מלחמות התב"ע

מרגע אחרי הבחירות לרשויות המקומיות, נשמעה אנחת רווחה מפי קבלנים ויזמים הפעילים בערים השונות. לפני הבחירות המקומיות נטלו ועדות התכנון פסק זמן, ועכשיו סוף סוף אפשר לחזור לעבודה. אבל למרות שלכולם ברור שיש להזדרז ולבנות כדי לענות על המחסור בדירות בארץ, עם חזרתן של ועדות התכנון המקומיות לפעילות, חוזרות גם מלחמות היהודים. אלה נסובות בעיקר על הדרך המהירה למימוש התב"ע (תוכנית בניין עיר), שמכוחה ניתן לבנות יותר דירות. כי אומנם המדינה מחזיקה ברוב הקרקעות, אך בכל הנוגע למהלכי תכנון ובנייה, משקלן של הרשויות המקומיות ושל ועדות התכנון המקומיות רב אף יותר מזה של ועדות התכנון המחוזיות. 

במיטבה, התב"ע שמבטאת את הצרכים, המטרות והיכולות של השלטון המקומי, מייצרת מצב שבו גם הרשות, גם התושב וגם היזם מרוויחים, מה שנקרא win win situation. אך עד שהיא מאושרת, יש לצלוח לא מעט קשיים. הסיבה: בתב"ע מעורבים הרבה שחקנים, כשלכל אחד מהם מטרה שונה. בראש ובראשונה, המדינה שרוצה להגדיל את היצע הדיור. אחר כך, הרשויות המקומיות שחוששות מצפיפות. במקרים רבים הן מעדיפות בנייה של משרדים ומסחר על פני בניית דירות, שהרי ארנונה למגורים נתפסת כמס מפסיד, וממסחר מרוויחים יותר. בנוסף, היזמים שרוצים למקסם את הרווחים שלהם מהפרויקטים ומנסים להשיג יותר זכויות בנייה על כל שטח. ואי אפשר לשכוח כמובן את התושבים עצמם: הן את אלה שחוששים מבנייה מסיבית ליד ביתם, והן את אלו שמעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

וכאילו זה לא מספיק, בשנים האחרונות נכנסו למשוואה שחקנים חדשים: זוכי תוכנית מחיר למשתכן. מכיוון שההגרלות לדירות נערכו לפני שהתקבל היתר בנייה, זוכי מחיר למשתכן מנסים לשפר את תכנון הדירות שבהן יגורו באמצעות הגשת התנגדויות לבקשות להיתר שמגישים הקבלנים.

ריבוי השחקנים והאינטרסים יוצרים מאבקים על כל תוכנית שמתפרסמת, וגורמים לכך שהליכי התכנון מתמשכים ולא נבנות מספיק דירות. לפניכם זירות הקרב העיקריות והמאבקים המעניינים ביותר שהתקיימו השנה:

תוואי הרכבת הקלה ברחוב יוספטל בבת־ים. לוקחים את התשתיות בחשבון (צילום: נת"ע)

העיריות המדינה

מדינת ישראל, שמונה כיום תשעה מיליון תושבים, צפויה להכפיל את אוכלוסייתה בתוך שנים ספורות. "אם מישהו חושב שכמה מאות בניינים שיבנו בעשור הקרוב, יביאו אותנו למקום שבו לכולם יהיו מספיק מקומות לגור, כדאי שיחשוב שוב", מזהיר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ. "צריך להביט על התמונה הגדולה, על האופן שבו מתכננים את המדינה. לא חסרים פה ושם בניינים, לא חסרות פה שכונות, חסרות לנו ערים. ערי ענק שתכנונן חייב להתבצע מייד, ותחילת העבודה על הקמתן צריכה להיקבע לעשור הקרוב. תכנון 'בתשלומים' של 100 אלף דירות לשנה הוא לא אסטרטגיה ולא תכנון לטווח ארוך, ולכן לא יפתור את משבר הדיור בישראל, אלא יביא להחרפתו משנה לשנה".

על פי אומדנים שערכה התאחדות בוני הארץ, עד שנת 2050 ישראל תצטרך תוספת של יותר משלושה מיליון דירות חדשות (אגב, תוספת זו גדולה ממספר הדירות הבנויות כיום בארץ). בשל קצב הבנייה וחסמים שונים, כדי לעמוד ביעד זה יש צורך בתכנון כולל של למעלה מ־4.5 מיליון דירות חדשות (למעלה מ־130 אלף יחידות דיור בשנה).

אתגר הדיור שניצב בפני המדינה נתקל בשני סוגי התנגדות עיקריים: האחד, מצד השלטון המקומי, המתנגד לפיתוח ולציפוף הערים, למרות חובתו לתכנן בהן הכנה לתוספת דיירים. השני, מצד תנועת ה'ירוקים' המתנגדים לפיתוח, אפילו אם מדובר בשימוש בחלק קטן בלבד מהשטחים הפתוחים במדינה. לדברי פייגלין, על ממשלת ישראל, גוף התכנון העליון במדינה, חלה האחריות להתגבר על ההתנגדויות הללו עם תוכנית לאומית להקמת גושים עירוניים בצפון, במרכז ובדרום.

פי גלילות. התושבים לעתיד מתנגדים לתוכניות הפיתוח (צילום: דנה קופל)

העיריות היזמים

אחת הדרכים להגדיל את היצע הדירות היא להקטין את שטח הדירות הנבנות, ולהגדיל את כמותן. כאשר באופן טבעי האוכלוסייה גדלה והקרקע הולכת ומתמעטת, צעד זה הוא לא פחות מאינטרס לאומי. גם פלחי האוכלוסייה הנזקקים לדירות קטנות מתרחב, בין אם אלה זוגות צעירים, גרושים/גרושות או מצמצמי דיור המעוניינים לחזור לדירות קטנות במרכזי הערים. אבל למרבה האבסורד, התב"עות לא מאפשרות בנייה של דירות קטנות.

"עבורנו, היזמים, כמובן שיש אינטרס לבנות דירות קטנות שהתשואה עליהן גדולה יותר, אך התב"עות, בעיקר בערי המרכז, לא מאפשרות זאת", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום. "אין שום התאמה לצרכי השוק". הביקוש לדירות קטנות שעלה בשנים האחרונות צפוי רק להתגבר בשנים הקרובות: זוגות צעירים מביאים ילד ראשון רק בגיל מאוחר, ומעדיפים במקרים רבים להישאר לגור בשכירות בדירה קטנה יותר במרכזי הערים. זה הופך דירות 3 חדרים לאטרקטיביות מבחינת משקיעים, ולפיכך גם מבחינת יזמים. ועם זאת, שיעור בניית דירות 3 חדרים נמוך מ־10 אחוז. הרשויות המקומיות בולמות תב"עות עם דירות קטנות.

"הרשויות המקומיות גובות ארנונה לפי שטח ולכן לא מרוויחות הרבה מדירות 3 חדרים", מסביר אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב פרויקטים. "לכן הן לא מעודדות תוכניות שבהן יש הרבה דירות קטנות".

שיכון ותיקים בבת־ים. מספר הקומות ויחידות הדיור צומצם (צילום: ויקטור מאיר)

לעמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק של חברת י.ח. דמרי, יש הסבר נוסף. "נעשו מספר ניסיונות מצד הממשלה לתת ליזמים הקלות לטובת הגדלת היצע דירות 3 חדרים, אך הרשויות המקומיות מעדיפות לבנות דירות גדולות, שימשכו תושבים מבוססים יותר. הרשויות מעדיפות תושבים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה, שלא רק מעלים את יוקרתה של העיר, אלא גם אינם דורשים הרבה שירותי עירייה, אלא מספקים אותם לעצמם".

התושבים העירייה

בשנים האחרונות ערים רבות הפקידו תוכניות מתאר כוללניות, הקובעות את התפתחותה העתידית של העיר. אחדות מתוכניות האלו עוררו את חששם של התושבים מצפיפות יתר והחמרת בעיית הפקקים, והם יצאו למאבקים מתוקשרים, שבמקרים רבים גם הצליחו.

כך, לדוגמה, מאות מתושבי הוד־השרון ביקשו לעצור את תוכניות המתאר של עירם (הר/2050). באמצעות עו"ד ענת בירן פנו התושבים לבית המשפט בטענה כי זוהי תוכנית הרסנית שמציפה את העיר בשכונות חדשות "על בסיס מקום פנוי", ואינה נותנת מענה ראוי לגידול הצפוי בנפח התנועה, לפתרונות תחבורה ציבורית וליצירת שטחים פתוחים.

בית המשפט המחוזי בלוד פסק לטובת התושבים. הוא קבע כי "התוכנית נעדרת בחינה עמוקה ויסודית של הסוגיות התחבורתיות... נמנעת מ'מבט על' עליהן ועל ההשלכות הנגזרות מהן על אזור השרון. בשל מורכבותן והשלכותיהן, ראויות סוגיות אלו, לרבות מבחן השלביות, לבחינה נוספת באמצעות המועצה הארצית".

עו"ד ענת בירן מציינת כי פסק דין זה הוא פסק דין עקרוני, שפותח פתח להגשת התנגדויות גם מצד תושבי ערים נוספות, שכן בית המשפט הוסיף וקבע כי לעניין התחבורתי "השלכה גם על כלל תוכניות המתאר הכוללניות, אשר הפכו 'להיט' בעת הזו. ראוי שרשויות התכנון המחוזיות והארציות יתנו דעתן על תוכניות כוללניות המתמרצות בנייה רבת ממדים אגב דחיית המענה התחבורתי לשלב התכנון המפורט".

חריש(צילום: מור שקיפי, צילום ועריכה דיגיטלית)

דוגמה לתוכנית עירונית נוספת שעוררה את זעם התושבים, היא התוכנית להרחבת בית חולים איכילוב בתל־אביב. עשרות מתושבי רחוב בארי ושיכון הקצינים בעיר הגישו התנגדות לתוכנית באמצעות עו"ד בירן ומור אגיב קשרי. לטענת התושבים, התוכנית תפגע באיכות חייהם, תיצור החשכה מוחלטת של חלק מבתי המתנגדים ותייצר באזור עומסי תנועה בלתי נסבלים ומצוקת חנייה קשה. התושבים אף טענו כי הם חוששים מחשיפה לחומרים מסוכנים ופגיעה בפרטיותם. בנוסף, טוענים התושבים שבתהליך הפקדת התוכנית יש פגמים רבים ומהותיים, וכי היקף זכויות הבנייה הוא בלתי סביר באופן קיצוני, ולא הוצגה לגביו כל הצדקה תכנונית.

ישנם מקרים שההתנגדויות לתוכניות עירוניות מגיעות מצד תושבים לעתיד. כך קרה למשל בתוכנית פי גלילות, המאפשרת בניית 10,000 יחידות דיור במתחם. בשנים האחרונות נמכרו אלפי חלקות קרקע באזור לרוכשים פרטיים מתוך תקווה שכאשר התוכנית תאושר הם יוכלו לממש את הקרקע ולבנות דירה באחד המתחמים המבוקשים בישראל. אלא שהתברר כי התוכנית שהופקדה לאחרונה, מרחיקה את רוכשי הקרקעות מחלום הדירה למשך שנים ארוכות, ולכן הם מתארגנים להגשת התנגדויות. עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' המייצג למעלה מ־150 בעלי קרקעות במתחם, מסביר כי התוכנית פוגעת בבעלי הקרקעות הפרטיות מכיוון שהיא מפצלת את הזכויות שלהם בין מספר מתחמים, אשר בכל אחד מהם סוגי שימושים שונים של קרקע.

ניגוד עניינים בין בעלי הקרקעות במתחם מסוים ובין העירייה נוצר גם בתחום תוכניות המתאר תא/3700 (צפון תל־אביב). הטענות העיקריות של בעלי הזכויות בהתנגדויות: פיצול מיותר של זכויות פרטניות בין בניינים שונים, טעויות בקביעת המקדמים שצריכים לקבל בעלי זכויות במתחמים שונים, וחלוקה לא נבונה של מגורים ומלונאות, כך שבמקום להקצות מלונות לעירייה, למדינה ולגופים מסחריים גדולים, הוקצו אלו לבעלים קטנים.

בעלי הזכויות אף שלחו מכתב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית תל־אביב, בדרישה כי לקראת הדיונים בהתנגדויות לתוכניות, תמנה העירייה שמאי כבורר מוסכם. המכתב נשלח באמצעות עו"ד שמואל שוב ונעמה שיף, ממשרד שוב ושות', המייצג מאות בעלי זכויות במתחם. לדברי עו"ד שיף, יש למנות בורר מכיוון שרוב ההתנגדויות לתוכניות מתייחסות להקצאות שניתנו לבעלי הזכויות, מה שמעמיד את עיריית תל־אביב בניגוד עניינים כבעלת זכויות בעצמה.

התושבים המדינה

על מנת לייצר יותר דירות, הקימה המדינה את הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שמטרתה אישור תוכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים קבוע וקצר. אולם בדרך נרמסו חלק מזכויות התושבים, בעלי הקרקעות וגם בעלי עסקים, והם יצאו למאבקים.

תוכנית הוותמ"ל לקידום התחדשות עירונית בשכונת קריית־משה ברחובות, לדוגמה, עוררה את זעמם של בעלי העסקים בשכונה. לטענתם, התוכנית במתכונתה המופקדת קיפחה אותם ואין בה הצדקה תכנונית כלכלית, שכן היא מקצה להם היקף מינימלי של זכויות. כמו כן, טוענים בעלי הזכויות כי במהותה תוכנית ותמ"ל פועלת בעיקר ביחס למתחמי המגורים ולא נוגעת למתחמי התעסוקה – כך שהתכנון הלקוי שבה יביא לסיכולה תוך זמן קצר. בעלי העסקים הגישו את התנגדותם באמצעות עורכי הדין זיו כספי, אילנית ציבין וצ'יקו אברם, ממשרד עורכי הדין גינדי־כספי.

גם התוכנית לפיתוח אפולוניה בסמוך להרצליה, שאושרה בהליך מזורז על ידי הוותמ"ל, היא מקרה נוסף שבו המדינה מנסה לקדם תוכניות ללא התחשבות בבעלי הקרקעות הפרטיות. לפי התוכנית לפיתוח אחת מעתודות הקרקע המבוקשות בישראל, יוקמו במתחם תע"ש אלפי יחידות דיור, שלושה מלונות, שטחי מסחר וגן לאומי. על פי התוכנית, הקרקעות שבבעלות המדינה, המזוהמות והמהוות מפגע תברואתי, יפותחו בבנייה מגוונת, ואילו חלק מהקרקעות שבבעלות פרטית ושבהן אין כל מפגע תברואתי, נותרו כשטחים פתוחים ולא נכללו בתוכנית. כ־200 דונם של הקרקעות הפרטיות מיועדים להפקעה ללא כל פיצוי, לצורך הרחבת כביש החוף והקמת מחלף שיחבר אותו עם כביש 531. בעלי הקרקעות הפרטיות הגישו באמצעות עו"ד יהושע דיאמנט עתירות נגד ההפקעות ועצירת התוכנית.

תושב תושב

לא פעם פרויקטי התחדשות עירונית מייצרים מאבקים רבים, חלקם בין התושבים ובין עצמם. כך, למשל, בעוד מי שגר בדירה ישנה בבניין ישן, יעוט על ההזדמנות לקבל במקומה דירה חדשה ויקרה בהרבה, השכנים בבניינים הסמוכים לא יתלהבו מהצפיפות שתיווצר בשכונה וממגורים, גם אם זמניים, בתוך אתר בנייה.

בשיכון ותיקים בבת־ים הגישו השכנים 72 התנגדויות להיקפו המתוכנן של פרויקט תמ"א בשכונה. הוועדה המקומית דחתה את התנגדותם, ואישרה ליזם את מלוא התמריצים החלים מכוח התוכניות לפי סעיף 23 בתמ"א 38 בבת־ים. השכנים הגישו ערר על החלטה זו, באמצעות עו"ד ורד מאירוביץ סייג ועו"ד אסף יונגר ממשרד עורכי הדין ענת בירן. לאחר בחינת טענותיהם החליטה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל־אביב לאשר את היתר הבנייה לפרויקט, בכפוף לצמצום מספר הקומות ויחידות הדיור, וכן צימצמה את היקף ההקלות שהתבקשו בנוגע לקווי בניין.

מוסף "ידיעות הנדל"ן":

1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.

מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.

3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.

מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018