראשון של 2010 מבחינים בשינוי מגמה - מספר העסקות קטן באופן משמעותי בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2009: מגדובר בירידה של 10%-20%.

עוד עולה כי ברוב הערים נעצרה עליית המחירים לחלוטין. נתונים אלה נכונים הן לתל-אביב והן לערי הלווין דוגמת ראשון לציון, אשדוד, נתניה וכדומה. להערכתנו, כעת מתחילה אפילו מגמה של תיקוני מחירי מתונים כלפי מטה.

המלצתנו לרוכש הדירה היא לא להיכנס לפולמוס "מי צודק? השמאי הממשלתי או מנהל ההכנסות?" וגם להימנע מניתוחים מעמיקים של כלכלת אירופה והעולם.

אלה המעוניינים לרכוש דירה צריכים לבדוק את נתוני הבית, הרחוב והשכונה שבהם הם מתכוונים לבצע את העיסקה, וזאת באמצעות מעקב אחר עסקות רכישה מדווחות, שכיום ניתן לאתרן באתר האינטרנט של רשות המיסים.

כדי לנתח את העסקות מומלץ להיעזר באיש מקצוע, שיאפשר להבין משתנים רלבנטיים כגון שטח, קומה, חזיתות, רמת בנייה ועוד, ולהתאים נתונים אלו לדירה הנרכשת. רק כך ניתן לקבל החלטה מושכלת לפני ביצוע ההשקעה.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין