מה הקשר בין עבודה, השכלה, מוצא ומחיר דירה?

מחקר קטן שהתפרסם השבוע עורר סערה גדולה: השמאי הממשלתי הראשי, אייל יצחקי, פרסם מחקר שבדק את הסיבות לפערים בין מחירי דירות בישראל. המחקר קבע חד-משמעית: הקונה הישראלי מוכן לשלם הרבה על השכנים שלו. רמת ההשכלה וההכנסה של תושבי האזורים השונים משפיעה על מחירי הדירות - הרבה יותר מאיכות הדירות עצמן. המחקר ציין כהסבר למחירים גם את מוצא התושבים - גורם פחות מובהק סטטיסטית מהשכלה והכנסה, אך הוא עורר, באופן טבעי, סערת רגשות גדולה. 

מדובר בתופעה שכולם מודעים לה, אבל לא אוהבים לדבר עליה: מחירי הדירות באזורים של "אוכלוסיות איכותיות" - משכילות ועשירות, וגם ממוצא מסויים - גבוהים יותר. מה מסביר את הקשר הזה? מדוע במדינה כל כך קטנה יש לגיאוגרפיה חשיבות כה גדולה? מה גורם למה, מה הסיבה והתוצאה? מה מקבע את הסטיגמות, וכיצד ניתן לשנות את המציאות המכוערת? 

"הקונים שואלים מה המקצוע של השכנים"

התהום העיקרית במחירי הדירות היא בין מרכז הארץ - מקו ירושלים-אשדוד בדרום לשרון בצפון - לבין כל שאר המדינה שמכונה "פריפריה". חורבה קטנטונת במרכז תל אביב עולה כמו בית מפואר בגליל.

ואכן, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופי מחקר נוספים עולה כי קיים פער משמעותי בין המרכז לפריפריה גם בתעסוקה, בהכנסה וברמת החיים (ראה מסגרת). מה אומרים הקבלנים על הפערים הללו? האם הם מודעים להם, והאם הם עולים בשיחותיהם עם הלקוחות?

חברת הבנייה יורו-ישראל בנתה בעבר בבאר שבע, אך הפסיקה לעבוד שם, וכיום היא בונה בעיקר בירושלים ובמודיעין. זאת, למרות שבראש הקבוצה עומד זוג המתגורר בעצמו בדרום הארץ. "אנחנו חברה עסקית, וגילינו שלא רווחי לבנות בנגב, בגלל המחירים הנמוכים", אומרת סמנכ"ל החברה, עפרה חדד ממושב מעגלים שליד נתיבות, "לא רווחי - לא בונים". 

"שטח לדירת ארבעה חדרים בבאר שבע עולה כ-100 אלף שקל", אומרת חדד, "הוצאות הבנייה הן 450 אלף שקל, השיווק והמימון - 100 אלף שקל, ויחד, ההוצאות הן כ-650 אלף שקל, ועם המע"מ, כ-750 אלף שקל. זה בדיוק המחיר של דירה כזאת לצרכן, ועוד בתקופה יקרה כמו עכשיו. אז מה נשאר לי? כשבונים דירה כזאת במרכז, מוציאים כמעט אותו דבר, ומוכרים במחיר כפול".

מהשיחות שלך עם קונים, למה הם מוכנים לשלם יותר על דירה במרכז?

"היצע וביקוש. מי שגדל במרכז ושם החברים והמשפחה שלו, יישאר שם ממילא. זוגות שבהם אחד גדל במרכז ואחד בפריפריה, מעדיפים לרוב את המרכז, כי שם יש יותר עבודה ומקומות בילוי. מי שנשאר בפריפריה הם 90% מהזוגות שבהם גם הבעל וגם האישה גדלו כאן, בגלל המחירים הזולים והמענקים, ההרגל ותחושת השייכות. וגם 10% מהזוגות האלה מוצאים עבודה טובה במרכז ועוזבים.

"שנית, מחיר נמוך הוא סוג של ביטוח. בדרום יש הרבה יותר אבטלה. עכשיו, קח שני צעירים, שאחד מהם גר בערד ואחד בחולון. לשניהם יש עבודה עם שכר בסדר. הבחור מחולון יודע שהוא ימשיך לעבוד עוד הרבה שנים, והוא מתחייב על משכנתא בגובה חצי מהמשכורת שלו. הבחור מערד יחשוש: מחר יהיו פיטורים, והוא יהיה מובטל ויתחרה על עבודה חדשה עם עוד 10 אחרים. אז הוא מתעקש לקחת משכנתא קטנה יותר שלא תסכן אותו, וכך הוא מוריד את המחיר".

כלומר: אם תהיה יותר עבודה בפריפריה, או יותר גישה לעבודה במרכז, הפערים יקטנו?

"בוודאות, כן. יש מקומות כמו באר יעקב, שפעם אף אחד לא רצה להתקרב אליהם, ומאז שיש תחבורה נוחה, הם הפכו לאזורי ביקוש. יש לי לפחות ארבעה מכרים שגרים בנתיבות, נוסעים בכל בוקר באוטו לאשקלון, תופשים רכבת ונוסעים לתל-אביב. לפני שסללו רכבת הם לא היו מגיעים.

"אני עצמי גרה בדרום בזכות העובדה שאני מסודרת בעבודה. נולדתי כאן, טוב לי כאן, אני מרגישה שייכת. כשאני מגיעה לתל-אביב, לכל הפקקים וההמולה, אני מתחרפנת. אבל כמובן שאם הייתה לי עבודה שהייתה מחייבת אותי לגור במרכז, הייתי עוברת".

אבל יש הבדלים במחירים בין שכונות ויישובים באותו אזור. המחקר של השמאי הראשי מצא שנתוני התושבים משפיעים על המחיר יותר מהמרחק מהמטרופולין. מה גורם לכך? 

"בגלל הסטיגמות. הסטיגמות עולות בשיחות עם הקונים. בירושלים ובמודיעין יש שכונות שאליהן מגיעות האוכלוסיות החזקות אוטומטית, ושכונות שהם לא מתקרבים אליהן. ואנחנו, במשרדי המכירות, מנפנפים בזה.

"הקונים כמעט תמיד שואלים מי הולך לגור לידם. גם בשביל לדעת אם הם דתיים או חילונים, אבל שואלים גם מה המקצוע של השכנים. ואנחנו דואגים תמיד לבדוק ולהגיד, יש כאן כך וכך עורכי דין וכך וכך רואי חשבון.

"שואלים גם לאיזה בית ספר השכונה שייכת, בשביל לדעת איפה הילדים שלהם ילמדו, איזה חינוך הם יקבלו ובעיקר, אם הם יתחככו עם ילדים מנומסים ומחונכים. לרוב, נושא המוצא לא עולה בשיחות האלה. אנשים לא אוהבים לדבר על זה. אבל כולם יודעים שדבר אחד קשור בשני. המוצא הוא פועל יוצא של דברים אחרים שעולים בשיחות עם הקונים". 

"פריפריה זה איפה שיש יותר ערבים, עולים ומזרחים"

סוגיית המוצא היא, כידוע, נושא שאסור לדבר עליו בארץ. עצם אזכור הנושא בפרסומים על מחקר השמאי הראשי עורר תגובה נזעמת של השמאי עצמו, שטען שהפרסומים סילפו את המחקר ושהמחקר קובע שהמוצא אינו משפיע על המחירים. אבל הסוציולוג, ד"ר שאול עמור, שניתח את המחקר עבור ynet, טוען: השמאי התכחש למסקנות המחקר שלו-עצמו. 

"ההכחשות אינן במקומן: נושא המוצא מוזכר במחקר בפירוש כמשתנה מסביר למחירי דירות", אומר עמור ל-ynet, "ובכל מקרה, אם יש יחס ישר בין השכלה והכנסה למחירי דירות, אזי יש יחס ישר בין מחירי דירות למוצא, כיוון שבישראל יש יחס ישר בין מוצא לבין השכלה והכנסה".

בסוגיות הללו קשה להבדיל בין סיבה ותוצאה. יש מי שיגיד, שהנדל"ן ביישובים ושכונות שרוב תושביהן יהודים, חילונים, אשכנזים וילידי הארץ יקר יותר, בגלל שאלה נהנים משיעור תעסוקה גבוה יותר וממשרות מכניסות יותר, מאשר ערבים, חרדים, עולים חדשים ומזרחים. זאת, במקרה של העולים החדשים - בגלל חוסר ניסיון בשוק, ואצל השאר - בגלל שיעורי השכלה נמוכים יותר.

ויש מי שטוען ההיפך: ערבים, חרדים ומזרחים גרים כבר עשרות שנים ביישובים ושכונות מסויימים, שמתוייגים כ"חלשים" בגלל מוצאם, ולא להיפך. הם סובלים מנגישות נמוכה יותר להשכלה ולעבודה, גם בגלל שחלקם גרים רחוק מהמרכז, אבל בעיקר - בגלל אפלייה שנובעת מהתיוג. והתיוג קובע גם את רמת הביקוש לדירות, כלומר, את המחירים.

רכבת מהירה לבית שאן, לפי הגישה הזאת, לא תוריד את שיעור האבטלה בעיר, לא תעלה את מחירי הדירות ולא תמחק את הסטיגמה, כשם שדבר לא מחק את הסטיגמה של שכונת הארגזים בתל-אביב.

"המילה פריפריה היא ביטוי בשפה מכובסת, שנועד להעלים עוולות שנעשו למגזרים שלמים בחברה שלנו", אומר ג'קי אדרי, פעיל חברתי מדימונה, "מה שמאפיין את הפריפריה זה שיש כאן בממוצע יותר מזרחים, עולים וערבים.

"יהודים, אשכנזים וילידי הארץ הם יותר עשירים, אז כשהסטטיסטיקה בודקת כמה בממוצע מרוויחים בכל מקום, מתברר שהמרכז יותר עשיר, וכשהיא בודקת כמה עולות הדירות, יוצא שהדירות במרכז עולות יותר. כל הנתונים נובעים מאותו עוול.

"יש בפריפריה לא מעט עשירים: עובדי הקרייה למחקר גרעיני, למשל, או הבכירים במפעלי ים המלח", אומר אדרי, "בבאר שבע יש שכונות שרמת החיים בהן מתקרבת לסביון. ובמרכז לא חסר עניים: כפר קאסם, למשל, יותר עניה מדימונה. אבל רוב הערבים והבדואים חיים בצפון ובדרום".

כשאדרי מדבר על עוול, הוא יודע על מה הוא מדבר: אדרי התפרסם והחל את פעילותו החברתית ב-2004, כשעבד כעובד קבלן במפעלי ים המלח, והצטלם לתחקיר של התוכנית "עובדה" שעסק בתנאי עבודתם. במהלך הצילומים הוא הסיר את המסיכה שחבש וחשף את עצמו - פוטר מיד, ולא הצליח לחזור לעבודה. מאז, בזכותו, שיפרה החברה לישראל את תנאי העבודה של עובדי הקבלן לאין ערוך - אבל אדרי נשאר אדרי ודימונה נשארה דימונה.

לדבריו, "הדרך הכי טובה לטאטא עוולות מתחת לשטיח זה לדבר על הרכבת. כאילו שאם יעשו רכבת וכולם יוכלו לנסוע לתל אביב, לא תהיה אבטלה בפריפריה. אבל יש רכבת לדימונה והיא ריקה. כי צעיר מדימונה, עם ההשכלה שהוא קיבל כאן, המבטא, סגנון הדיבור והמנטליות, לא יכול פתאום לתפוש רכבת לתל אביב ולמצוא עבודה. עשרות שנים העדיפו קבוצות מסויימות, גם במקומות עבודה וגם בתקציבים. זה לא הרכבת שלא מגיעה, הצדק לא מגיע".

"כמעסיקה, אני יכולה להגיד לך שמה שאדרי אומר לא נכון לגביי", אומרת עופרה חדד, "להיפך: אם יגיעו אליי שני עובדים מוכשרים, מהמרכז ומהפריפריה, יכול להיות שאעדיף את העובד מהפריפריה על פני התל-אביבי, אפילו אם התל-אביבי יהיה משכיל יותר. העובד מהפריפריה בא עם מוטיבציה אדירה להתקדם, הוא יהיה נאמן למקום העבודה שלו וישקיע. התל-אביבי יישאר שנה ויברח. אבל יכול להיות שאני מושפעת מהעובדה שאני בעצמי מזרחית מהפריפריה".

מכרת דירה באופקים? קנה עציץ בתל אביב

הייתכן שהפער במחירי הדירות הוא אחת הסיבות לפערים בהשכלה ובהכנסה, ולא רק להיפך? האם העובדה שהדירות בדרום זולות מהדירות במרכז, מגבירה את האבטלה בפריפריה?

"אין ספק ממעבר מהפריפריה למרכז מגדילה את הסיכוי למצוא עבודה", אומר הכלכלן אריה ארנון, ששימש בעבר כראש החוג לכלכלה באוניברסיטת בן גוריון, "אבל אדם שמוכר דירה ישנה באופקים, לא יוכל לקנות אפילו רבע דירה בתל אביב. "אם הוא עדיין משלם משכנתא על הבית באופקים, הוא לא יכול לשכור דירה במרכז. אז הוא נשאר בפריפריה, גם אם אין לו עבודה".

היית רוצה שכולם יעברו למרכז?

"חס וחלילה. אי אפשר ולא צריך ליצור מדינה שכולם אותו דבר. המדינה הזאת הוקמה על בסיס אידיאולוגיה של פיזור אוכלוסין, ולא משנה אם היא עדיין רלוונטית, צריך ויפה וראוי שאנשים יגורו גם כאן וגם כאן. הפיתרון הוא בהגדלת הנגישות של תושבי הפריפריה לתעסוקה, לשירותים ולהשכלה. וכשאני אומר 'נגישות' אני מתכוון גם לתחבורה למרכז, אבל לא רק.

"שיעור התעסוקה מדרום לקריית גת ומצפון לכרמיאל הוא נמוך, וכמובן שאם תהיה תחבורה ראוייה למרכז, הוא יעלה. אבל המרחקים הפיסיים בישראל הם קטנים והפערים עצומים. העיר הכי ענייה בארץ שוכנת דווקא במרכז וקוראים לה ירושלים. שורש הבעיה היא שהמשאבים לא חולקו ולא מחולקים בצורה שוויונית, שמגזרים שלמים כאן סובלים מחוסר נגישות לחינוך ולתעסוקה".

אתה מדבר על אפליה?

"כן, בין השאר".

ומה הפתרון?

"עם כל הכבוד לכוחות השוק, למדינה יש את הכוח הגדול ביותר לשנות דברים וגם את האחריות לעשות זאת. יש לה השפעה עצומה על שוק העבודה. היא צריכה לחלק משאבים נכון יותר, לדאוג לחינוך טוב יותר בפריפריה, להכשרות מקצועיות ולפרוייקטים תומכי תעסוקה שיאפשרו לאנשים לחפש עבודה וישחררו אותם מהסטיגמות. כרגע, לא ברור אם היא בכלל מנסה".