משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד  

שלוש האפשרויות הן גרירת המשכנתא לדירה החדשה שלכם, פירעון מלא של המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה, וגרירת המשכנתא לדירה החדשה ותוספת משכנתא חדשה. אם בחרתם באפשרות האחרונה יתבצעו שני תהליכים במקביל - גרירת המשכנתא הישנה ותוספת המשכנתא החדשה.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, אומר: "מי שפונה אלינו בבקשה למשכנתא לשדרוג דירה לרוב כבר חווה לפחות פעם אחת תהליך של תכנון משכנתא. גם במקרה כזה אין חכם כבעל ניסיון: הוא מכיר את התהליך הנדרש להגשת בקשה ולביצוע המשכנתא, ולכן פחות לחוץ, יודע מה ההחזר החודשי המתאים לו ואיזה מסלולי הלוואה לבחור. ולכן לרוב בחירת משכנתא עם משפרי דיור היא תהליך קצר יותר ויעיל יותר".

מחדש לישן

אם כבר רכשתם דירה חדשה תוכלו "לגרור" את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה כזה יישארו תנאי ההלוואה ללא שינוי באותו בנק שממנו לקחתם את ההלוואה, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכדומה, למעט בהלוואות זכאות; בהן ייתכן שיהיה צורך בשינוי תנאי ההלוואה, על-פי הוראות משרד השיכון והבינוי. כמו כן תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.

כדאי לגרור משכנתא אם תנאי המשכנתא שלכם טובים מהתנאים שאתם יכולים לקבל כיום, ואם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי - שייתכן שכעת הוא יהיה יותר גדול אם לקחתם תוספת על המשכנתא.

אבל לפעמים כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא חדשה לחלוטין בתנאים המתאימים לכם יותר.

כדאי לפרוע את המשכנתא ולקחת חדשה במקומה אם ההחזר החודשי הופך להיות גבוה מדי בשבילכם, או אם תנאי השוק טובים יותר מתנאי השוק בזמן שלקחתם את המשכנתא המקורית. במקרה השני חשוב מאוד לבדוק את רמת הסיכון של התמהיל שתבחרו ולא רק את תנאי הריביות.

מכרתם ולא קניתם

אם מצד אחד מכרתם את הדירה הישנה ומצד שני אתם לא רוצים להחזיר את הכסף לבנק מכיוון שאתם רוצים לגרור את המשכנתא לדירה חדשה, שטרם רכשתם, אז יהיה עליכם להפקיד את הכסף שאתם חייבים לבנק מהמשכנתא הראשונית בערבות בנקאית (בחלק מהבנקים תוכלו להפקיד את הכסף בפיקדון) בתוספת שאמורה לכסות את העלייה ביתרת המשכנתא אם ההלוואה צמודה למדד.

כלומר אם לדוגמה החוב לבנק הוא 500 אלף שקלים, יתכן שתצטרכו להביא לבנק ערבות בנקאית בסך 525 אלף שקלים, ועל מנת שהערבות תהיה בתוקף תצטרכו להפקיד בבנק שמוציא את הערבות סכום זהה.

במקרה כזה תמשיכו לשלם משכנתא כרגיל בכל חודש, וברגע שתמצאו דירה תוכלו להעביר את המשכנתא לדירה שרכשתם, ולשחרר את הכסף מהערבות לתשלום עבור הדירה. חשוב לציין כי הכסף שנמצא בערבות הבנקאית יכול להשתחרר רק כשמצאתם דירה חדשה ורק כשקיבלתם מהבנק למשכנתאות אישור שבו הוא מצהיר כי ניתן להעביר את הכסף הקיים בערבות לדירה החדשה.

קחו בחשבון כי פתיחת פיקדונות או הוצאת הערבות הבנקאית עשויות להיות כרוכות בתשלום עמלה לבנק שבו תפתחו את הפיקדון או שממנו תקבלו את הערבות הבנקאית.

זאב טפר מסכם: "במקרה של משדרגי דירה, אם יש משכנתא על הנכס הנמכר, חשוב לבדוק מה עושים עם המשכנתא על הנכס שמוכרים - אם מסלקים אותה או 'גוררים' אותה לנכס הנרכש. הבחירה בין האלטרנטיבות תלויה בתשובה לשאלה - אם הלווים יוכלו לקבל עכשיו משכנתא בתנאים טובים יותר או אם המשכנתא החדשה מתאימה יותר לצרכים של הרוכשים - אז כדאי כמובן לקחת משכנתא חדשה".

ואולי אתם זכאים?

עם זאת, מעבר לזכאות הרגילה לקבלת הלוואה ממשלתית, מדי פעם בפעם משרד הבינוי והשיכון מעניק "זכאות מבצע". מדובר בסיוע שניתן לפי הוראות משרד הבינוי והשיכון בתקופת זמן מוגבלת מראש ובמיקום מוגדר מראש, כגון שכונה מועדפת, מבצעים בפרויקטים מועדפים וכדומה.