משרדים ממש אוצר
אחרי שדחקו אותם מהשוק למגורים, גילו המשקיעים את הנדל"ן העסקי. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה. עופר פטרסבורג משרטט את גבולות ההבטחה והסיכון שבשוק המשרדים הישראלי
ככה, פתאום, תל-אביב התברגה השנה במקום השני מתוך 21 ערים מובילות באירופה בסולם ההשקעות במשרדים עם שבעה אחוזי תשואה. בפער קטן גברה עליה בוקרשט הרומנית שהגיעה למקום הראשון ברשימה עם 7.2 אחוזי תשואה.
בעשור האחרון נבנו בישראל יותר מ־3.2 מיליון מ"ר שטחי משרדים, מהם למעלה משני מיליון מ"ר באזור המרכז וגוש דן. באזור תל־אביב בלבד נבנו בעשור האחרון 837.2 אלף מ"ר שטחי משרדים – כלומר יותר מרבע משטחי המשרדים בישראל בעשור נבנו בעיר אחת בלבד (26 אחוז). במקום השני בכמות שטחי המשרדים שנבנו בישראל בעשור האחרון נמצאת דווקא בני־ברק החרדית, עם 339 אלף מ"ר, באזור התעשייה החדש הקרוי בי.בי.סי, סמוך לקניון איילון. במקום השלישי בולטת עיר הבירה ירושלים עם 234.2 אלף מ"ר שטחי משרדים. במקום הרביעי נמצאת רמת־גן עם 146 אלף מ"ר שטחי משרדים.
בעוד שבערים שמצפון לתל־אביב, כמו הרצליה, רעננה, הוד־השרון ועוד, פחות בונים משרדים, בנייה הולכת וגדלה של משרדים ניכרת באזורים הדרומיים והמזרחיים של גוש דן, בערים כמו פתח־תקווה, חולון, לוד, רחובות וראשון־לציון. לוד ורחובות בולטות במיוחד, עם בנייה של כ־116 עד 120 אלף מ"ר משרדים בכל אחת מהן, היקף גבוה יותר אף מראשון־לציון, שם נבנו בעשור האחרון 105 אלף מ"ר שטחי משרדים.
"ראשי הרשויות הבינו כי המתכון הנכון לצמיחת הערים אינו טמון רק בהגדלת התחלות הבנייה למגורים אלא גם באמצעות הקמת מתחמי עסקים ומסחר", אומר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי. "מחד, המתחמים האלה יגדילו את הכנסות הרשות מארנונה, ומאידך הם ייצרו מקורות תעסוקה לתושבים וימשכו אוכלוסיות חזקות יותר לעיר".
מתחמי העסקים מושכים גם את המשקיעים, שברחו, בעידודו של שר האוצר משה כחלון, מהשקעה בדירות מגורים. התשואה הגבוהה יחסית ממשרדים בישראל, העולה על התשואה במדינות מרכז ומזרח אירופה: שישה אחוזים בבודפשט, חמישה אחוזים בוורשה, 4.75 אחוזים בפראג, ארבעה אחוזים בלונדון, 3.5 אחוזים באמסטרדם, 3.2 אחוזים בפרנקפורט, 3.1 אחוזים בברלין, שלושה אחוזים בג'נבה ו־2.8 אחוזים במינכן.
מה הופך את ישראל ליעד השקעה אטרקטיבי בשוק הנדל"ן המסחרי? לג'וס טרומפ, מנהל המחקר של CBRE, חברת המחקר לנדל"ן מניב הגדולה בעולם, שביקר לאחרונה בארץ, יש תשובה חד משמעית. "הגידול בעסקאות בשוק המשרדים בישראל נובע מהצמיחה של חברות בענף הטכנולוגיה", הוא אומר. "מעל ל־60 אחוז מסך העסקאות בשנה האחרונה היו של חברות טכנולוגיה. הן הלקוח הגדול ביותר בשוק המשרדים באזור תל־אביב והמרכז".
ערן עמרם, סמנכ"ל כספים בקבוצת משולם לוינשטין, מסכים עם הניתוח הזה. "תחום ההייטק, ובמעגל השני נותני השירותים להייטק, ממשיכים לייצר ביקוש ער למשרדים, בדגש על מיקומים אטרקטיביים", הוא מציין.
חברות ענק בינלאומיות בתחום הטכנולוגיה כמו מיקרוסופט, גוגל ופייסבוק רכשו מאות אלפי מ"ר בתל־אביב והסביבה, ובכך השפיעו מבחינה תודעתית על המשקיעים, בין אם הם ישראלים ובין אם זרים.
כניסתם המחודשת של התאגידים הבינלאומיים לישראל ופתיחתם של מרכזי פיתוח בלב תל־אביב, גם ביססו את הביקוש למשרדים ברמת פרימיום. הקושי המרכזי שבו נתקלים התאגידים הוא מחסור במשרדים חדשים בהיקפים של אלפי מ"ר, בהתאם לקצב הצמיחה שלהם. כתוצאה מכך השוק גדל במהירות. מכאן תנופת הבנייה שניכרת בשנים האחרונות בתל־אביב. לדברי טרומפ, מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות.
שחקנים חדשים
פריחת המשרדים מכניסה לשוק שחקנים חדשים. יותר ויותר חברות נדל"ן שבעבר התמקדו בבנייה למגורים החלו בשנים האחרונות לבנות מתחמי תעסוקה. כך עשתה, למשל, חברת פרשקובסקי, שלפני שבועות אחדים זכתה במכרז של עיריית ראשון־לציון לרכישת קרקע להקמת משרדים במתחם האלף בעיר, שיכלול כ־1.7 מיליון מ"ר אשר ישמשו לתעסוקה, מסחר וכ־5,500 יחידות דיור. "במהלך השנים האחרונות בנינו ואנחנו בונים בראשון־לציון אלפי דירות למגורים", אומר יוסי פרשקובסקי, יו"ר החברה. "אנו מאמינים כי יש להפוך את ראשון־לציון לאלטרנטיבה לאזורי התעסוקה של תל־אביב, ולכן בחרנו להיכנס גם לתחום המשרדים בעיר. הפיתוח התחבורתי המתוכנן והשילוב של נתיבי איילון, רכבת ישראל והרכבת הקלה יהפכו את מתחם האלף לאחד מאזורי התעסוקה הנגישים בישראל". הקרקע שבה זכתה החברה משתרעת על פני 9,133 מ"ר ומיועדת להקמת משרדים על 52 אלף מ"ר. שווי המכרז: 81.5 מיליון שקל.
פארקי העסקים הבולטים ביותר באזורים דרומית לתל־אביב הם אלו הצומחים ביותר בשוק. אחד הבולטים שבהם בנוסף לראשון־לציון, הוא פארק העסקים של חולון, שנהנה מתנופה אדירה לאחר איכלוס מתחם עזריאלי ומעבר חברות גדולות כאוויה, ספיינס, בנק מרכנתיל, בית ההשקעות הלמן אלדובי ואחרים.
אם בעבר רכישת משרד גדול הייתה נחלתן של חברות גדולות בלבד, כיום השינויים הטכנולוגיים מאפשרים לכל אחד לרכוש משרד משלו בהשקעה לא גדולה. כאשר מצרפים לכך את הגמישות הקיימת למשרדים בפרויקטים החדשים, המציעים מתחמי משרדים שיתופיים בסגנון wework, הרי שמדובר ביתרון גדול עבור עסקים רבים. לדוגמה, חברת פרי ביצועים, מקבוצת אלדד פרי, חתמה על האופציה עם בעלי הקרקע להקמת הבניין, שיכלול עשר קומות משרדים בהיקף של כ־11 אלף מ״ר בנוי, ובנוסף להם למעלה מ־200 חניות בשלוש קומות תת־קרקעיות. במסגרת הפרויקט תתאפשר רכישת משרדים בשטח של החל מ־1 מ"ר בלבד ובמחיר של החל מ־129 אלף שקל. בכך ניתן מענה למגמה הרווחת היום בשוק – ביקוש למשרדים קטנים יחסית, עם חלל נטוורקינג משותף המייצר סביבת עבודה פורה.
כיום שוק המשרדים הישראלי זקוק לעוד כ־600 עד 700 אלף מ"ר חדשים מידי שנה, רובם בתל־אביב. מחסור זה מגדיל את הביקוש לשטחי משרדים ואת התפוסה בהם, ובד בבד מגדיל את מעגל המשקיעים.
המס על נכס מסחרי עומד על שישה אחוזים, זאת לעומת שמונה אחוזים ואף יותר למי שמשקיע בדירה למגורים כנכס שני ויותר. "מבחינה זו הכפלת מס הרכישה למגורים ביוני 2015, השפיעה באופן משמעותי על מעבר של ישראלים רבים מהשקעה בנדל"ן למגורים להשקעה בנכסים מסחריים", אומרת מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה.
"כיום כמעט ואין בנמצא במרכז הארץ דירות בפחות מ־1.5 מיליון שקל", מסביר אורן גלזר, זכיין משותף באנגלו סכסון תל־אביב ומנכ"ל החטיבה המסחרית. "לעומת זאת, ניתן לרכוש משרדים בשטח של 60 עד 80 מ"ר במחירים של 500 עד 700 אלף שקל ברמת מעטפת – משמע, שניתן לקנות במיליון שקל נכס להשקעה כולל העלויות שמסביב. היזמים וקבוצות הרכישה זיהו את המגמה הזו, והתחילו לייצר משרדים בשטחים קטנים, שהיו נדירים בעבר. קומות מחולקות מראש לעשר יחידות על ידי היזם".
רמת המחירים
רמת מחירי המשרדים בארץ יציבה יחסית. "בעוד שמחירי הדיור בישראל עלו בממוצע מאז 2006 בכ־100 אחוזים, וב'מדינת תל־אביב' אף יותר (כ־160 אחוזים), עלו מחירי הנדל"ן העיסקי בישראל בשיעור מתון הרבה פחות, עשרות אחוזים, ושונה ממיקום למיקום", אומרת מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה.
עד השנתיים האחרונות המחירים בשוק המשרדים התייצבו סביב הכ־15 אלף שקלים למ"ר, מה שהגדיל עוד יותר את אחוזי התשואה. גם הירידה בריבית בנק ישראל שעמדה בסביבות 2010 על כ־3.5 אחוזים ועומדת היום על 0.1 אחוזים בלבד, פעלה לטובת משקיעים בנדל"ן מסחרי שלקחו מימון בעשור האחרון.
ד"ר דגני מציינת עוד כי מחירי השכירות לנדל"ן עיסקי בתל־אביב התייצבו בשנה האחרונה סביב 105 שקל למ"ר בממוצע.
מסקירת מחלקת המחקר של חברת נת"מ, המתמחה בשוק הנדל"ן העסקי, עולה כי למרות שבתל־אביב נבנים מגדלי משרדים בהיקפים גדולים, נרשמה עלייה בת כשני אחוזים במחירי השכירות במגדלי Class A פריים לוקיישן בחציון הראשון של 2018 יחסית לחציון השני של 2017. בבנייני Class B בתל־אביב קיימת יציבות יחסית במחירי השכירות.
בערים אחרות בגוש דן נרשמה בחציון הראשון של 2018 עלייה ממוצעת בשיעור של כאחוז במחירי השכירויות עבור משרדים במגדלי Class A וירידה בדמי השכירות של משרדים בבנייני Class B. המחירים המבוקשים למ"ר בפריפריה של תל־אביב (כפר־סבא, נתניה, פתח־תקווה, רחובות) נעים מ־8,000 עד 10,000 שקל למ"ר.
מחירי המכירה למשרדים חדשים במגדלי Class A באזורי Prime בתל־אביב נעים בין 17 אלף שקל עד 19,500 שקל למ"ר (מעטפת). הן משקפות תשואה של פחות מ־6.5 אחוזים.
בהרצליה פיתוח ממשיכה מגמת העלייה בשיעורי האיכלוס ובמחירים. גם ברעננה ונתניה שיעורי האיכלוס נשארו גבוהים מאוד. מחיר השכירות הממוצע בשוק המשרדים בערי הלווין של גוש דן והשרון עומד על 69.9 שקל למ"ר בחציון זה. בהרצליה עדיין מבוקש מחיר השכירות הממוצע הגבוה ביותר, עם עלייה של יותר משני אחוזים יחסית לחציון קודם.
בירושלים, לפי נת"מ, בדומה לחציון הקודם, גם בחציון זה רמות האיכלוס בבניינים Class B ממשיכות להיות גבוהות ברוב האזורים, למעט אזור גבעת שאול. המחיר המבוקש למ"ר ירד בכ־0.14 אחוזים בהשוואה לחציון הקודם, ועומד על 69.15 שקל למ"ר. הצפי הוא ששיעורי האיכלוס בבנייני Class B בירושלים יהיו גבוהים, ומחירי השכירות יציבים.
באזור באר־שבע שיעורי האיכלוס ממשיכים להיות גבוהים בחציון הראשון של שנת 2018. מחירי השכירות למ"ר באזור נשארו יציבים. המחיר המבוקש הממוצע למ"ר עומד על 49.67 שקל למ"ר. באזור עדיין קיים מחסור בשטחי משרדים חדשים. בשנת 2019 צפויה להסתיים בנייתם של מספר פרויקטים במרכז העיר.
ואילו בחיפה ובצפון, לפי נת"מ, שיעור האיכלוס הממוצע בשוק משרדים Class B ירד בחציון הראשון של 2018 ב־2.17 אחוז בהשוואה לחציון הקודם. מחיר השכירות הממוצע למ"ר נשאר כמעט ללא שינוי ועומד על 54.7 שקל למ"ר.
הבנקים חוששים
עם זאת, השקעה בנדל"ן עיסקי אינה נטולת סיכון. רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים: "השוק מוצף היום במשרדים להשקעה, וחשוב שהמשקיעים יבינו שרכישה וניהול של משרד שונה מאוד מרכישה וניהול של דירה. מכיוון שהשוק המסחרי יותר תנודתי משוק המגורים, עלול להיות מצב שהנכס יעמוד ריק. במקרה כזה הסיכון הוא שההוצאות של דמי אחזקה בבניין וארנונה עירונית (שכמובן משולמות על ידי השוכר אם יש כזה), יפלו על המשקיע, בנוסף להחזרי משכנתה. בנוסף, מכיוון שמדובר בבניינים מרובי בעלים, חברה גדולה שרוצה לדוגמה לשכור ארבע קומות, צריכה לפעמים להתעסק עם שמונה בעלים שונים".
שמאי ישראל יעקב, בעל משרד שמאים המתמחה בביצוע שומות מסחריות עבור הבנקים, מציין כי הבנקים נוקטים היום במשנה זהירות בכל הקשור להערכות השווי של המגדלים למשרדים כבטוחה למתן אשראי. הסיבה: חשש שייווצר עודף היצע של משרדים בשנים הבאות, בעיקר בתל־אביב שיגרום לירידה משמעותית בדמי השכירות וכתוצאה מכך לירידה בשווי המשרדים.
בנוסף, יש בשוק צפי לעליית הריבית. אם סביבת הריבית הנמוכה היום תעלה, תשפיע גם על התשואות. כדאי להיעזר באנשי מקצוע על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה לטווח הארוך. יש לזכור גם כי בניגוד להשקעה בדירות למגורים, השקעה במשרד מחייבת תשלום קבוע של ארנונה גבוהה (ביחס לארנונה למגורים), כך שבמקרה והמשרדים נותרים ריקים במשך תקופה, למשקיע יש עלויות גבוהות שמקוזזות מהתשואה.
מוסף "ידיעות הנדל"ן":
1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.
מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.
2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.
פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.
3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.
מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.
4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?
פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018
לפנייה לכתב/ת 
