קבוצת רכישה - חיסכון כספי או כאב ראש?

אם מסתמכים על כותרות העיתונים ושיחות הסלון, אפשר לחשוב ש-90% מהעסקאות בשוק נעשות באמצעות קבוצות רכישה. בפועל המספרים אחרים כמובן, אבל מדובר עדיין באחד מהטרנדים הגדולים של הענף בשנים האחרונות, זאת בזכות ההבטחה - שלא תמיד מקויימת, והיא להוזיל את מחיר הדירה בעשרות אחוזים.

• טעון בדיקה: דירת יד שנייה מקבוצת רכישה  
  

אז אם גם אתם עומדים להצטרף לקבוצת רכישה, יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני החתימה.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצות רכישה, בדומה לגוף הותיק יותר הקרוי עמותת בנייה, מאתרות קרקע מגורמים פרטיים או במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, ולמעשה הופכות ליזם.

לאחר רכישת הקרקע, קבוצות הרכישה מתקשרות עם חברה קבלנית לצורך בניית הפרויקט. לאחר השלמת הפרויקט - כל חבר בעמותה מקבל את יחידת הדיור שרכש והופך לבעל דירה בפרויקט.

היתרון העיקרי של קבוצת רכישה הוא בחיסכון בעלויות הדירה לעומת קניה מקבלן. מנהלי קבוצות הרכישה מבטיחים להשיג הנחה בשני אופנים. האחד, חיסכון מרכיב היזמות שמרוויחה חברה הבנייה.

השני הוא חסכון במיסוי, אך על מנת להשיג חיסכון במס יש לבצע תכנון מס נכון. אם רשויות המס לא ישתכנעו שחברי קבוצת הרכישה אכן פעלו בתום לב - הטבות המס יבוטלו.

ראשית, גובה ההנחה הטמון באותן קבוצות רכישה, מרמה מעט: אתם מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז, שנתיים ויותר לפני קבלת המפתח. בנוסף, ההתלהבות עשויה לגרום לכך, שקבוצת רכישה נוטה לשלם סכום גבוהה יותר על הקרקע.

שנית, עלולים להיווצר חיכוכים בין חברי הקבוצה בזמן בחירת הדירות, ולכן חשוב להסדיר עניין זה מראש. בנוסף, צריך לזכור שהמארגן לא עושה זאת לשם שמיים, ויש לוודא שהמחיר שהוא גובה אינו מוחק את הרווח היזמי שנחסך לכאורה.

מכיוון שכל קבוצת רכישה מהווה מעין מקלט מס, הדבר כרוך במספר סייגים. כך למשל,למארגן הקבוצה אסור להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אתם הופכים לרוכשים והוא למוכר, וכל הטבות המס מתפוגגות.

ההתחייבות יכולה להתבצע בעל פה לכל היותר, ועל סדר גודל שנוטה לצמוח בסופו של דבר בדרך כלל. מכיוון שמס הכנסה הקשיח את עמדתו, במקרים רבים לא תיהנו מהטבת מס ולכן כדאי לשקול לשים את כל יהבכם על הנחת מרכיב היזמות ולסגור מראש את מחיר הדירה בחוזה, אפילו במחיר של ויתור מראש על הסיכוי להטבה.

באירועי המכירות המאורגנים של קבוצות הרכישה הגדולות, רבים נוטים לחתום על חוזים שרחוקים מלהיות מלאים בפרטים הכרחיים, זאת בשל הלחצים שמפעילים אנשי המכירות לצד התקווה לרכישת דירה מוזלת. אם אתם נחושים לחתום על העסקה, נסו לפחות להגיע עם עו"ד לארוע כדי שיעבור על ההסכם בזמן אמת.

אם אתם קבוצת רכישה שעומדת להשתתף במכרז של המינהל, חשוב מאוד לקחת בחשבון העלויות את העובדה, שבמקרה כזה אין פטור ממע"מ, זאת בשונה ממקרה של רכישת קרקע מבעלים פרטיים.

פרט חשוב נוסף הוא חוק המכר, שעלול דווקא לפעול נגדכם: מכיוון שחבר קבוצת רכישה הוא למעשה הקבלן היזם, הוא אינו נהנה מהגנת חוק המכר ומתיקון ליקויים מצד הקבלן המבצע.

יש לשים לב, שהחוק מאפשר היום לייסד בקלות יחסית קבוצת רכישה. התארגנות של 6 או 8 משפחות לשם הקמת בניין משותף או שורה של קוטג'ים, נחשבת כעמותה לכל דבר.

כיום, במכרזי מינהל מקרקעי ישראל אין כל מגבלה - כל אזרח יכול לגשת לכל מכרז. כמובן שכדאי לשאול את עצמם קודם לכן האם אתם מוכנים ליזמות מסוג זה. 

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך האתר www.mydira.co.il . מידע נוסף על קבוצות רכישה אפשר למצוא כאן