שלא יעבדו עליכם: מה לבדוק לפני תמ"א 38?

יפעת קיבלה לאחרונה הצעה מקבלן בתיבת הדואר שלה, בנוגע לתמ"א 38. היא שמחה במיוחד מכיוון שבמסגרת ההצעה, היא עתידה לקבל מרפסת שמש, מעלית חניה ושיפוץ חיצוני של הבניין. יפעת ביקשה לכנס את בעלי הדירות על מנת לשקול את הצעתו, אך מכיוון שהם לא ידעו דבר על הקבלן, הם לא יכולים לבחון אם ההצעה טובה מספיק. מה עליהם לבדוק לפני שיכנסו איתו למשא ומתן? 

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:

• איך תשיגו את הרוב הנדרש לתמ"א 38?
• אזעקה?! הדרך לממ"ד עוברת בתמ"א 38
• תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי
  

תמ"א 38 היא למעשה עסקה בין בעלי הדירות לקבלן - בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה הקיימות והנוספות שיש בבניין מכוחה לקבלן, בתמורה לשרותי הבניה שלו. העסקה תלויה בשלושה דברים: הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות, קבלת היתר בניה וקבלת מכתב הסכמה מהבנקים למשכנתאות של בעלי הדירות.

על מנת לבחון את ההצעה מהקבלן, רצוי ומומלץ לדעת מראש מהן הזכויות של הבניין ומה ניתן לבנות בו ספיציפית במסגרת התמ"א, באופן שמתאים למדיניות העירייה באזור. רק לאחר מידע ראשוני זה, ניתן לבחון את ההצעות שקיבלתם או להתאים את דרישותיכם לקבלן מתאים. מומלץ להסתייע בצוות מקצועי שכולל אדריכל, עו"ד ושמאי מקרקעין לצורך עריכת הבדיקות. את שכר הטרחה עבור צוות זה, ניתן יהיה לדרוש מהקבלן שייבחר לבצע את הפרויקט.

מה צריך לבדוק?  

בדיקות הנדסיות - בדיקת הבניין על ידי מהנדס בניין והפקת חוות דעת מטעמו לגבי עמידות לרעידות אדמה. חוות הדעת מסתמכת על צורת המבנה, למשל האם קומת הקרקע היא קומת עמודים או שקיימות דירות גן, וכן ובחינה ויזואלית של המבנה, למשל האם יש פגיעות נראות לעין בשלד המבנה, האם יש ברזלים חשופים לפגעי מזג אויר, ממה נבנה המבנה - בטון, לבנים או בלוקים, וכיוצא באלה.

בדיקות תכנוניות - לפני הכל יש לבדוק את תאריך הוצאת היתר הבנייה של הבניין - רק בניינים שנבנו לפני 1980 עומדים בקריטריונים של תמ"א 38. בנוסף יש לבדוק את התשריט החתום של כל השטח הבנוי (גרמושקה), כדי לדעת מה שטח הבניין - שכן שטח גדול אטרקטיבי יותר לקבלן.

בדיקה זו תגלה גם מה הצפיפות המותרת, כלומר כמה דירות אפשר לבנות בסך הכל בבניין, ומה תוספת הזכויות הגיעה לקבלן. הנתון של כמות הדירות מהותי, שהקבלן מתבסס בהצעתו על ההיתר הקיים של הבניין. כך למשל, ייתכן כי בבניין מסוים יש בפועל 12 דירות, אולם בהיתר שנמצא בעירייה, קיימות רק 10 דירות.

מקרים אלו נובעים לעיתים רבות, כתוצאה מפיצול של דירה אחת לשתי דירות, או הפיכת מחסן לדירה, מבלי שהדבר קיבל ביטוי בהיתר. בדיקה יסודית זו מבהירה לאותם בעלי דירות שאינם מופיעים בהיתר, שקיימת בעיה הדורשת תיקון בהיתר הקיים בטרם מתקבלת הצעה.

בדיקת זכויות בניה - יש לבדוק איזה תב"ע (תוכנית בניין עיר) חלה על המגרש ומה זכויות הבנייה שהיא נותנת. בנוסף חשוב לברר האם נוצלו כל הזכויות, ומהן הזכויות העודפות שמציאה תמ"א 38 מעבר לזכויות של התב"ע המקומית?

בדיקת תוכנית המבנה - יש להסתייע באדריכל שיבדוק את תוכנית המבנה, כדי למצוא פתרונות לחיזוק שלו ולתוספות השונות הניתנות לפי התמ"א, למשל מעלית, ממ"דים, חדרים נוספים, חניות, מרפסות ועוד. יש לבדוק אם התמ"א מתירה להוסיף ממ"דים וחדרים, או חריגה מקווי הבניין. במסגרת תמ"א 38/2, שמאפשרת את הריסת המבנה ובניית מבנה חדש, לא ניתן לחרוג מקווי הבניין הקיימים, אלא לנצל את זכויות התב"ע הקיימות.

בנוסף יש לבדוק האם הבניין הוא חלק משני בניינים בעלי שתי כניסות. במצב כזהלא מספיקה הסכמת כל הדיירים של אחד מהבניינים, ונדרשת גם הסכמה של כל הדיירים של הכניסה השניה. יש גם מקרים של בתי "רכבת" עם מספר כניסות.

כן חשוב לבדוק מה גודל הדירות בפועל של כל בעל דירה בבניין. במקרים רבים, גודל הדירות כפי שמופיע בנסח הטאבו אינו תואם את גודלן במציאות. כך למשל, הצעה של קבלן להרחיב את הדירה ב-25 מ"ר ממה שמופיע בנסח הטאבו, אינה רלוונטית אם שטח הדירה בפועל גדול יותר.

בדיקות משפטיות - יש לבדוק את מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), ולאתר בעיות ברישום, בבעלויות הנכסים, או בתחומים אחרים שעלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר. מכיוון שמדובר בבתים משותפים עם בעלויות רבות, חשוב לקבל תמונה מלאה של בעלי הנכס ושל השטחים שבבעלותם, מה ההצמדות של הזכויות בתקנון המצוי או המוסכם, ומה ההערות הרשומות, משכנתאות למשל. בנוסף חשוב לבדוק את תקנון הבית המשותף, שיכול להבהיר למי מוצמדות, אם בכלל, הגג וזכויות הבנייה מעליו.

בדיקות כלכליות - יש להסתייע בתהליך בשמאי מקרקעין, שתפקידו לבחון את הערך הנוכחי של הנכס ולסייע בהערכת עלות הבנייה או הערכת שווי הזכויות שניתנות מתוקף תב"ע קיימת וו מתוקף תמ"א 38. בנוסף, הוא מבצע הערכת שווי של הנכס לאחר תהליך הבנייה, שעל פיה נקבעת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בחינת הנתונים בהתאם לבניין

בשלב הבא יש לבדוק את ההצעה או ההצעות שקיבלו הדיירים, בהתאם לנתונים הספציפיים של הבניין מבחינה הנדסית, תכנונית ומשפטית. לאחר שמבינים ויודעים מה זכויותיכם, ניתן לדרוש מהקבלן הצעות גבוהות יותר לטובתכם.

גם בשלב זה מומלץ להסתייע בצוות המקצועי, כדי לפסול הצעות לא מעשיות על הסף ולחסוך זמן ניכר. צוות זה יכול לוודא כי בעלי הדירות מגיעים את הזכויות וההטבות המגיעות להם, ולאפשר יחסי כוחות מאוזנים מול הקבלן.

כך למשל, בתמ"א 38 שבוצעה ברמת גן, הקבלן התחייב לבנות רק קומה אחת למעלה, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון מחסן האשפה. לו הדיירים ידעו כי יש להם אפשרות כזו, הם יכלו לדרוש ולקבל מהקבלן הטבות נוספות לעצמם בגין הדירה הנוספת שבנה.

הצוות המקצועי יכול גם לסייע בתרגום ההצעות השונות מבחינה כספית. כך למשל, המשמעות של הרחבת הדירה ב-7 מ"ר לעומת 25 מ"ר - היא של תוספת של חצי חדר לעומת שני חדרים, כלומר פער של מאות אלפי שקלים. כדאי לבחור נציגות מצומצמת מטעם בעלי הדירות, שיעמדו בקשר עם הצוות המקצועי ושיפגשו עם הקבלנים או היזמים המציעים.  

חשוב לזכור, שההצעות מטעם הקבלנים צריכות לכלול את מימון כל ההוצאות הדרושות לדיירים, לרבות שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת חברת פיקוח מטעמם, המיסים החלים עליהם, ובמקרה של הריסת הבניין במסגרת תמ"א 38/2 - לשאת בתשלום פינוי בעלי הדירות המתגוררים בבניין לרבות הובלת התכולה ולשלם עבורם את שכר הדירה החודשי עד לקבלת הדירה החדשה. השאר נתון למשא ומתן.

בתכבה הבאה: כיצד צריך לבחור את הקבלן ולנהל איתו משא ומתן?

הכותבת היא בעלתהארגון למימוש זכויות תמ"א 38