מחירי הדירות - בנק ישראל נגרר לסחרחורת
הפרוטוקול של דיוני הריבית משקף את הבלבול ביחס לציפיות משוק הנדל"ן: אם מחירי השכירות צפויים לעלות השנה מעל לתחזיות, כיצד צפויה התמתנות בקצב עליית מחירי הדירות? בינתיים הרוכשים על פרשת דרכים, נבוכים יותר ממורי הדרך
לקראת סוף אוגוסט החליט נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, לא לשנות את שער הריבית לספטמבר, לאחר שהעלה אותו בחודש הקודם ל-1.75%. התנודות ואי הוודאות במחירי הדירות היו אחד הגורמים להחלטת פישר. הבנק אמור להיות מצפן או נווט, אבל בשנה החולפת הוא עבר טלטלות בין הציפיות למציאות. הבנק לא מוביל, אלא נגרר לסחרחורת.
הסטטיסטיקן הממשלתי שלמה יצחקי, הסביר השבוע את הבלבול בכך, שלא גוף רשמי אחד, אלא שלושה בוחשים בקלחת. "איש לא טועה או מטעה, אלא כל אחד מספק תשובה שונה לשאלה שונה על סמך מדד שונה שנשען על בסיס נתונים שונה. הדבר דומה לאדם שיודע את השעה הנכונה רק אם יש לו שעון אחד ולא שניים, קל חומר - שלושה שעונים", אמר יצחקי.
הבלבול של הבנק המרכזי משתקף בפרוטוקול הדיונים על ריבית ספטמבר. סוגיית שוק הדיור תופסת בו מקום רחב מאשר בחודשים הקודמים. "על פי תחזית שנערכה בבנק ישראל צפוי שיעור עליית מחירי הדירות להתמתן בשנה הקרובה. עם זאת עדכון התחזית בחודש האחרון (אוגוסט) מצביע על התמתנות קטנה יותר בקצב עליית המחירים מזו שהיתה צפויה קודם לכן", נכתב בפרוטוקולים.
הדברים נאמרו גם על רקע נתוני מחלקת המחקר של הבנק ביחס העלייה הנמשכת במחירי הנדל"ן, לפחות ממאי ובעיקר באוגוסט שבו עלו המחירים ב-2.2%. המשמעות היא שב-12 החודשים מקיץ 2009 ההתייקרות הצטברה ל-22%. "בחינה עדכנית של רמת מחירי הדירות, יחסית לגורמים היסודיים המשפיעים עליהם, מראה כי הם אינם סוטים במידה משמעותית מהסביבה המוסברת את גורמים אלה". הכוונה להיצע הדירות ביחס לאוכלוסייה, למחזור העסקים ולרמת הריבית.
עם זאת, וכאן נקלע הפרוטוקול לערפל, "קצב עלייתם המהיר של המחירים אינו מוסבר במלואו על ידי גורמי היסוד ומתבטא בעלייה מהירה של המחיר הריאלי של הדירות, של היחס שבין מחירי הדירות לשכר הדירה והמשך העלייה ביחס שבין מחירי הדירות והשכר הממוצע. אם עלייתם בקצב הנוכחי תימשך גם בעתיד, עלולה רמת מחירי הדיור להתרחק מהרמה התואמת את גורמי היסוד הכלכליים".
השפה הדיפלומטית של הנגיד פישר מרככת כאן את אימת הבועה, שאותה חזה וניסה להפריך בחודשים הקודמים. הנגיד אף ניסה לעצור אותה בחודש הקודם, כשהחליט במפתיע להעלות את ריבית אוגוסט מ-1.5% ל-1.75%. הודעת הבנק כבר נקטה באזהרה המעודנת הזאת של התרחקות מחירי הדיור מרמת "גורמי היסוד הכלכליים". גורם בבנק אמר פשוט, ש"הנגיד מוטרד מהעלייה המהירה של המחירים והעלאת הריבית נועדה לעצור אותה".
מבולבלים? אתם בחברה טובה
עד כמה דומיננטי החשש מבועת הנדל"ן בהחלטת הריבית העידה הערכת הבנק ביולי, לפיה אין מקום להעלאת הריבית על סמך מצבו הריאלי של המשק. הלמ"ס עדכנה כלפי מטה את נתוני הצמיחה והיצוא, ובנק ישראל העריך שתהיה האטה בפעילות המשק.
חלף חודש ומשהו ואפילו הלמ"ס משנה כיוון. השבוע היא עדכנה בתפנית חדה כלפי מעלה את נתוני הצמיחה ל-4.1% עד סוף השנה, בחצי אחוז יותר מתחזיות האוצר ובנק ישראל.
מבולבלים? תתנחמו בכך שאתם בחברה טובה. כלומר, אם מחירי הדירות במגמת עלייה - בניגוד לכיוון הכללי של המשק, יש חשש לבועה והצדקה לריבית שתמנע את התנפחותה. אבל אם מתעמקים בפרוטוקול דיוני הריבית של אוגוסט, שמתפרסם בדרך כלל שבועיים לאחר פרסום החלטת הריבית, מגלים שם את התחזית הבאה: "בשנה הקרובה צפויה התמתנות בקצב העלייה של מחירי הדירות". אבל כאן, זו כבר לא סתם תחזית.
הפרוטוקול מגלה, כי בדיוני הבנק על הריבית לאוגוסט הוצגה "משוואה לחיזוי מחירי הדיור" על פי גורמים כגון מחירי הדירות, ריבית המשכנתאות, שער החליפין, שיעור האבטלה, היקף התחלות הבנייה, והיחס שבין היקף האוכלוסייה למלאי הדירות. מהמשוואה הזאת עלה כי "סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן צפוי לעלות ב-12 החודשים הבאים בשיעור גבוה ממה שהוערך לפני כן". אז מה קורה כאן?
השבוע הסתבר כי המשוואה של הלמ"ס משקללת את סעיף הדיור במדד שמתייחס למחירים של דמי השכירות ולא של מחיר הדירות. מצד שני, הרי למדנו שתחזית בנק ישראל לגבי מחירי הדירות מושפעת מהיחס בין מחיר שכר הדירה למחיר הדירה, שהוא מ"גורמי היסוד הכלכליים" של סביבת המשק, על פיה יש לבחון אם התייקרות מחירי הדיור היא חריג בועתי או חלק מתהליך שעובר על המשק.
אם כן, יש סתירה בין הפסקאות בפרק שוק הדיור שבפרוטוקול דיוני הריבית של אוגוסט. שכן מסקנת הפסקה הראשונה היא כי סעיף הדיור במדד (של מחירי השכירות, להזכירכם) צפוי לעלות בשנה הקרובה בשיעור גבוה מהתחזיות. זה לא עולה בקנה אחד עם מסקנת הפסקה הבאה, כי על פי אותה משוואה "צפויה בשנה הבאה התמתנות בקצב עליית מחירי הדירות (ברכישה)".
סקירת מחירי הדיור שפרסם בנק ישראל לפני כשנה העריכה, שעליית מדד מחירי הדיור (בשכירות) תתמתן במהלך שנת 2010. הפרסום ביקש להגיב על הטענות שהבנק הוא זה שמנפח את בועת הנדל"ן. הסיבה לכך היא הריבית הנמוכה מול האינפלציה הגבוהה, שמשמעותה ריבית ריאלית שלילית שמעודדת רכישת נכסים במטרה לשמור על ערך הכסף. תגובת הבנק רמזה שהנגיד יעלה את הריבית.
הריבית אכן עלתה כעבור 10 חודשים. בבנק טוענים כי רק אם תהיה לאורך זמן עלייה בריבית הריאלית (ריבית הבנק בניכוי האינפלציה), היא תביא לירידה ריאלית של מחירי הדירות. דו"ח האוצר מסוף יולי אמנם מציין ירידה במחירי הדירות כבר מראשית 2010 (רק ביוני בשיעור של כ-1%), למרות העלייה במכירת הדירות, בעיקר למשקיעים בעלי הכנסה פנויה גבוהה. בינתיים, אנחנו על פרשת דרכים, נבוכים יותר ממורי הדרך.
לפנייה לכתב/ת 
