איך נרמסות זכויות שוכרי הדירות - ומה הפתרון?

עוד לפני שמצוקת הדיור החריפה והחלה המחאה הגועשת, משכירי דירות רבים ידעו לנצל את פערי הכוחות בינם לבין שוכרי דירות. אחת הדוגמאות השכיחות לכך היא הכנסת התניות חוזיות מרחיקות לכת להסכם השכירות. יש לזכור כי לצד זכותו של בעל הבית להגן על הנכס שלו קיימות גם זכויות לשוכר. אלה נרמסות כשהחוזה כולל התניות לא חוקיות הנוגדות את תקנת הציבור ואת זכות החזקה השמורה לשוכר, ואינן עומדות במבחן בית המשפט.

• מחאת האוהלים - סיקור מיוחד ב-ynet
• מה אתם חושבים על המחאה? היכנסו לפורום מחאת האוהלים
• שבה הביתה וגילתה: בעל הדירה העלים המטבח
  

עם התניות אלה נמנים למשל, פיצוי עקב הפרת הסכם השכירות באופן חד צדדי על ידי השוכר, פינוי בכוח של השוכר, החלפת מנעולים וניתוק מחשמל ומים כאשר הסכם השכירות מופר, איסור על הכנסת שוכרים חלופיים, טעמים בלתי סבירים לשלילת העברת השכירות לאחר והתחייבות השוכר לשאת בתשלומי השכירות בכל תקופת השכירות, גם אם יעביר את הנכס לאחר. מספר מקרים שנדונו בבית המשפט מדגימים זאת. 

ניצול שרירותי

באחד המקרים הסכם שכירות לא כלל סעיף לפיו השוכר רשאי לצאת מן המושכר לפני תום תקופת השכירות, אם ימצא שוכרים חלופיים. עם זאת, המשכיר נעתר לבקשת השוכר לצאת לפני תום תקופת השכירות, והשוכר פינה את חפציו מהדירה ויצא ממנה.

בינתיים, המשכיר חתם על זיכרון דברים עם שוכר חדש, בו צוין כי מועד הכניסה לדירה יהיה בתום תקופת השכירות המקורית של השוכר הקודם. עם זאת, המשכיר אפשר לשוכר החדש להכניס לדירה אביזרים שונים. לאחר מספר ימים גילה השוכר הקודם, כי המשכיר מסרב להחזיר לו את הצ'קים העתידיים, בטענה שהוא זכאי לפרוע אותם עד תום תקופת השכירות. המשכיר תירץ זאת בעובדה, שהשוכר לא היה רשאי לצאת מן המושכר לפני כן.

המשכיר רצה לרקוד על כל החתונות: לתת לשוכר לצאת מהנכס בלי שזה הוסדר בהסכם השכירות, להכניס שוכר חדש ולגבות ממנו שכר דירה עתידי, ולפרוע מהשוכר הקודם את כל תשלומי השכירות, למרות שהוא כבר לא בדירה ואף אינו יכול להתגורר מכיוון השוכר החדש הכניס אליה אביזרים שונים. המחלוקת נפתרה בסופו של דבר רק בהתערבות משפטית, במסגרתה המשכיר הסכים להחזיר לשוכר הקודם את הצ'קים.

במקרה אחר, בו חתמו משכיר ושוכר על הסכם שכירות, המשכיר חזר מהסכמתו כ-12 ימים לפני מסירת הדירה וטען שההסכם בטל עקב עליית מחירי השכירות השוק. המשכיר דרש לחתום על הסכם שכירות חדש, שייקר את שכר הדירה ב-500 שקל. השוכר תבע את המשכיר בגין הפרת הסכם השכירות ובית המשפט קיבל את התביעה וחייב את המשכיר בתשלום 5,000 שקל, תוך ביקורת חריפה על התנהגותו של המשכיר.

חובת תום לב

במקרים רבים משכירים מגישים תביעה מופרכת נגד שוכר או ערביו. כך למשל אירע במקרה שבו שוכרים עזבו את דירה לפני תום תקופת השכירות, והמשכיר תבע שוכרים בגין חובות ארנונה, הפסד דמי שכירות ונזקים שונים לחשמל, לברז במטבח, למכלי הדחה והסרת וילונות בדירה. 

בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי הנזקים לא הוכחו וכי יש לראות בהם בלאי סביר של הדירה. בנוסף נקבע, כי מאחר שהשוכרים שילמו את דמי השכירות עד לגמר תקופת השכירות, על התובע היה לדאוג לתשלום דמי הארנונה ולהכניס שוכרים חדשים כדי להקטין את נזקיו.

במקרה אחר, משכיר דירה תבע את הערבים להסכם השכירות, בדרישה שישלמו לו חובות שכירות שלא שולמו על ידי השוכרים. משכיר זה גם תפס את החזקה במושכר, החליף מנעולים ומנע באמצעות חברת שמירה את כניסתם של השוכרים לנכס, מבלי שהודיע להם בכתב על ביטול הסכם השכירות.

בית המשפט דחה את תביעתו וקבע, כי נוכח השיהוי הממושך שבמהלכו לא נעשה מאמץ ממשי לאיתור הערבים עד לנקיטת ההליכים כנגד השוכרים, ובשל חוסר תום לב מצד המשכיר כלפי הערבים, ללא התחשבות בזכויותיהם, יש לפטור אותם מערבותם.

עוד נקבע, כי תפיסת החזקה במושכר והחלפת המנעולים ללא הודעה על ביטול הסכם השכירות, אינה חוקית. לפיכך נקבע, כי על התובע לפצות את השוכרים על הנשקים שנגרמו להם בסך של 120 אלף שקל.

הבעיה: אין חוק ייעודי

יחסי שוכר-משכיר מאוגדים כיום בחוקים שונים, המסדירים את יחסי השכירות וזכויותיו של כל צד. עם זאת, ובשונה מארה"ב, צרפת, קנדה ואנגליה - בישראל אין כיום חוק המסדיר באופן ייחודי את זכויותיו של כל צד להסכם השכירות או מגן על שוכר הדירה. בעבר עלו הצעות חוק רבות שניבו להסדיר את יחסי השכירות וליצור מנגנון פיקוח שיצר את צעדי המשכיר ויגן על השוכר, אך כולם נפלו עד כה.

קיימת הסדרת חוקית ביחסי השכירות אשר יוצרת הגנה של ממש על שוכרי הדירות ומצרה את צעדיהם של המשכירים, כל זאת במטרה ליצירת פתרונות דיור מוגנים ואלטרנטיביים לאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה משל עצמם.  הצעת החוק האחרונה בנושא פורסמה בשנת 2010, בשם "זכויות השוכר והמשכיר".

הצעה זו הטיבה עם שוכרי הדירות וסוציאלית ביסודה. בין השאר היא קבעה הגבלה של עליית שכר הדירה השנתי ב-5% בלבד ואפשרה לשוכר להתנגד לייקור. בנוסף היא דרשה להגביל את דרישת הערבויות מטעם המשכיר (פיקדון שלא יעלה על דמי שכירות של חודש עבור 12 חודשים וחובה להשיב את הפיקדון לשוכר בתוך 30 ימים מיום סיום הסכם השכירות), והסכמה בכתב של השוכר לצ'ק ביטחון או שטר חוב שסכומם לא יעלה על 4 חודשי שכירות בלבד.

הצעת החוק כללה עקרונות נוספים, בהם שלילת אפשרות המשכיר לדרוש ערבות בנקאית, עידוד שכירות ארוכת טווח, הקפדה על תנאי מחיה סבירים, חוקים ברורים באשר לסיום שכירות והקמת נציבות שכירות במשרד השיכון והבינוי, שתגשר בסכסוכים.

יש פתרונות

מצוקת הדיור והשכירות הגועשת מזכירה במעט את מחאת מחוסרי הדיור בסוף שנות ה-80. גם אז אזרחים רבים יצאו לכיכרות, השתכנו באוהלים ודרשו פתרון דיור מידי, אך מחאתם שככה ולא הולידה תכנון אסטרטגי בשוק הדיור. כאשר הגיע גל העולים הגדול ב-1991 ונוצרה מצוקת דיור קשה, יצר מינהל מקרקעי ישראל תמריץ למושבים ולקיבוצים לבנות יחידות דיור זמניות לקליטה וליישוב כל העולים החדשים.

פתרון זמני זה הוכיח, שכאשר המדינה רוצה - היא גם יכולה. אז מדוע עכשיו, לאור המצב האקוטי של שוק השכירות, המדינה לא מרימה המדינה את הכפפה ונותנת פתרונות מעשיים לאלתר? אמנם, לא ניתן בן לילה לבנות בניין קומות ולשווקו במחירים זולים, אך יש מספר אפשרויות לפעולות מידיות, שיכולות לסייע לשוכרים

החלת הגנות מכוח חוק הגנת הדייר - חוק הגנת הדייר אינו חל כיום על מרבית השוכרים. כפתרון זמני, ניתן לקבוע כי השוברים יזכו להגנות השמורות לדייר מוגן כמו הגבלת ייקור דמי השכירות, מתן אפשרות לגור בנכס בתנאי סבירים לתקופה ארוכה, יכולת לצאת מהנכס ולהחליף שוכרים ללא סנקציה כלכלית, הגבלת הערבויות הנדרשות מטעם משכיר הדירה ועוד.

כדי לעשות זאת, ניתן לחוקק הוראת שעה מחייבת ומוגבלת בזמן תחום, במטרה שקניינו של בעל הדירה לא יפגע. דוגמה לכך היא הוראת השעה שחוקקה על ידי הממשלה, שמיטיבה במס שבח במכירת דירה בין שנת 2011 לשנת 2012, על מנת לגרום להיצע דירות רב יותר.

מתן הכשר חוקי זמני לדירות מחולקות – נכון, תופעת פיצול הדירות, היא רעה חולה שהעיריות נלחמות בה ביד קשה,במיוחד בערי גוש דן. עם זאת, היא יכולה להקל עט על מצוקת שוק השכירות. חרף המטרדים, דירה מפוצלת מאפשרת לשכור נכס קטן ומוזל יחסית במרכז הארץ.

בכוחה של הממשלה ואף של העירייה להצהיר באופן בלתי מחייב כי לא תאכוף את נושא פיצול הדירות באופן זמני, עד יעבור זעם משבר השכירות. בנוסף, יכולה העירייה לקבוע כי בעל דירה מחולקת ישא בתשלומי ארנונה גבוהים יותר עקב העמסה הנגרמת לתשתיות הבניין והעיר.

הטבות מס נוספות – פתרון אפשרי נוסף הוא הענקת הטבות מס שונות ומיידיות. משרד הבינוי והשיכון יחד עם מינהל מקרקעי ישראל ובתיאום עם השמאי הממשלתי, יכולים להוציא מחירון שכירון מומלץ לכל אזורי הארץ, ולקבוע שמשכיר שישכיר את דירתו בהתאם למחירון זה, ייהנה מהטבות מס כלשהן הקשורות בנכס.

הכותב הינו עו"ד עצמאי (www.abelaw.co.il) המתמחה בדיני מקרקעין ודיני פינוי מושכר וסילוק פולשים. כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.