הספין של הקבלנים: מלאי הבתים אוזל. האומנם?

ראשית, גילוי נאות: כותב שורות אלה מונע מאינטרס אישי. כמי שגר בשכירות, ובודק לפעמים את האופציה לקנות דירה, אני שייך לקבוצת אינטרס המכונה "זוגות צעירים" ומעוניינת בירידת מחירי הבתים למכירה (כדי לקנות) והדירות להשכרה (כדי לגור בהן בינתיים). "הזוגות הצעירים" יחד עם הוריהם וילדיהם, מונים מיליוני אנשים מהשכבות החלשות וממעמד הביניים. ל"קבוצה הצרה" הזאת יש אינטרס מנוגד לקבוצה אחרת: הקבלנים, שמעוניינים, באופן טבעי, שמחירי הבתים והדירות יעלו.

עצוב להרוויח כסף

על רקע ניגוד האינטרסים הזה, מחמם את הלב לראות את ראשי התאחדות הקבלנים יוצאים מגדרם למען ציבור רוכשי הדירות. רפורמה במינהל? הקבלנים בעד, שמא "מלאי הדירות יקטן ומחירי הדירות יעלו". קיצוץ במכסות העובדים הזרים? הקבלנים מודאגים, פן "מלאי הדירות יצומצם ומחירי הדירות יאמירו".

נתונים חדשים על עלייה במכירת דירות? מנכ"ל ההתאחדות, יוסי גורדון, מצהיר כי "המכירות הערות מוסברות בהבנה של הרוכשים כי מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה" - רוצה לומר, קנו היום בזול, ואל תחכו שהמחירים יירדו בגלל המשבר הכלכלי - כי המחירים רק יעלו ויעלו.

לפי נימת הדברים, לא ברור אם הקבלנים שמחים על הג'ובות שמתגלגלות לכיסם מעליית המחירים. הנימה נשמעת מיוסרת ומודאגת, כאילו הקבלנים היו רוצים למכור במחירי הפסד. אבל הכתבים, ברובם, בולעים את הספין ומדקלמים אותו, ומסייעים לקבלנים להגדיל את הפאניקה ולדפוק מחירים.

נס: המלאי ייגמר תוך שנה, כל שנה

האם המלאי אכן מצטמצם? ישראל היא מהמדינות הצפופות בעולם ואוכלוסייתה גדלה במהירות. מדי שנה נוספים למשק כ-37 אלף בתי אב. במקביל, נבנות כ-30 אלף דירות חדשות בבנייה חוקית. לכאורה, היה המלאי אמור לקטון בכ-7,000 לשנה. אבל למלאי נוספות דירות של אנשים שמתו, הרחבת דירות קיימות, משרדים שמוסבים למגורים ובנייה לא חוקית.

בשנת 2001 עמד מלאי הדירות החדשות למכירה בישראל על 15 אלף. כתבים שדיוחו על כך הודיעו, בנימת בהלה, כי "המלאי יספיק לשנה אחת בלבד". בסוף 2006 עמד המלאי על 12 אלף. ראשי ההתאחדות הצהירו: "המלאי נמצא בירידה מתמדת, המחירים יעלו". בספטמבר 2008 עמדו למכירה 11 אלף דירות והתקשורת הזהירה מ"חיסול המלאי עד מאי".

המלאי נשחק, איפוא, בשמונה שנים (2001-2008), בכ-4,000 דירות. 500 דירות לשנה. בקצב הזה, הוא היה אמור להספיק ל-24 שנים נוספות. כיום עומד המלאי, לפי נתוני ההתאחדות, על 8,500. בשנה האחרונה "נעלמו" פתאום 2,500 דירות. הסיבה: הקבלנים, שחלקם בקשיים בגלל המיתון, מתקשים לבנות, ואילו רוכשי הדירות, מסונוורים מהריבית הנמוכה (ומהספין על ירידה במלאי), ממשיכים להסתער על השוק. אבל המציאות תשתנה כשהריבית תעלה, או כשהמשבר ייגמר, המוקדם מביניהם.

"זה העיתונאים, לא אנחנו"

כיצד מסבירים הקבלנים את הפער בין הספין למציאות? "אנחנו לא באמת יודעים מתי המלאי ייגמר", אומר ל-ynet מנכ"ל ההתאחדות, יוסי גורדון, "תמיד בונים ומרחיבים דירות. אנחנו יודעים שיורד מהמלאי יותר ממה שנכנס ושהביקוש עולה על ההיצע, אבל ברור שיש עדיין מספיק דירות לעוד שנים. זה העיתונאים עושים את החשבון, לא אנחנו".

חשוב להדגיש: התאחדות הקבלנים עושה בדיוק את מה שהיא צריכה לעשות. תפקידה הוא לקדם את האינטרסים שלה. הקבלנים רוצים להרוויח, וזאת זכותם. ל"זוגות הצעירים" יש נטייה טבעית אך מכוערת (שמתבטאת גם בטוקבקים באתר זה) לשטום ולקלל את הקבלנים.

האוצר מתגייס לספין של הקבלנים

מה שמרגיז באמת הוא שהקבלנים הם לא לבד בספין הזה. הם מקבלים רוח גבית ממשרד האוצר בכבודו ובעצמו. הממשלה מסייעת לקבלנים בנדיבות: בערבויות, באישור תוכניות בנייה שנויות במחלוקת, במכסות לעובדים זרים, וכדי להצדיק את עצמה - היא מדקלמת את הספינים שלהם.

כך, לדוגמא, אמר המשנה לממונה על התקציבים באוצר, שרון גמבשו, שהופיע בסוף השבוע בכנס של ההתאחדות: "האוצר החליט להעניק ערבויות לבנייה מחשש שהמחסור בדירות חדשות יביא, עם היציאה מהמשבר, לעליות מחירים חדות. מלאי הדירות הצטמצם ועומד על פחות ממחציתו בתחילת העשור. גם במינהל מקרקעי ישראל יש ירידה חדה בשיווק קרקעות לבנייה למגורים ומאז פברואר 2008 חלה ירידה משיווק של קרקע ל-2,500 יח"ד לקרקע ל-500 יח"ד במרס השנה".

המשפט האחרון של גמבשו נועד לקדם ספין אחר - לקידום הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. הרפורמה אמורה להקל על שיווק אדמות המדינה לקבלנים ועל הרחבות בנייה פרטיות. הליכי התכנון בישראל מסורבלים וייתכן שהרפורמה אכן תקל עליהם ובכך תוריד את המחירים - בלי לפגוע בקבלנים. אבל כשמדובר במחירי דירות, עדיף שנערי האוצר פשוט ישתקו.

יש דרך בדוקה אחת להוריד את מחירי הדירות: בניית דיור ציבורי. הפטנט הזה מיושם בהצלחה ברבות ממדינות המערב, ובעבר איפשר את הקמת מדינת ישראל. דיור ציבורי מקל ישירות על השכבות החלשות ומסייע, בעקיפין, גם למעמד הביניים, כי הוא מציף את השוק בדירות זולות ומטה אותו כלפי מטה.

אבל פקידי האוצר מוכי האידיאולוגיה מונעים אותה. זה 20 שנה שהממשלה לא בנתה אפילו בית ציבורי אחד - בניגוד גמור להוראות חוק הדיור הציבורי. אבל האוצר הוא הרי מעל החוק וגם מעל השכל הישר. הוא כפוף, כנראה, רק לאינטרסים של הקבלנים.