מתגרשים? כדאי לקנות את חלקו של הגרוש בנכס
בני זוג שנפרדים נוטים למכור את ביתם ולרכוש שתי דירות נפרדות. אולם לא בכל המקרים זו ההחלטה הנכונה: לעיתים משתלם יותר למכור את הדירה לבן הזוג ולשמור על הנכס
שיעור הגירושין הגבוה בישראל משפיע גם על שוק המקרקעין. במקרים מסוימים, כשהתא המשפחתי מתפרק, בני הזוג נוטים למכור את דירת המגורים שלהם מתוך אילוץ ושיקול כלכלי ולעיתים מתוך שיקול לא רציונלי. מרביתם רוכשים דירה אחרת, לרוב זולה וקטנה יותר, לעתים מתרחקים לכוון הפריפריה.
לא בכל המקרים ולא כל מי שמוכר דירה יכול להגיע שוב לדירה משלו. אך במצב בארץ בו נמצא כיום שוק השכירות בארץ, מעדיפים מי שכבר היו בעלי דירה לרכוש דירה נוספת ולשלם משכנתא מאשר לשלם דמי שכירות פעם נוספת.
זוגות המתגרשים צריכים לשקול היטב האם משתלם להם למכור את הדירה שבה חיו במשותף עם בן/בת הזוג, שכן לעיתים, על אף הקושי הכרוך בדבר, כדאי להשאירה, גם בשל שיקול הקשור בהתפתחות החוק והפסיקה של בתי המשפט בעניין זה.
מדור
לדמי המזונות שמשלם אב לילדיו נוסף רכיב הקרוי "מדור". כלומר, אב חייב לשלם מעבר לסכום המזונות השוטף, גם את דמי המדור, המהווה למעשה את ההוצאה הכרוכה בהעמדת דיור לרשות ילדיו.
הפסיקה קבעה כללים ברורים בעניין: עבור ילד אחד מחויב האב ב 1/3 מדמי השכירות, עבור שני ילדים ב – 40% מדמי השכירות ומשלושה והלאה – 50%. מדובר בדמי שכירות סבירים לדירה קטנה יותר וזולה יותר מזו שהצדדים התגוררו בה.
במקרים רבים נמנעו נשים מלרכוש דירה מחשש פן בית המשפט לא יפסוק להן דמי מדור אם תהיינה בעלות דירה ולכן נאלצו במשך שנים רבות להתגורר בדירות שכורות.
מדור רעיוני
בשנים האחרונות, הכירו בתי המשפט בהשתתפות האב בתשלומי משכנתא כתשלומי "מדור רעיוני". כלומר, אישה שרכשה דירה למגוריה ולמגורי הילדים תהיה זכאית להשתתפות האב במשכנתא כאילו היה מדובר בדמי שכירות ובלבד שתשלומי המשכנתא עומדים ביחס סביר לתשלום ששילמה עבור דירה מושכרת.
כך נוצר מצב בו מרבית הנשים שהחזיקו במשמורת על הילדים, העדיפו לרכוש דירה כשיש בסיס להסתמכותן על דמי המדור כמקור לתשלום משכנתא.
עד כדי כך השתרש העניין שהבנקים למשכנתאות, בבואם לשקול מתן הלוואה לאישה, לוקחים בחשבון כאילו עומדת לרשותה הכנסה גבוהה יותר מזו שהיא משתכרת בפועל, אליה הם מצרפים את דמי המדור להם היא זכאית בחישוב הסכום החודשי העומד לרשותה, כחלק ממערכת השיקולים אם לאשר או לא את ההלוואה.
עסקאות בתוך המשפחה
אם הוחלט בכל זאת למכור את הדירה המשותפת ולרכוש אחרת במקומה, יש מקום לשקול רכישת חלקו של בן הזוג בנכס. קיימים יתרונות רבים לעסקה כזו. המרכזי שבהם הוא היעדר תשלום מס. מכירת חלק בדירה לבן הזוג אינה נחשבת "אירוע מס" ולכן אין חובה לדווח עליו וחיוב במס שבח.
אם בני הזוג מחזיקים בנכס שמכירתו יכולה לכסות רכישת שתי דירות, הגיוני לעשות זאת. אך כאשר מדובר בנכס יחיד שהכסף שתניב מכירתו לא יספיק לקניית שתי דירות, כדאי לחשוב על היתרון האדיר שיש ברכישת הדירה מבן/בת הזוג.
החיסכון יכול לבוא לידי ביטוי בעלויות הכרוכות בפרסום, דמי תיווך, הוצאות משפטיות, הקנס שיהיה עליכם לשלם על סילוק מוקדם של המשכנתא וההוצאות הכרוכות בנטילת משכנתא חדשה, הובלה, חידוש והתארגנות ושיפוצים בדירה החדשה שרכשתם, או עלויות מכירת הנכס באמצעות כונסי נכסים אשר תשלשל לידי עורכי הדין 4% משוויו.
אין ספק כי ניתן לשערך באלפי שקלים את היתרון הכספי הטמון ברכישת חלקו של בן/בת הזוג בדירה. אך גם במקרה כזה כדאי לזכור כמה כללים:
- אל תתחייבו לרכוש הדירה על סמך הגדלת המשכנתא הקיימת או נטילת משכנתא בטרם תבררו עם הבנק אם תאושר לכם נטילת משכנתא. זכרו- האמצעים העומדים לרשותכם כמשפחה הצטמצמו לפחות במחצית.
- אל תתחייבו לתשלום לפני ביצוע הגט בפועל. הבנק למשכנתאות מאפשר להתחיל בהליכים לנטילת משכנתא לצורך רכישת דירת המגורים רק לאחר מתן הגט, כך שאין כל סיכוי שישולם סכום המתבסס על כספי משכנתא במעמד סידור הגט.
ללא מתן הגט, הבנק לא יסכים לשחרר את הלווה השני ולא יאפשר לרוכש הדירה ליטול משכנתא כדי לשלם לבן הזוג עבור חלקו בדירה. לכן חשוב לדעת לא להתחייב על מועד הגט כמועד לתשלום אם מתבססים על כספי משכנתא.
מי רוכש את הדירה ממי?
בטרם תחתמו על הסכם הגירושים, בבואכם להחליט מי מהצדדים ירכוש את הדירה מבן הזוג השני, כדאי לשקול מי הגורם בעל הסיכוי הגדול לקבל את אישור הבנק להעברת המשכנתא על שמו.
כלומר, אם אחד מבני הזוג יודע כי אין לו סיכוי לקבל משכנתא אותה הוא עומד ליטול כדי לרכוש את חלקו של בן הזוג או שהבנק עלול לא לאשר כי המשכנתא הקיימת על הדירה (בשלב זה רשומה על שם שני הצדדים) - תעבור על שמו בלבד, עדיף מראש שלא הוא יהיה זה הרוכש את חלקו של בן/בת הזוג.
כך למשל, אם מישהו מהצדדים הוא חדל פירעון או מצוי בחובות, כדאי שיאפשר לבן הזוג השני לרכוש את הדירה, כך שהנכס יישאר במשפחה.
מדור מראש
לעתים, על מנת לאפשר להורה המחזיק בזכויות המשמורת לרכוש את חלקו של בן הזוג בדירה, הצדדים מסכימים על תשלום "מדור מראש".
כלומר, עורכים חשבון רעיוני לפיו מחושב הסכום שצריך האב לשלם כדמי מדור ד שהילדים מגיעים לבגרות. את הסכום הזה מקטינים בהתאם לנוסחות ההיוון (בעברית פשוטה "הנחת מזומן").
אותו אב משלם מראש פחות ממה שהיה משלם בתשלומים חודשיים וכך שני הצדדים מרוויחים. האם מצידה מקבלת סכום גבוה יותר ממחצית הדירה, והרווח של האב הוא התשלום הנמוך יותר שעליו לשלם כל חודש בדמי המזונות ללא מרכיב המדור.
עם זאת, חשוב לציין כי הסדר מסוג זה לא ניתן לחייב בפסק דין במסגרת התדיינות בבית המשפט, אלא רק במסגרת הסדר מוסכם.
הכותבת היא עורכת דין, מומחית בדיני משפחה ומקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
