הטופס שתופס
טופס 4, הלא הוא האישור הרשמי לכך שדירה חדשה מוכנה ובטוחה למגורים, הוא התחנה הסופית ומשאת הנפש של היזמים. אבל בדרך אליה הם נאלצים לעבור במסלול מכשולים מפרך ומתיש. וכאילו זה לא מספיק, מתברר שעשרות אלפי דירות שקיבלו אישור איכלוס עדיין עומדות בשממונן. עופר פטרסבורג מסביר איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי
עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ עומדות מוכנות ומזומנות לכניסת הבעלים או הדיירים החדשים, אך אין נכנס ואין יוצא בהן. במשך חודשים הן נשארות בשממונן, ובינתיים מתנהלים חילופי ההאשמות בעניינן בין הרשויות המקומיות למשרד השיכון. זה, למשל, המצב בשכונה חדשה שנבנית בשנים האחרונות בצמוד לרמת בית־שמש ג'. רוב הקבלנים סיימו את עבודתם שם כבר לפני כמה חודשים. הדירות מוכנות לכניסת הדיירים, אך בשל מחלוקת בין העירייה למדינה לא התקבל עדיין אף טופס איכלוס.
טופס זה, הידוע יותר כטופס 4, מהווה למעשה את האישור הרשמי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי הבניין המדובר נבנה בהתאם להיתר ובהתאם לדרישות הדין, כך שהוא בטוח לכניסת דיירים. לצורך קבלתו על הקבלן להמציא שורה של אישורים ואסמכתאות המעידים על ההתאמה בין הבינוי להיתר הבנייה שניתן לפרויקט ועל עמידת כל המערכות החיוניות: כיבוי אש, חשמל וכו' בתקנים מחייבים על פי הדין.
"זהו הליך חשוב שעל פיו, בסופו של דבר, הבניין עומד בכל התקנים והסטנדרטים הדרושים", מסביר גל אגוזי, מנכ"ל חברת יחד המתמחה בהתחדשות עירונית, ומרצה במכללת מרכז הבנייה הישראלי. "מדובר בשמירה על חיי אדם, ולכן אין לזלזל בחשיבות הטופס. עם זאת, כיום התהליך לקבלת טופס 4 הוא ארוך ומסורבל, ומצריך מעורבות של הרבה גופים כמו כיבוי אש, אקוסטיקה, נגישות, תנועה, אינסטלציה, נוף וגנים ועוד ועוד".
טופס טיולים
אך לא רק ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך מקשה על היזמים, גם ההתנהלות של כל גורם וגורם אינה פשוטה. כך, לדוגמה, לכל רשות מקומית יש נהלים ודרישות משלה לגבי המסמכים הנחוצים לקבלת הטופס. יותר מזה, הנהלים השונים משתנים בעצמם מעת לעת. לא אחת קבלנים מגיעים לשלב הגמר ונתקלים בעיכובים בקבלת טופס 4 מצד הרשות בשל דרישות שלא היו ידועות להם מראש ולכן לא נערכו לקראתן בזמן.
בסופו של דבר, הקבלנים מוצאים את עצמם רצים עם טופס טיולים מפקיד לפקיד. "כל מיני פקידים מתחכמים ולא רוצים לחתום", מספר אייל גלעד, מנכ"ל חברת הבנייה גלעד את ענת. "באחת העיריות בשרון, למשל, החליטו על התקנת מטמוני אשפה. יועץ העירייה נתן אישור לפני הרכבתם, אבל הפקיד סירב לאשר. מריצים אותנו מפקיד לפקיד. כן עונים, לא עונים. מריבות על גבי מריבות. למה לא לזרז עניינים, ולדרוש אישור בטיחות וכיבוי אש וגם ערבות בנקאית יחד עם טופס האיכלוס? לפעמים בגלל פח אשפה מעכבים פרויקט במשך חודשים".
כתוצאה ממצב זה נוצר בשטח ואקום שאותו ממלאים גורמים שונים בעלי ידע וניסיון מעשי, הבאים ויוצאים במסדרונות העירייה והודות להיכרויות אישיות מצליחים לקדם תהליכים. במילים אחרות, מתפתחת בתחום פעילות עניפה של מאכערים, המבטיחים סיוע לקבלנים בקבלת ההיתר.
"טופס 4 הוא אחד מעקבי אכילס הגדולים של היזמים", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים מקבוצת אורון. "קבלת הטופס היא תהליך פרוצדורלי מתיש. היזם מוכרח לרוץ בין כל הגורמים הרלוונטיים שמאשרים את הטופס ולאורך המירוץ הזה נוספות עוד ועוד דרישות שאתה נדרש לעמוד בהן. זו הסיבה שאנחנו מתחילים לפעול לקבלת טופס 4 מספר חודשים לפני האיכלוס. כדי לעשות זאת בצורה הטובה ביותר, אנו מקצים עובד שכל אחריותו היא הוצאת טופס 4, מעבר בין כל הגורמים, וידוא מענה על כל הדרישות וכו' - עד להשגת האישור".
איכלוס הבניין ללא טופס 4 אינו חוקי, אך בשטח ניתן למצוא קבלנים שמאכלסים את הדירות קודם לקבלת הטופס. הם מבטיחים לבעלי הדירות שהבניין מושלם ובנוי כדין, למרות שההליך הטכני לא הסתיים. לפעמים דווקא הרוכשים מבקשים לקבל לידיהם את הדירה טרם קבלת הטופס, כדי להימנע מההשלכות הכאובות של העיכוב במסירת הדירה.
הפתעה לא נעימה
כיום תהליך הוצאת טופס 4 עלול להימשך חודשים אחדים, אפילו כמעט שנה. אחד האישורים הקשים ביותר להשגה הוא אישור מכיבוי אש, תנאי מוקדם לקבלת הטופס. "נתקלתי בכמה מקרים שבהם כיבוי אש דרשו פתאום דברים שלא היו רשומים בהיתר כתנאי לקבלת טופס 4", מספר שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד. "כשאמרתי להם את זה, אמרו: 'נכון, זה לא היה רשום, בטעות או לא בטעות, זה פשוט לא היה, ועכשיו כן צריך. אנחנו לא נאשר טופס 4 בלי הדברים הנוספים הללו'. ובמקרים כאלה החברה נכנסת לעיכובים ונוצרות עלויות נוספות, כי צריך לעשות דברים שלא היו רשומים בהיתר".
עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב, התנסה בחוויה דומה עם חברת החשמל, שגרמה לעיכוב גדול במתן טופס 4 לפרויקט של החברה ברמת־גן. "קיבלנו את האישור להיתר מחברת חשמל על בסיס התוכנית המקורית", מספר ערוסי. "סיימנו לבנות וקיבלנו את האישורים הנדרשים, ואז הופתענו כאשר נציג חברת חשמל שהגיע לחבר את הבניינים לרשת החשמל, טען שיש לבצע שינויים מהותיים בבניין ובפיתוח, מה שגרר שינויים בתוכנית ועבודות נוספות, הצריך חידוש אישורים וגרם לאיחור של 11 חודשים במסירת הדירות! בעבר היה מספיק אישור מהעירייה וכיבוי אש, וקבלת טופס 4 ארכה בין חודשיים לארבעה חודשים לכל היותר. היום זה יכול לקחת אפילו שנה. גם מכון התקנים מהווה לעיתים גורם מעכב, כשהוא מחיל שינויים בתקינה בזמן שבין קבלת ההיתר לאיכלוס. הרשות לא עומדת מאחורי ההחלטות שלה, וכך אנחנו נמצאים במצב של חוסר ודאות לגבי מה שאושר בהיתר לעומת התוספות והשינויים שנדרשו מאיתנו לעשות בהמשך".
עזרא ערוסי מחברת משהב מציע לאסור על הרשויות והגורמים השונים לשנות את התקנים תוך כדי תנועה. "מה שנקבע בהיתר, הוא מה שיקבע", הוא אומר. "ברגע שבניין קיבל היתר עם כל הדרישות הכלולות בו, אין להטיל עליו שום דרישות נוספות ותקנים חדשים, אלא להטיל אותם רק על פרויקטים חדשים. עד לשנים האחרונות זה עבד כך והיה בסדר, אז למה היו צריכים לשנות זאת?"
שינויים פנימיים
לאחרונה העיריות גם דורשות הגשה של תוכניות לשינויים שעשו הדיירים בתוך הדירה ולא במעטפת החיצונית, וגם זה מאריך את משך קבלת הטופס בכמה חודשים. "בין אם מדובר בהיתר מלא או בהיתר בסמכות מהנדס, הליך זה אורך מספר חודשים, ולכן על היזמים להיערך בהתאם", מדגיש יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת "נתיבי הקמה" המומחית בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים.
עו"ד דולפין מינצר כרמון ממשרד "מינצר כרמון נסים" העוסק בהתחדשות עירונית ובנדל"ן, מספרת על מקרה שבו נתקל משרדה לאחרונה במסגרת בקשה לקבלת טופס 4 לבניין בהרצליה שבנייתו הושלמה. עיריית הרצליה דרשה שהבינוי בפועל יתאים להיתר לא רק במתווה החיצוני כי אם גם מבחינת החלוקה הפנימית. במילים אחרות, העירייה דרשה כי גם השינויים שהדיירים הכניסו, יהיו מעוגנים בהיתר, ובהתאם לכך נדרש הקבלן להגיש תוכנית שינויים להיתר.
"יש להניח שהסיבה לדרישה הזאת שצצה פתאום בסוף הבנייה, היא החשש של הרשות כי השינויים שנעשו בדירות נועדו לאפשר פיצול של הדירות מייד לאחר קבלת טופס האיכלוס", אומרת עו"ד מינצר כרמון. ועדיין, תוצאת הדרישה החדשה הייתה עיכוב ניכר. "בניית הבניין נמשכה כ־24 חודשים", מספרת מינצר כרמון. "הקבלן פנה מבעוד מועד לעירייה לקבלת רשימת הדרישות לצורך קבלת טופס 4, ורק לאחר שעמד בכל הדרישות, הוא הודיע לרוכשים על מועד מסירת הדירות. הרוכשים מצידם הודיעו על סיום הסכמי שכירות ונערכו לעבור לדירותיהם החדשות. אלא שאז צצה דרישת העירייה המפתיעה, והבעלים נקלעו למצב שבו הוחזקו כבני ערובה על מזוודותיהם. בסופו של יום ונוכח הלחץ שהופעל על העירייה ניתן הטופס המיוחל בתוך מספר ימים כשהיזם מצידו נדרש להגיש תוכנית שינויים מהירה, המשקפת את כל השינויים שנעשו בתוך הדירות".
כדי להימנע מהפתעות לא נעימות, הנובעות מכך שכיום לא קיימת רגולציה והאחדה של הדרישות והתנאים לקבלת טופס 4, גם עו"ד מינצר כרמון ממליצה כי הקבלן יחל בהליכים לקבלת טופס 4 מוקדם ככל הניתן. היא סבורה כי כדאי להתחיל בתהליך לקראת סיום עבודות הגמר, כאשר התקנת המערכות הושלמה ולפני השלמת עבודות הפיתוח והגמר האסתטי.
היערכות מתאימה של היזמים אולי תמנע עוגמת נפש מיותרת, אבל לא תפתור את הבעיה מיסודה. טוב יהיה אם בישראל ישכילו להקים גוף אחד שירכז את כל הגופים המעורבים במתן טופס 4. גוף כזה יכול לתקשר עם כיבוי אש, פיקוד העורף וכדומה, לייצר ודאות בדרישות, לתת מענה ליזמים ולאפשר לקיים הליך מסודר ללא בירוקרטיה מיותרת ועיכובים. בקיצור, טופס טיולים באזרחות. כמו כן, מומלץ להרחיב את הסדרת ההליך הרגולטורי באופן שיצמצם את מרחב שיקול הדעת של הרשות המקומית ביחס להליך קבלת הטופס. הוודאות והבהירות תבטיח את ניהול ההליך בצורה תקינה, ותתרום להפחתת העיכובים האופייניים בקבלת הטופס.
איום המס
לעיתים גם לאחר קבלת טופס 4, חברות הבנייה מחזיקות ברשותן את הדירות, ומעכבות את מסירתן לבעליהן החדשים. בחלק מהמקרים הקבלנים תקועים עם הדירות, ובחלק מהמקרים מעכבים את המסירה. קשה לדעת כיום בוודאות בכמה דירות כאלה מדובר. הלמ"ס חדלה מפרסום מלאי הדירות הלא מכורות לפני כשנה. בבדיקה האחרונה שנערכה השנה עלה כי סך מלאי הדירות שנבנו ביוזמה פרטית בלבד מגיע לכ־23 אלף יחידות דיור.
בדוח המסתמך על נתוני הלמ"ס, טענה התאחדות בוני הארץ בתחילה כי מדובר ב־40 אלף יחידות דיור שבנייתן הסתיימה והן לא נמסרו. בבדיקה נוספת שביצעה הגיעה ההתאחדות למסקנה כי אם מתייחסים לדירות שבנייתן הסתיימה אך הן עדיין לא נמכרו, מדובר בכ־3,800 יחידות דיור בלבד. אם מביאים בחשבון את הקיפאון השורר בענף בשנה האחרונה ניתן להניח כי המספרים גבוהים יותר. בכל מקרה שר האוצר משה כחלון, הכריז בפתיחת דיוני התקציב בוועדת הכספים בפברואר 2018, כי "יש 50 אלף דירות לא מכורות, והקבלנים לא רוצים להוריד מחירים". הוא גם הודיע: "הקבלנים יכולים לוותר קצת על הכנסות".
ברשות המיסים החליטו שאם מדובר במספרים גבוהים כל כך, שעת המיסים הגיעה. כדי לזרז את הקבלנים למכור אותן, מבקשים כעת להטיל עליהן מס. "לאור העובדה שגילינו שיש כמה אלפי דירות בבעלות קבלנים שלא נמכרות והבנייה כבר הסתיימה, צעד שנבחן בימים אלה הוא מיסוי כדי לדרבן מכירה, ובחודשים הקרובים נצא באמירות מפורטות יותר", הכריז שי אהרונוביץ', סמנכ"ל בכיר מיסוי מקרקעין ברשות המיסים בכנס ארגון קבלני תל־אביב שנערך לאחרונה.
כשהקבלנים שמעו על הכוונה להטיל עליהם מס חדש, אמרו שמעכשיו הם יעכבו בעצמם את טופס 4. "הדירות האחרונות הנשארות למכירה בפרויקטים הן כאלו עם כיווני אוויר פחות טובים או לחילופין פנטהאוזים שמפאת מחירם לא נמכרים מהר", מסבירה עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל. "קבלנים שיש להם מספר בניינים, יתחילו לבנות רק לאחר שלפחות 65 אחוז מהבניין נמכרו, וכך יאריכו את משך הזמן לקבלת טופס 4, עד לאחר מכירת כל הדירות. הם יבנו בניין־בניין לפי קצב המכירה בלבד, מה שיאט משמעותית את קצב הבנייה ויצמצם את כמות הדירות שיוצאות לשוק. בנוסף, זה יביא לכך שמוסד הפריסייל ייעלם ורוכשים לא יקנו יותר דירות על הנייר".
כך במקום לזרז את מתן טופס 4, הטופס הזה הופך לכשל שוק רציני בענף הדיור הישראלי. חלם, כבר אמרנו.
בהתאם לנהלים
איך מוציאים טופס 4 כהלכה? עשר עצות
1. בדיקות בטון. במהלך הבנייה חשוב לעקוב אחר הבטון, לוודא את מידת עמידותו. הבדיקות שמאשרות את חוזק הבטון, מבוצעות על ידי מכון התקנים או מכון תואם. בסוף הפרויקט צריך להגיש ריכוז של כל הבדיקות שנעשו במשך כל תקופת הבנייה. אם נזכרים בזה בסוף, זה מאוד בעייתי.
2. פיקוד העורף. ודאו שהממ"דים בנויים בהתאם לאישור של פיקוד העורף. כך, למשל, יש לעשות בדיקת אטימות לממ"ד, בדיקת גלילים, להתקין סנן ועוד, ולקבל אישור שהן בוצעו.
3. שימו מים. הזמינו את חיבור המים לבניין לפחות חצי שנה מראש כדי לקבל את אישור תאגיד המים. הרבה פעמים מתברר כי נדרשת הסטת תשתיות, למשל פתיחת המדרכה והתקנה של חיבור מים ברחוב, ויש צורך בתיאום הנדסי.
4. תורת התיקונים. במקרה שבוצעו תיקונים ושינויים בעת הבנייה, אל תשכחו להגיש תיקון להיתר לפני הגשת הבקשה להוצאת טופס 4, אחרת הטופס לא יינתן.
5. כיבוי אש. חשוב לוודא שהביצוע תואם את אישור רשות הכיבוי אשר ניתן בזמן הגשת הבקשה להיתר בנייה. אם חל שינוי בביצוע יש לאשרו בנפרד מול רשות הכיבוי. בנוסף יש לוודא שהתקנת המתזים בוצעה בדיוק לפי התוכנית שאושרה על ידי מכון התקנים (נדרש אישור ביצוע של מכון התקנים לצורך קבלת אישור כיבוי אש).
6. שטח ציבורי. הקפידו על רישום השטחים הציבוריים בטאבו בהתאם לתקנה 27 - שירות המאפשר לרשום או לבטל הערה על יעוד או שימוש מקרקעין בהתאם לבקשתו של יושב ראש מוסד תכנון.
7. חבורת הזבל. רכשו כמות עגלות מתאימה ולפי ייעוד בהתאם לנספח אשפה מאושר, לרבות אביזרי הגנה.
8. הגנת הצומח. ודאו שכל העצים לשימור/ להעתקה/ לעקירה הושארו במקומם/ הועתקו למקום מאושר/ שולם עבורם פיצוי נופי (בהתאמה).
9. גז ולא נעלם. בנו נישת וחדר גז בהתאם לתקנים לפי מפרט מהנדס חברת הגז. יש צורך בקבלת אישור מכון התקנים או מכון מורשה אחר.
10. בנייה ירוקה. זמנו את נציגי מכון התעודה לצורך בדיקה מקדמית במהלך הבנייה - כדי לקבל אישור לתקן ירוק 5281 (נדרש כיום ברוב הערים לצורך האיכלוס).
(בסיוע דודו רשף, מנכ"ל משותף בחברת אקו־סיטי)
מוסף "ידיעות הנדל"ן":
1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.
מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.
2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.
פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.
3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.
מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.
4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?
פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018
לפנייה לכתב/ת 
