האם מלאי הדירות החדשות באמת אוזל?

מחירי הדירות טסים כלפי מעלה, ובהתאחדות הקבלנים טוענים שהסיבה לכך היא דלדול בהיצע הדירות. מדי כמה שבועות מתפרסמת ידיעה בעיתון או אתר כלכלי כלשהו המפרטת את מספר הדירות למכירה וקובעת כי "מלאי הדירות צפוי לאזול" תוך כך וכך חודשים.  

נשיא התאחדות הקבלנים, נסים בובליל, וקבלנים ומתווכים גדולים בשוק חוזרים על הנתונים בכל הופעה פומבית שלהם ומצהירים שהדירות מתייקרות כיוון ש"מלאי הדירות קטן מדי".

כדי לעשות סדר בנתונים ולמנוע פאניקה, החלטנו לעקוב אחרי הנתונים לאורך זמן ולבדוק - האם מלאי הדירות באמת קטן, ובאיזה קצב, ומתי, אם בכלל, צפויות הדירות באמת להיגמר.

"מלאי הדירות אוזל". האמנם?

 נתוני התאחדות הקבלנים, משרד האוצר, השמאי הממשלתי הראשי  וכל שאר הגופים העוקבים אחרי מצב הנדל"ן, מתבססים על לוח "דירות חדשות למכירה ביוזמה פרטית". לוח זה מתפרסם בסקר "כמות מבוקשת של דירות חדשות", שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש.

הסקר האחרון קבע שבשוק הפרטי עמדו למכירה ביוני השנה 9,261 דירות חדשות, מתוכן 8,857 בבנייה ו-404 שבנייתן הסתיימה. כל זה, לא כולל דירות בבנייה ציבורית. במהלך יוני נמכרו, לפי הלמ"ס, 1,161 דירות חדשות. לכאורה, מדובר בנתון מבהיל: אם מחלקים את מספר הדירות במלאי במספר הדירות שנמכרו, הרי שבתוך כ-9 חודשים יאזלו כל הדירות. על כך מבוססות הכותרות המטעות לפיהן "מלאי הדירות יאזל".

הפרסומים הללו מתעלמים מהעובדה שלמלאי מצטרפות כל העת דירות חדשות - אחרת, המלאי היה אוזל כבר מזמן. מנתוני הלמ"ס עולה כי ברבעון הראשון של 2010 החלה בנייתן של 8,660 דירות חדשות.

"אף אחד לא אומר ברצינות שהמלאי הולך לאזול תוך כמה חודשים", אומר ל-ynet מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון. "מי שכותב כותרת כזאת הוא פופוליסט. זאת שיטת חישוב, שמנסה להראות, תיאורטית, לכמה זמן הדירות יספיקו אם לא יבנו דירות בכלל".

אז מי יוצר את הפאניקה? הכותרות המוגזמות, או ההצהרות שלכם?

"כשהמחירים גבוהים, כולם בפאניקה, לא משנה מה. אחת הסיבות למחירים הגבוהים היא העובדה שבטווח הארוך - שנים, לא חודשים - המלאי באמת מצטמצם".

המלאי ייגמר תוך 23 שנה. אולי

מתי באמת יאזלו הדירות, אם בכלל? לפי הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות למכירה עמד ביוני 2009 על 9,702. מדובר בירידה קלה של 441 במלאי הדירות בשנה אחת. מלאי הדירות החדשות עמד לפני שנתיים, ביוני 2008, על 10,1026 - כלומר, המלאי הצטמצם ב-324 דירות בשנה. 

במלים אחרות: אם הירידה במלאי תימשך בקצב של השנתיים האחרונות, יאזל מלאי הדירות החדשות בתוך כ-23 שנה. גם אם זה יקרה, זה בהחלט זמן מספיק לכל משפחה להתארגן ולמצוא את הדירה המתאימה לו, בלי פאניקה, ובלי לקפוץ על כל מבצע מכירות, לשלם מיליונים על כל דירונת שעומדת בשוק ולתחזק את הבועה.

הקבלנים דווקא בונים יותר

אבל ממש לא בטוח שהדירות אכן יאזלו - כיוון שבניגוד גמור לספינים של הקבלנים, נראה שאנחנו נמצאים בתנופת בנייה של דירות חדשות. מספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון השנה היה גדול ב-7% מאשר ברבעון הראשון של 2009. במהלך הרבעון נמכרו 3,862 דירות חדשות בלבד - כלומר, מלאי הדירות העתידי - התחלות בנייה פחות מכירות - דווקא גדל בשיעור עצום של יותר מ-5,000 דירות.

לפי ההיגיון העקום של הכותרות ההיסטריות, אפשר ללמוד מכך שהמלאי גדל ב-20 אלף לשנה. כמובן שזה לא נכון, כיוון שמדובר במגמות סטטיסטיות שמתקזזות ומשתנות כל הזמן. אבל האם הזינוק בהיקף הבנייה השנה מלמד שהמגמה משתנה ושמעכשיו יתחילו לבנות יותר דירות?

"מדובר בנתון מקרי של רבעון אחד, שאין לו שום משמעות בטווח הארוך", אומר גורדון, "בסוף השנה תראה שעדיין יש יותר ביקוש לדירות מאשר בנייה של דירות חדשות. בשורה התחתונה, המלאי הולך ופוחת. בשנות ה-90' הייתה המון בנייה, יותר מביקושים, הריבית הייתה גבוהה, המחירים ירדו ולמרבה המזל, נשארנו עם מלאי גדול. המלאי לא ייגמר, אבל הוא נשחק".

לכם, הקבלנים, זה טוב שהמלאי נשחק והמחירים עולים?

"ממש לא. עליית המחירים משפיעה על מחירי הקרקע. הקבלן מקבל יותר כסף מהדירה אבל היא עולה לו יותר. מה שטוב לכולם, לנו ולקונים, זה לשווק יותר קרקעות ולבנות יותר".

מה צפויה להיות המגמה בטווח הארוך? נתוני הלמ"ס מראים, שבשנת 1998 היו בשוק כ-17 אלף דירות חדשות למכירה. מלאי הדירות הצטמצם, איפוא, בכ-8,000 דירות במשך 12 שנה.

אפשר להסיק מהנתון הזה שתי מסקנות שונות: אם המלאי ימשיך להידלדל באותו קצב, הדירות יאזלו לגמריי תוך 13 שנה. אבל אם משווים בין הדלדול במלאי בשנים 1998-2008 ובין הדלדול בשנתיים האחרונות, רואים שהדילדול בעצם מידלדל, כלומר, שהשוק מתאושש והקבלנים חוזרים לבנות.

בונים, אבל לא מספיק

חישוב מלאי הדירות הוא מסובך עוד יותר, כי חלק מהאנשים לא בכלל רוכשים דירות חדשות, אלא עוברים לדירות יד שניה, כרוכשים או בשכירות. ללמ"ס, ולשום גוף אחר, אין מידע על מספר הדירות מיד שנייה. אבל, בחישוב גס, אפשר לחשב אותו כדי להרגיע את הפאניקה.

בכל פעם שקשיש או זוג קשישים נפטר, או עובר לבית אבות, הוא מכניס לשוק דירה יד שנייה. גידול האוכלוסייה בישראל - הגבוה בעולם המערבי - עומד על 1.7% בשנה. בכל שנה נכנסים למדינה 130 אלף תינוקות ועולים יותר ממספר הנפטרים. בדירה ישראלית ממוצעת גרים שלושה ורבע אנשים, כך שבכל שנה יש צורך ב-40 אלף דירות נוספות לרכישה או להשכרה.

מאז 2000 החלה בנייתן של בין 7,500 ל-9,500 דירות ברבעון במגזר הפרטי, כלומר, בין 30 ל-38 אלף דירות בשנה, ובממוצע 34 אלף. זאת הסיבה לדלדול במלאי. אבל האם המגמה עומדת להתהפך? 

היקף התחלות הבנייה ירד בזמן האינתיפאדה, כשהמשק סבל מהמיתון הקשה בתולדותיו, ובשנים 2005-2007, כשבאירופה וארה"ב צמחה בועת נדל"ן וחברות בנייה ישראליות העדיפו לבנות בחו"ל.

כיום מחירי הדירות נוסקים, הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל מקלה בבירוקרטיה, שר השיכון, אריאל אטיאס, משחרר למכירה שטחים לבנייה של אלפי יחידות דיור, השוק בחו"ל חלש והקבלנים רואים הזדמנויות להרוויח. מי שמסתובב בערים הגדולות בישראל יכול לראות במו עיניו: בונים. 

"תמיד בונים, ויש גידול מסויים בהיקף הבנייה, אבל זה לא מספיק", אומר גורדון, "המכרזים של אטיאס יפים בעיקר בתקשורת. הם היו יכולים לעזור אם הוא באמת היה מבצע אותם באזורי ביקוש".  

המגזר שמקפיץ את ריבוי האוכלוסין, וסובל ממצוקת הדיור הקשה ביותר, הוא החרדים, ולשם הולכים חלק גדול מהמכרזים. אולי זה מה שיפתור את הבעיה?

"אולי. אבל זה לא מספיק. כשזה יספיק, חוקי ההיצע והביקוש יעשו את שלהם, המחירים יפסיקו לעלות והפאניקה תיעלם. לנו אין שום עניין לא בעליית המחירים ולא בפאניקה".