משפרי דיור: מה עושים עם משכנתא קיימת?

המונח "משפרי דיור" מתייחס ליחידים, זוגות או משפחות שבבעלותם דירה, והם מבקשים לשדרג את הדירה שלהם - על ידי מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס חדש שמתאים לצרכיהם החדשים. אחת השאלות המרכזיות שעולות כאשר מבקשים לרכוש דירה חדשה במקום הישנה נוגעת לסוגיית נטילת המשכנתא. משפרי הדיור כבר עברו, על פי רוב, את התהליך הזה כאשר לקחו משכנתא לרכישת הדירה הקודמת - אולם כעת עליהם לעבור תהליך נוסף.

כשיש בבעלותכם דירה, ואתם מתכננים למכור אותה לטובת מעבר לדירה משודרגת יותר, עליכם לבצע תכנון פיננסי נכון. בשלב הראשון, צריך להעריך איזו דירה אתם יכולים לרכוש, בהתאם למחיר שתקבלו עבור מכירת הדירה הקיימת, ואיך תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן. בין היתר, עליכם לקחת בחשבון שני גורמים מרכזיים: ההון עצמי שלכם ומחיר הדירה החדשה.

בשלב זה בחייכם, ההון העצמי כולל בעיקר את התמורה שאתם צופים שתקבלו על מכירת הדירה הקיימת, לצד חסכונות ומענקים מהמשפחה שצברתם לאורך השנים. באשר לדירה החדשה, חשוב לבדוק מה יהיה המחיר "האמיתי" שלה - כלומר מחיר שכולל, מעבר למחיר הנקוב, הוצאות נלוות כמו שיפוצים, מסים, היטלי השבחה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ועוד.

(צילום: Index Open)

לפרוע או לגרור? זאת השאלה

אחרי שבדקתם עם כמה כסף אתם מגיעים לשלב רכישת הדירה החדשה, רצוי להבין מה בדיוק אתם צריכים לעשות עם המשכנתא הקיימת - בהנחה שאתם עדיין משלמים אותה על הדירה הנוכחית שאתם מבקשים למכור. למעשה, בעת מכירת הדירה הישנה תצטרכו "להסיר" את המשכנתא, וקיימות מספר אפשרויות לעשות זאת - המושפעות מהסכום אותו נותר לכם לשלם, מתנאי המשכנתא שלקחתם (מסלולים, ריביות וגובה החזר) ומגובה עמלות הפירעון המוקדם שתצטרכו לשלם (אם קיימות).

כך, למשל, באפשרותכם "לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה שלכם. במקרה כזה, תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי (באותו בנק, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכו' - למעט בהלוואות זכאות, בהן ייתכן שלפי הוראת משרד הבינוי יהיה צורך בשינוי תנאי ההלוואה). כמו כן, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
• תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
• רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
• משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
  

אם כבר יש לכם קונה לדירה הקיימת, אבל עוד אין לכם דירה חדשה, עליכם לעבור "שלב ביניים" עד שתוכלו לגרור את המשכנתא לדירה שתרכשו. כך, למשל, ניתן לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או כנגד פיקדון שייפתח בבנק אחר לבחירתכם. שימו לב, שגם הגרירה לדירה שתרכשו מותנית באישור הבנק.

הפיקדון או הערבות הבנקאית מחליפים, באופן זמני, את הדירה הקיימת כבטוחה לבנק, ובעצם מאפשרים להלוואת המשכנתא להמשיך "לחיות" גם כשאין נכס מקרקעין המשועבד לטובת הבנק לצורך הבטחת ההלוואה. המשמעות היא שאתם תמשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא כרגיל, וברגע שתרכשו דירה חדשה - תוכלו לבדוק אפשרות לשחרר את הכסף שהפקדתם בבנק לצורך הפיקדון או הערבות הבנקאית. אם הדבר יאושר לכם על ידי הסניף ו/או הבנק בו נעשה הפיקדון/הערבות הבנקאית - תוכלו לשלם עם כסף זה עבור הרכישה; ובמקביל לשעבד לטובת הבנק את הדירה החדשה.

כך, לדוגמא, אם הפיקדון או הערבות הבנקאית מבטיחים את יתרת ההלוואה בתוספת של 5%, ויתרה זו היא 400 אלף שקל, תצטרכו לפתוח פיקדון או להוציא ערבות בנקאית בסך 420 אלף שקל. לאחר שהבנק, אליו אתם גוררים את המשכנתא, אישר שניתן לשחרר את הפיקדון/הערבות הבנקאית, וככל שהדבר יאושר גם על ידי הסניף ו/או הבנק בו נעשה הפיקדון/הערבות הבנקאית, ישתחררו לכם הסכומים שהופקדו.

קחו בחשבון כי פתיחת פיקדון או הוצאת הערבות הבנקאית עשויים להיות כרוכים בתשלום עמלה לבנק. אגב, לפעמים פשוט כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה - וליטול משכנתא חדשה לחלוטין בתנאים המתאימים לכם יותר. על מנת לבחור באפשרות המתאימה לכם ביותר, מומלץ להתייעץ בבנקאי משכנתאות.

פרמטר נוסף שכדאי לכם לקחת בחשבון הוא זכאות למשכנתא. תתפלאו, אבל למרות שבדרך כלל מתכוונים לזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי לרוכשי דירה ראשונה, מפעם לפעם מעניק המשרד "זכאות משרד" גם למשפרי דיור. מדובר בסיוע שניתן במשך תקופת זמן מוגבלת מראש ובמיקום מוגדר מראש, כגון שכונה מועדפת, מבצעים בפרויקטים מועדפים וכדומה.