יושבים על הגדר: מה יקרה למחירי הדיור ב-2013?
האם 2013 תהיה שנת הבלימה במחירי הדיור, האמנם רכישת דירה להשקעה היא צעד נבון ומה מומלץ למי שמעוניין לרכוש דירה למגורים - אך עדיין מתלבט אם זהו העיתוי הנכון? לקראת השנה האזרחית החדשה המומחים עונים על השאלות המציקות
שנת 2012 מסתיימת עם עלייה נוספת במחירי הדיור . גם המאמצים שנעשו בשנתיים האחרונות, למתן את הזינוק במחירי הנדל"ן, צפויים להשפיע כנראה רק בעוד שנה ואולי אף יותר. נשאלת השאלה האם שנת 2013 תהיה שנת המפנה שתקרב אותנו לדירה המיוחלת?
- חיפה מתכננת: 2,000 דירות חדשות כל שנה הביקוש למשכנתא חוזר: 4.1 מיליארד ש' בנובמבר מכירים את בני הזוג שלכם. ואת המשכנתא?
- הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet
"המחירים ככל הנראה צפויים להמשיך ולעלות גם ב-2013", אומרת ל-ynet איילת ניר, הכלכלנית הראשית בבית השקעות פסגות. "כדי שהמחירים יירדו צריך לקרות לפחות אחד מהשניים - או שהביקושים יירדו, או שההיצע יגדל. המציאות היא שהביקוש ממשיך לגדול וההיצע מתון. קיים גם פער בין אזורי הביקוש לביו המקומות בהן יש היצע וכך נוצר מחסור של דירות באזור המרכז".
"יש פרק זמן בין התכנון והשיווק לבין הזמן שבו יש אפשרות להתחיל למכור", אומרת ניר. "יכולים להיות עיכובים שונים, כגון פינוי מחנות צה"ל". לדבריה, קיימות סיבות נוספות שעלולות לגרום לעיכוב כמו מחסור במימון ומחסור בידיים עובדות, ולכן היא מעריכה כי בשנה הקרובה לא יהיה מספיק היצע לשוק כדי לדחוף את המחירים כלפי מטה.
לדברי השמאי לוי יצחק, הסיבה העיקרית למחירים הגבוהים היא התנהלות המועצות המקומיות והעיריות.
לראשי הערים יש אינטרנס מובהק להעדפת משרדים ושטחי מסחר על פני דיור, כי הארנונה הרבה יותר גבוהה. הם גם מעדיפים לקלוט אוכלוסייה מבוססת ולא תושבים שנשענים על שירותי הרווחה.
"הם עושים באופן קבוע מאמצים כדי שאוכלוסייה שהם לא רוצים אותה - לא תבוא אליהם" , אומר יצחק ל-ynet, "לכן הם לא מוכנים לתת אישור למספר חדרים קטן, למשל, כי זה מאפיין בדרך כלל אנשים ברמה סוציו-אקונומית שלא מתאימה להם. המחירים ירדו רק כאשר השלטון המקומי יעשה כמה שפחות בעיות לקבלנים. אתה יודע כמה אנשים התחילו בתמ"א 38? למרות זאת, אפילו 100 דירות לא עשו - כלומר הכל תלוי בשלטון במקומי".
יצחק נזהר מלנבא את הצפוי, אך מעריך כי המחירים יישארו דומים למצב הנוכחי, עם אפשרות לעלייה של 1%-2%, בהתחשב במצב הביקוש הגבוה באזורי המרכז שכנראה לא צפוי להתנות. "אם לא יהיה איזשהו מצב של מיתון, המחירים יישארו אותו דבר. אם כן יהיה מיתון - תהיה לנו ירידה של 2%-5%", הוא אומר.
דירה להשקעה? מהלך לא חכם
ניר מציינת כי ההחלטה של בנק ישראל להפחית את הריבית במשק, על רקע היעדר אלטרנטיבות מעניינות בשוק ההון, דווקא דוחפת משקיעים לקנות דירה להשקעה - וזאת למרות שהתשואה על השקעה במגורים נמוכה מנכס פיננסי.
"יש ציבור שתמיד רואה בזה משהו שאפשר רק להרוויח ממנו. אבל ברכישת דירה יש הרבה עלויות, כגון מיסוי תשלום לעורך דין, שיפוצים וכו'. לטווח ארוך יש סיכון שבו יהיה גידול של ההיצע ואז תהיה ירידה בערך הנכס". לדברי ניר, יחס הסיכון-סיכוי פה בהשקעה למגורים אינו משחק לטובת רוכשי הדירות להשקעה ולכן כנכס להשקעה זה לא מומלץ .
"יש עלייה דרסטית של משקיעים בדירות", אומר יצחק. "לא בגלל שזה כזה כדאי, בגלל שאין במה להשקיע, ואז אפילו שהתשואה נמוכה, מבחינתם הם נשארים עם דירה". לדבריו אנחנו צפויים להמשיך ולראות 40%-45% מהדירות נרכשות על ידי משקיעים.
בשנה וחצי האחרונות ראינו שורה של הגבלות מצד הפיקוח על הבנקים בנטילת משכנתאות. איך המהלכים הללו ישפיעו בטווח הנראה לעין?
"ההגבלה הזו היא לא בהכרח להקטין ביקושים כמו להקטין את הסיכון של המערכת הפיננסית", אומרת ניר. "בהיבט הזה באמת הגבילו את מתן המשכנתאות וגם את ההון העצמי שאדם צריך להביא מהבית". לכן, לדבריה גם ההשפעה מוגבלת.
גם יצחק חד משמעי בכל הקשור להשפעת הגבלות המשכנתא, או ליתר דיוק - אי-ההשפעה שלהן. "ההגבלות של בנק ישראל לא יעזרו, יתברר שהדבר הזה לא רק שהוא לא משפיע על המשקיעים, להיפך - זה יעצור דווקא זוגות צעירים שלא ימצאו את שאר המימון, וזה יכניס דווקא משקיעים".
מי שמעוניין לרכוש דירה למגורים ויושב עדיין על הגדר ומתלבט אם זו העת לרכוש - מה מומלץ לו לעשות?
"השאלה היא מה אורך הנשימה ומה האלטרנטיבה - כלומר מה שכר הדירה שמשלמים, האם יש את ההון הנדרש וכו'", אומרת ניר. "אם יש ארך נשימה, כדאי להמתין עד שהמחירים יירדו - ההנחה שלנו אומרת שכיוון שיש שינוי תפיסה במינהל מקרקעי ישראל, וגם בגלל שכבר המחיר גבוה, באיזושהי נקודת זמן יהיה היפוך במחירים".
עם זאת, ניר מדגישה כי לרוכשי דירות למגורים יש שורה של גורמים שמשפיעים על ההחלטה לרכוש דירה - ויש לקחת בחשבון את כולם. "מחיר הוא משתנה חשוב אך לא היחיד. מסיבה זו רוכשי דירות למגורים יהיו מוכנים לעתים לשלם פרמיה עבור דירה שעומדת בקריטריונים נוספים שלהם, כמו הזדמנות לרכוש דירה בשכנות לבן משפחה. לעומת זאת, עבור רוכשי דירות להשקעה, הפרמטר העיקרי הוא תשואה על ההשקעה בלבד", היא מסבירה.
ירידה חדה עלולה להזיק
לדברי יצחק, ככל שפונים יותר לאזור המרכז, הקניה יותר כדאית כי הסבירות לזעזוע במחיר נמוכה. "במעגל המרוחק יותר המחירים יושפעו מזמן ההגעה למרכז. יש מקומות שנבנו בהם כבישים וקרבו אותם למרכז, כך שלמרות שהם נחשבים לפריפריה - המחירים עלו. הייתי מציע להשקיע בדירה של הפריפריה הקרובה - קצת יותר קרוב מחדה ומגדרה" .
למרות הרצון הטבעי של הרוכשים לירידה משמעותית במחיר, יש כמובן את הצד השני שעלול להינזק מצניחה במחירים, ובמיוחד בעלי הדירות עצמם. ניר מציינת כי בכל מקרה, גם אם יירדו המחירים לא נחזה בהתפוצצות בועה וירידה דרסטית, שכן מציאות שכזו תזיק הן לקבלנים, הן לבנקים והן לבעלי הדירות.
"אם ייעשו כל המאמצים, אני לא מאחל לאף אחד מאיתנו ירידת מחירים חדה", אומר יצחק. לדבריו, ירידה סבירה תנוע בין 2%-8%. "כל ירידה מעבר לכך רק עלולה לגרום לבעיות. גם לבנקים וגם לקבלנים", הוא מסכם.
ביום שלישי, 1 בינואר 2013 בשעה 21:00, יקיים בית ההשקעות פסגות בשיתוף עם ynet כנס אינטרנטי כלכלי ראשון מסוגו בתחום ההשקעות, הנדל"ן והתחזיות לשנת 2013
לפנייה לכתב/ת 
