פינוי-בינוי: איך זה ששכן סרבן אחד מעז

דיירי בתים משותפים בערים יודעים עד כמה קשה לגייס הסכמה של כל הדיירים לביצוע פרויקט בנייה או שיפוץ בבניין. לכל דייר יש מה להגיד ולתרום, לרוב הוא רואה את תועלת האישית והצרה או את המטרד שייגרם לו, והוא מנסה להשיג ולקבל מיזם הבנייה או מהקבלן כמה שיותר, בלי להתחשב בטובת כלל הדיירים. מכיוון שיזמי בנייה לא מתקשרים בהסכם ביצוע עם דיירי בניין ללא הסכמה של 100% מהדיירים - פרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נמצאים במצב של קיפאון.

חוק פינוי ובינוי קובע, שכאשר שיש רוב של דיירים המסכימים לביצוע העסקה, דייר שמסרב לבצע לה מטעמים בלתי סבירים ותוקע את הפרויקט - נושא באחריות נזיקית כלפי שאר דיירי הבניין. עילות סירוב כמו אי כדאיות כלכליות, העדר מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, העדר בטוחות הולמות ונסיבות מיוחדות - נחשבות כסבירות למניעת ביצוע העסקת והדייר לא מחוייב בגינן בנזיקין כלפי שאר הדיירים. 

עם זאת, כאשר מוכח שדייר מסרב לחתום מטעמים חמדניים או מסיבות שאינן ענייניות, אפשר לתבוע ממנו פיצויים בשל הנזק שנגרם לכאורה לשאר בעלי הדירות בשל עיכוב או מניעת מיזם הבניה.

בן חולה? עילה לא סבירה 

כך למשל, בית משפט השלום בתל אביב יפו נדרש להכריע במקרה של דיירת יחידה, שסירבה לחתום על הסכם פינוי בינוי שאושר כבר במסודות התכנון. זוג דיירים בבניין תבעו אותה בשל הפגיעה שנגרמה להם עקב אי יציאת פרויקט הבנייה לדרך. בכתב ההגנה שלה נטען, כי בנה סובל ממחלה קשה והצורך הטיפולי בו מקנה לה נסיבות מיוחדות המצדיקות את סירובה לחתום על ההסכם.

בבית המשפט התברר, כי יזמי הפרויקט הציעו לדיירת המסרבת את כל הבטוחות והתנאים האפשריים על מנת שתחתום על ההסכם. בפני בית המשפט הוצגה חוות דעת שמאי מטעם התובעים, ממנה עלה כי סך ההפרש בין שווי הדירה החדשה שעתידה להיבנות לתובעים בפרויקט לבין ערך דירתם כיום, עומד על 681 אלף שקל.

בפסק הדין נקבע, כי התנגדותה של הדיירת אינה נובעת מטעמים סבירים, וכי מצבו הרפואי של בנה אינו מצדיק בנסיבות העניין את מניעת ביצוע הפרויקט והטבת הכלל. לפיכך, ביהמ"ש פסק כי על הדיירת הסרבנית לשאת בסך הנזק שנגרם לדיירים, והיא חייבה בתשלום פיצוי בגובה 681 אלף שקל.

ייתכן שאפשר יהיה להשליך מפסיקה זו, שעניינה פינוי בינוי, גם לנושא של תמ"א 38, ששונה אמנם מבחינת החוק אך דומה בפן של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כלומר, שגם דייר בבניין המסרב לחתום על הסכם ביצוע לתמ"א 38 מטעמים השמורים עמו, עלול להיות מחויב בנזיקין כלפי שאר הדיירים שערך דירתם נפגע עקב אי ביצוע הפרויקט. להבדיל מחוק פינוי בינוי - במקרה של תמ"א 38, התשתית החוקית בתביעה שתוגש כנגד הדייר תהיה לפי פקודת הנזיקין. 

הכותב הינו עו"ד עצמאי המתמחה בדיני מקרקעין ודיני פינוי מושכר וסילוק פולשים. כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.