עולם במשבר: גם בועת הנדל"ן בסין מתפוצצת
מחירי הדירות בסין זינקו בעשרות אחוזים תוך עשור, בבולמוס נדל"ן שמשך ספקולנטים ויצר מצוקת דיור קשה לצד מיליוני דירות ריקות. כדי למנוע מפולת החליט המשטר הסיני להתערב, וההתייקרות שכולם חשבו כי תימשך לנצח - נעצרה. נשמע מוכר?
סין, על 1.3 מיליארד תושביה, היא עולם ענקי בקנה מידה שקשה לתפוש. הערים הגדולות של סין הן אוקיינוס אינסופי של בטון ומלט, מפעלים, כבישים ונדל"ן, מכל צורה, סוג וסגנון בנייה. כמעט בכל פינה רואים רק דבר אחד: אתרי בנייה, בולדוזרים ומנופים, מגדלים שצומחים מתוך הבורות, ופועלים סינים שעובדים על הפיגומים, כמו בארץ, אבל מהר יותר.
בשכונות המגורים האפרוריות של מעמד הביניים בבייג'ין ובשנגחאי, בין השיכונים הסובייטיים והמגדלים החדשים, המוסכים, בתי המלאכה המטונפים ושוקי הסדקית שוקקי החיים, אפשר למצוא אינספור משרדי תיווך שכונתיים קטנים שמציעים מגוון דירות חדשות. המתווכים המחוייכים אינם מדברים אנגלית רהוטה, אבל הם מציגים מחירונים דו-לשוניים מפורטים. "כל הדירות שלנו חדשות, בוא לראות", אומרת המתווכת, בלי לשאול את עצמה אם בכלל עומד לפניה קונה פוטנציאלי.
סין זה כאן: מיליון וחצי שקל לדירה
המחירים בערים הגדולות גבוהים גם בסטנדרטים מערביים. לרוב המשפחות העירוניות יש ילד אחד בלבד והם אינם זקוקים לדירה גדולה, אבל גם הדירות הקטנות יקרות.
מחיר דירת חדר וחצי במגדל חדש באזור לא מרכזי בבייג'ין, לדוגמה, נע סביב 2.5 מיליון יואן - כ-1.5 מיליון שקל. שכירת דירת שני חדרים בשיכון באזור לא מרכזי בשנגחאי נעה סביב 5,000 יואן - כ-3,000 שקל - יותר ממחצית השכר החודשי הטיפוסי של מהנדסים, מורים, מנהלים זוטרים או פקידים בשלטון המקומי ויותר מכל שכרו הממוצע של פועל ייצור.
לפי נתונים שנאספו מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ממשלת סין ופורסמו לאחרונה בסקירה מקיפה של בנק ברקליס, עלו מחירי הנדל"ן ב-70 הערים הגדולות בסין משנת 2000 עד תחילת 2011 בכ-70%, ובשיעור של בין 3% ל-10% בשנה בכל אחת מהערים.
עליית המחירים ותנופת הבנייה הן קודם כל מענה לביקוש. אוכלוסיית סין גדלה לאט, בשל פיקוח הילודה, אבל סין נמצאת בעיצומה של מהפיכה תעשייתית וכ-400 מיליון סינים היגרו מהכפרים אל הערים ב-40 השנה האחרונות, 200 מיליון מהם בעשור האחרון. חלקם גרים במפעלים בהם הם עובדים, לפעמים יחד עם משפחתם, אבל שואפים לעבור לדירות משלהם.
אין דירה? אין אישה
להגירה מצטרפת אובססיה שעשויה להזכיר לנו את עצמנו: זוגות סינים צעירים מרגישים מחוייבים לקנות דירה. "רוב הבחורות בסין מוכנות להתחתן עם גבר רק אחרי שהוא קנה דירה, וגם אם מישהי מסכימה להתחתן עם אחד שגר בשכירות, סביר להניח שההורים שלה לא יסכימו, ואז לא תהיה חתונה", מספר העיתונאי הכלכלי ז'יון ג'ינגיאן מבייג'ין. "הלחץ הזה מעלה מחירים ופוגע בחיים שלנו. רוב האנשים מוכנים לעבוד המון שעות ולחיות ברמת חיים נמוכה רק בשביל דירה קטנה".
ג'ינגיאן מתגורר עם אשתו המורה ובנם בן ה-8 בשכירות מאז נישואיהם, אבל הם נחשבים חריגים. "העובדה שאנחנו לא קונים דירה חוסכת לנו הרבה", הוא אומר. "כשקיבלתי את התפקיד בעיתון שבו אני עובד, לפני שנתיים, עברנו לבייג'ין. אם הייתי מחזיק דירה בעיר שבה גדלתי, מוכר אותה וקונה בבייג'ין היינו צריכים לגור בדירה הרבה יותר קטנה מזו שאנחנו גרים בה. אבל ההורים שלי ושלה עדיין חושבים שעשינו טעות שלא קנינו דירה".
בשנים האחרונות הצטרפו ללחץ מהשטח גם גורמים ספקולטיביים שמאיצים את ההתייקרות. כלכלת סין צומחת בקצב מטורף, למרות המשבר הכלכלי העולמי. בשנה שעברה היא צמחה ב-10.3%, ובשש השנים האחרונות היא צמחה בשיעור שנתי של 8%. הצמיחה יצרה שכבה של מיליוני עשירים עם הון נזיל שמחפש אפיקים להשקעה.
הריבית בסין גבוהה יחסית ועמדה על 5.25% מ-2009 עד תחילת 2011, אבל גם האינפלציה גבוהה, שוקי המניות תזזיתיים והנדל"ן הפך לאפיק השקעה פופולרי.
משקיעים זרים, שבורחים מהריביות וממחירי הנדל"ן הקפואים במערב, מצטרפים אל המקומיים. חברות ענק כמו מורגן סטנלי, גולדמן זאקס ומריל לינץ' השקיעו עשרות מיליארדי דולרים בפרוייקטים שאפתניים של נדל"ן סיני, בהסתערות שמזכירה את בולמוס הנדל"ן בארה"ב ובמזרח אירופה בעשור הקודם. מנתוני הממשלה הסינית שפורסמו בסוכנות הידיעות רויטרס עולה כי היקף ההשקעה הזרה בנדל"ן סיני גדל השנה בכ-71%.
הממשלה האיצה את ההתייקרויות כשיזמה שרשרת אדירה של פרוייקטים חדשים להקמת ערים ותשתיות בהשקעה של כ-600 מיליארד דולר, במטרה להאיץ את הכלכלה ולמנוע מסין לשקוע במשבר הכלכלי שפקד את המערב.
כשהפרוייקטים יצאו לפועל, התברר שהביצוע יקר ממה שתוכנן, והממשלות המקומיות שביצעו את הפרוייקטים נאלצו ללוות כסף רב מהבנקים שבבעלות הממשלה המרכזית כדי לממן אותם. דו"ח של החשב הכללי הסיני קבע שהממשלות המקומיות נטלו הלוואות בהיקף של כ-1.6 טריליון דולר. כדי להחזיר את חובותיהן, הממשלות מוכרות ליזמים את הקרקע במחירים מופקעים.
לכל אלה הצטרפו תכנון לקוי, שגרם לכך שבשעה שבחלק מהערים התושבים מתקשים לעמוד במחירים, ערים אחרות נותרות נטושות. לפי הערכות שפרסמו אנליסטים, יש בסין יותר מ-50 מיליון דירות שטרם אוכלסו.
ההתייקרויות והשוק הספקולטיבי שמתלווה אליהם, האינפלציה הגואה, מצוקת הדיור והערים הריקות גרמו למשטר הסיני להתערב ולבלום את ההתייקרויות כדי למנוע מפולת. היקף ההלוואות ליזמי הנדל"ן הוגבל ועל תושבים בחלק מהערים נאסר לקנות יותר מדירה אחת. הבנק המרכזי הסיני העלה את הריבית כמה פעמים וכעת היא עומדת על 6.65%.
במקביל, הממשלה האיצה את בניית הדיור הציבורי והרחיבה את היקף הזכאות, כדי להוריד את הלחץ משוק הדירות הפרטי. בשבוע שעבר נחקקו תקנות שמאפשרות דיור ציבורי אפילו למשפחות שעברו על החוק והולידו יותר מילד אחד.
"אמרו שהמחירים לעולם לא ירדו"
אך בחודשים האחרונים המגמה התהפכה באופן חד. "עד לקיץ, כולם אמרו שההתייקרויות יימשכו תמיד, בגלל הביקוש הגבוה", אומר ג'ינגיאן, "כעת כולם מדברים על כך שיש בועת נדל"ן ושהיא נעצרה". נשמע מוכר? מנתוני הלמ"ס הסיני מספטמבר עולה כי המחירים הפסיקו לעלות ב-59 מה-70 הערים הגדולות בסין. המחירים בערים הגדולות ביותר - בייג'ין, שנגחאי, ז'נשנג וגואנגז'ו - ירדו לרמה של ספטמבר אשתקד. היקף המכירות ירד ב-13% לרמה הנמוכה ביותר מזה שש שנים.
כתבות בעיתונות הסינית והבינלאומית מספרות על יזמים שנתקעו עם דירות שטרם נמכרו והציעו הנחות של 40%, שעוררו זעם בקרב הלקוחות שכבר קנו. הממשלה, באופן חריג, אישרה לקונים הנזעמים להפגין מול משרדי חברות הנדל"ן. ענקית הנדל"ן הסינית צ'יינה ונקה הודיעה כי היא חוששת מנפילת מחירים. העיתון הבינלאומי "הראלד טריביון" יצא בשבוע שעבר בכותרת "הבועה הסינית מתפוצצת" וציטט כלכלנים שניבאו ירידת מחירים של 40%.
תום ימי הבועה מקביל להאטה קלה בצמיחה הסינית. המשק הסיני צמח ברבעון השלישי של השנה בשיעור רבעוני של 2.3%, הנמוך ביותר מזה שנתיים, והממשלה הורידה לאחרונה את תחזית הצמיחה לשנה הנוכחית ל-7%. האטה בצמיחה, לצד ירידת מחירים בנדל"ן, אחרי תקופה של אשראי זול והתייקרות נדל"ן חדה, היא בדיוק מה שקרה במערב בשנת 2007 וגם מה שקורה כיום בישראל.
מחירי דירות הן עסק מרגיז. כשהמחיר עולה, התושבים מתקשים לחיות. כשהוא יורד, הכלכלה בסכנה, כיוון שיזמים ולווים פרטיים מתקשים להחזיר את ההלוואות שנטלו כדי לממן את ההתייקרות. במדינות קטנות, תהליכים כאלה עלולים לגרום למשבר כלכלי מקומי. במדינות ענק כמו ארצות הברית וסין, הוא עלול לזעזע את הכלכלה הגלובלית כולה.
סין היא הכלכלה השנייה בגודלה בעולם, המובילה העולמית בייצור בתעשיות הלואו-טק ואחראית לכ-15% מהייצור התעשייתי בתבל. היא הצרכנית הגדולה בעולם והנושה הגדולה ביותר של החוב המפלצתי של הממשלה והמשק האמריקאים. הסינים הם גם הסופרמרקט שאמריקה קונה בו וגם הבנק שמלווה לה את הכסף שהיא קונה בו. הענק הלוהט הזה מתקרר עכשיו, ואם הוא יצטנן ויתעטש, כל העולם ירעד.
לפנייה לכתב/ת 
