דירה בהישג יד: ישראל מפגרת אחרי העולם

השבוע פורסם כי 84% מהצעירים בישראל חושבים, שהמדינה אינה פועלת מספיק כדי לעזור לזוגות צעירים בתחום הדיור, וכ-40% פסימיים לגבי סיכויים לרכוש דירה בעשור הקרוב. אחת הסיבות המרכזיות למצב הדיור הבעייתי בישראל קשורה לעובדה, שנדמה כי המדינה מתנערת מאחריותה בכל הקשור לדיור ומאפשרת לשוק לפעול לבדו.

ממשלות ישראל לא עשו דבר בעשרות השנים האחרונות כדי לקדם תכניות דיור בר השגה. הדרך היחידה בה הן פועלות היא בהמשך שחרור קרקעות לבנייה, שמרווחי העתק עליהן נהנים היזמים, זאת בזמן שהאפשרות לרכוש דירה הולכת ומתרחקת מיותר ויותר אזרחים.

מה כן עושה הממשלה? פוגעת במעט תשתיות הדיור הציבורי שעוד נותרו בישראל. סעיף קטן שמופיע בעמוד 80 של טיוטת חוק ההסדרים לשנת 2010 מורה על ביטול "חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה)". מטרת חוק זה, שאושר ב-1998 אחרי מאבק ארוך שהוביל הח"כ לשעבר רן כהן, הייתה לאפשר לדיירים בדיור הציבורי, ששכרו את הדירות במשך שנים רבות, לרכוש את הדירות במחיר מסובסד ולהשקיע את הכסף שיתקבל ברכישת ובניית דירות דיור ציבורי חדשות.

במקביל להקפאת החוק וכדי להקטין את הביקורת עליהם, משרדי השיכון והאוצר עודדו מבצעי מכירה של הדירות במהלך השנים הללו. אלא שבמקום שהכסף יזרום בחזרה אל משרד השיכון כדי שישמש להגדלת מלאי הדירות, הוא הועבר לקופת האוצר ונעלם בנבכי המערכת.

כתוצאה מכך, מספר הדירות הציבוריות, שהקריטריונים לזכאות עבורן הם מהנוקשים בעולם המערבי, הלך וקטן לאורך השנים, מכ-107 אלף דירות בשנת 1998 ל-66 אלף בלבד כיום, מבלי שהתווספה ולו יחידת דיור ציבורי אחת. במקביל, תקציב הסיוע בדיור של משרד השיכון הצטמצם בין 1999 ל-2008 ב-58%. 

בתגובה לביקורת על ביטול חוק הדיור הציבורי בחוק ההסדרים, מסרו מהאוצר, כי "כיום יש מספר דירות בכמות שמסוגלת להכיל את הצרכים של המשק". אלא שמי שטורח ובודק מה מתרחש בעולם מגלה, כי ישראל משתרכת מאחור בכל הקשור לצרכי המשק הנוגעים לזכות הבסיסית לדיור בר השגה. 

ארה"ב: מערכת דיור ציבורי 

בארצות הברית, בקנדה ובמדינות אירופה המערבית, קיימים מזה שנים רבות חוקים ברורים בכל הנוגע לדיור בר השגה. קווי המתאר שלהם קובעים כי ההוצאות על מגורים לא יעלו על 30% מההכנסה הממוצעת למשק בית. 

ההוצאות הללו כוללות את התשלומים, המשכנתא והביטוח על הבית עבור בעלי בתים, ואת עלות דמי השכירות במידה שהבית שכור. אם ההוצאות הללו עולות על 35% מההכנסות הכוללות של משק הבית, הנכס לא נחשב בר השגה עבור אותו משק בית שמתגורר בו. 

בארצות הברית, בעיקר בעקבות המצב הכלכלי הקשה ועיקולי הבתים, פיתחו בשנים האחרונות שורה של כלים תכנוניים ויוזמות מקומיות, בניסיון להתמודד עם המצב ולאפשר למשפחות לחיות בדירות בנות השגה. במסגרת זו, יזמי נדל"ן מחויבים להקצות בין 20% ל35% מהדירות שהם בונים לטובת דירות בנות השגה להשכרה.

במקביל, פועלת במדינה גם מערכת דיור ציבורי, שהוקמה כדי לספק דיור זול להשכרה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, קשישים ואנשים עם מוגבלויות. כיום ישנם כ-1.2 מיליון משקי בית החיים בדירות דיור ציבורי ברחבי ארצות הברית.

הדירות מנוהלות על-ידי 3,300 סוכנויות דיור מקומיות ללא מטרות רווח (housing agencies). לצידן פועלת מחלקת הדיור והפיתוח העירוני (HUD) המסייעת לסוכנויות הדיור המקומיות בהשכרת הדירות לאוכלוסיות זכאיות.

שכר הדירה בדירות הללו נקבע על פי מספר קריטריונים - או 30% מההכנסה העונתית (אחרי ניכויים) של משק הבית שחי בדירה, או 10% מההכנסה החודשית, ובמידה שמשק הבית זוכה לתקציב שכר דירה מהמדינה - מינימום של 25 דולר ועד ל-50 דולר. הסכום נקבע על ידי מחלקות הדיור עצמן, בהתאם ליכולות של כל משפחה.

הולנד: זכאות רבה לדיור מסובסד

גם התקנות ברבות ממדינות אירופה קובעות היום, כי לפחות 20% מהדירות החדשות שנבנות חייבות להיות תחת הגדרת דיור בר השגה.

בהולנד, שבה מלאי הדירות בנות ההשגה עומד כיום על כ-35% מכלל הדירות, הזכאות לדיור מסובסד רחבה מאוד, מסטודנטים בעלי משכורות נמוכות, דרך משפחות בעלות הכנסה נמוכה ועד לקשישים ולפליטים - כולם יכולים להיחשב זכאים לדיור בר השגה.

כל קבוצת זכאות משלמת שכר דירה מצומצם, המוערך על פי יכולותיה הכלכליות. הדירות עצמן מפוזרות במקומות רבים, כדי למנוע ריכוז של אוכלוסיה מוחלשת באזור אחד. לזכאים מתאפשר לרכוש את הדירה לאחר מספר שנים, גם אם הם כבר אינם עונים על הקריטריונים הכלכליים שעל פיהם זכו לשכירות המוגנת.

בבריטניה ובהולנד קיימת גם זכות לקנות את הדירה בה הדיירים מתגוררים, והחוק אף מאפשר בעלות "משותפת" על הדירה. במסגרת זו כל דייר יכול לרכוש, כשמתאפשר לו, אחוז מהדירה, זאת במקביל להמשך תשלום שכר הדירה המסובסד למדינה. באופן זה, גם המדינה וגם הדייר מחזיקים בבעלות על הדירה, עד שהוא מסיים לרכוש אותה.

בעלות כזו נקראת "בעלות חלקית", כאשר החלק של הדירה שאינו מוגן ועוד לא נרכש על ידי הדייר,  מוחזק על ידי גוף ציבורי או ארגון שלא למטרות רווח. במידה שהדייר רוכש את הדירה כולה, ישנן כמובן הגבלות על מכירתה, כדי למנוע מצב של יצירת רווח על חשבון דיור בר השגה.

כאשר הדייר מוכר את הדירה בערך גבוה יותר מזה שרכש אותה, הוא נדרש לשלם את סכום הרווח מהמכירה בחזרה לרשות המקומית. במקומות רבים, הרשות האחראית על הדיור מחזיקה בזכות רכישה ראשונית של הדירה.

בריטניה: הדיור בראש סדר היום הציבורי

עד פה טוב ויפה, אלא שמאז המשבר הכלכלי, יזמי הנדל"ן השונים באירופה ובארה"ב נקלעו לקשיים והתחייבויות חדשות לדיור בר השגה כמעט ולא יצאו אל הפועל בשנתיים האחרונות. בבריטניה ובהולנד נושא הדיור נמצא בראש סדר היום הציבורי, והויכוחים והביקורת בנושא מקבלים כותרות יומיומיות.

הממשלה החדשה בבריטניה כבר הודיעה לפני מספר שבועות על הקשחת הקריטריונים לזכאות בדיור הציבורי במדינה, בעיקר בגלל רשימת ההמתנה הארוכה לדירות. עם זאת, היא מתחייבת במקביל לאלטרנטיבות נוספות לדיור בר השגה במדינה.

בשנים האחרונות נערכים מחקרים מקיפים בבריטניה, על ידי מספר רב של גופים אקדמיים, התורמים לשקיפות של המערכת ולמעקב אחרי תכניות הבנייה לדיור בר השגה במדינה. חוקרים מאוניברסיטת שפילד פרסמו השנה מחקר מקיף, לפיו יזמי הנדל"ן הפרטיים הגיעו בשנים 2007-2008 להסכמות עם מועצות התכנון המקומיות, על מימון בסך 5 מיליארד פאונד של תשתיות מקומיות.

ההסכמים הללו נערכים בעקבות סעיף 106 (S106) שכלול בחוק התכנון העירוני והכפרי משנת 1990. חוק זה מאפשר לרשות התכנון המקומיות (LPA) להסדיר בחוזה את ההתחייבות התכנונית של היזם ובעל הקרקע, כתנאי לאישור פיתוח הקרקע למגורים.

ההתחייבות החוזית מבטיחה את היווצרות כל התשתית הנדרשת לבתים ותומכת כלכלית בפיתוח השטח. בנוסף, היא תומכת בכך שהיזמים של תוכניות לבתים פרטיים ייצרו קהילות מגוונות במסגרת הבנייה החדשה, על ידי אספקה של חלק מהבתים כדיור בר השגה. 

דיור ציבורי לשכבות מוחלשות

חוקרים, מצוות משותף של המחלקה לתכנון סביבתי והמחלקה לכלכלת קרקעות באוניברסיטת קיימברדיג' מצאו, שכמעט שני שליש מיחידות הדיור בר השגה באנגליה נבנו במסגרת סעיף 106 בשנים 2007-2008. השוואה בין המחקרים השונים שנערכו בין 2003 ל-2008, מראה עד כמה הפעולות במסגרת הסעיף התכנוני היו משמעותיות עבור רשויות התכנון המחוזיות.

ההתחייבויות הכספיות של היזמים עלו מ-2 מיליארד פאונד ב-2003 ל-4 מיליארד ב-2004 ול-5 מיליון פאונד בשנים 2005-2006. מחצית מהסכומים הללו הוצאו על יצירת דיור בר השגה. המחצית השנייה של הכספים הוצאה על שורה ארוכה של תשתיות נוספות, שכללו כבישים חדשים, בתי ספר, גינות ציבוריות, חניות ותשתיות לתחבורה ציבורית.

העלייה בהתחייבויות הכלכליות הוכיחה את השיפור במשא ומתן שניהלו הרשויות המתכננות עם היזמים ואת העלייה בערכי הפיתוח של היזמים במהלך התקופה שנבדקה. השקיפות של מערכת התכנון והמשא ומתן הציבורי שניהלו, תרמה אף היא לשיפור אמון התושבים ולהגדלת הסכומים עבור פיתוח תשתיות.

לצד התחייבויות הללו פועלים גופים רבים, ציבוריים ופרטיים, המנהלים קואופרטיבים של דיור במדינה. אחוז דירות ה-"council housing" (בהישג יד) עומד על כ-20%. החלוקה בין סוגי הגופים השונים המפעילים אותם והזכאים מורכבת מאוד, והגדרות הדיור נעות מדיור למעמד הביניים הנמוך, הנהנה משכירות מוגנת בניהול מקומי, ועד לדיור ציבורי לשכבות מוחלשות ודרי רחוב שנקרא "social housing".

הגוף האחראי בבריטניה על נושא הדיור הציבורי הוא תאגיד הדיור הציבורי (The Housing Corporation), הממומן על ידי המחלקה לסביבה ולתחבורה. גוף זה מורכב מנאמנויות, קואופרציות וחברות שאינן למטרות רווח, המכונות Registered Social Landlords. קיימים יותר מ-30 אלף RSLs כאלה, שבידם מופקד ניהול של יחידות הדיור השונות.

בשנת 2005, 3.6 מיליון מתוך 20 מיליון הדירות באנגליה היו במסגרת "שכירות הסוציאלית". בשנים 2006-2007 עמד שכר הדירה הממוצע ששילמו הדיירים הבריטים ביחידות הדיור בר השגה, על 280 פאונד בחודש, זאת לעומת 313 פאונד ששילמו דיירי אגודות בתים ו-565 פאונד לחודש ששילמו דיירים מוגנים פרטיים.

בישראל לעומת זאת, המרוץ לדירה נמשך, מחירי השכירות ממשיכים לעלות, ואת הרווחים גורפות החברות על חשבון הציבור. נראה, שהמדינה ממשיכה להתעלם מהמחויבות שלה - להעניק לאזרחיה את האופציה לדיור בר השגה.