מבולבלים? כך תדעו איך לקרוא נכון ידיעות נדל"ן
סוגיית הדיור הפכה לנושא כאוב במדינה. הסיקור של התחום גדל, אולם עבור מרבית האנשים מדובר בשטח "לא נודע" רווי אינטרסים סמויים. הקבלנים, הבנקים, האוצר, בנק ישראל, ראש הממשלה ומשרד השיכון - לכל אחד הסיבות והפתרונות משלו לבעיות הקיימות. מה באמת עומד מאחורי הדברים שלהם?
האם גם אתם מבולבלים לאחרונה מקריאה בידיעות המסקרות את משבר הדיור בישראל? אם כן, אז יש לכם סיבה טובה להרגיש כך. השבוע שלכם מתחיל עם דמותו של ראש הממשלה, שר האוצר או נגיד בנק ישראל שמבשרים על צעדים חדשים שיורידו את מחירי הדירות, כמה שעות לאחר מכן כבר מגיעה הידיעה שבה כלכלנים בכירים וראשי ענף הבנייה מספרים לכם במלומדות רבה שהצעדים הללו הם בלון שניפחו הפוליטיקאים כדי שלא יצטרכו לומר לכם את האמת לאמיתה ישר בפרצוף.
יש לומר לזכותם, שמיד אחר כך הם אומרים לכם את האמת לאמיתה. אך לאיזו אמת להאמין? לזו של הקבלן או לזו של הכלכלן בבנק? ומי הוא אותו פוליטיקאי שטועה כל כך? הרי נגיד בנק ישראל מקדם צעדים מסוימים ושר האוצר אחרים, ראש הממשלה תוקף עם רפורמה במינהל מקרקעי ישראל ושר האוצר עונה ברפורמה במס.
והאמת? בואו נקווה שהיא קבורה איפשהו בין הרי המלל שמוגשים מדי שבוע כי אם היא לא שם, נצטרך לכתוב משהו אחר על התייקרות הדירות בישראל. ומה כבר נוכל לכתוב? נכתוב שמחירי הדירות בישראל עולים. למה הם עולים? מה זה משנה, הם עולים. לא יודעים למה! ומתי הם ירדו? ירדו?! מי בכלל אמר שירדו? הם הרי עולים.
ומה יעשו האנשים? יעשו מה שהם תמיד עושים. מה שדורות על גבי דורות של בני אדם עשו כשלא היה להם כסף לחיות במקום מסוים על פני כדור הארץ. יהגרו למקום אחר.
היזמים והקבלנים – מגנים על הביקושים
ליזמים ולקבלנים - הגוף שמפעיל את הידיים העובדות של ענף הנדל"ן ומרוויח ממכירת דירות - אין, כמובן, שום אינטרס שמחירי הדירות ירדו וההתייקרויות רק מגדילות את הרווח שהם מפיקים מכל פרוייקט.
יש להם התנגדות חזקה מאוד, עם זאת, לתכניות ממשלתיות שמורידות את הביקוש לדירות ועוד יותר מכך הם מתנגדים לתכניות המגבילות את כמות העובדים הזרים בענף הבנייה – כי עובדי ישראלים עולים יותר וזה כן פוגע ברווחים.
לעולם, היזמים והקבלנים ימתחו ביקורת על כל צעד שמטרתו להוריד את מחירי הדיור דרך מיתון הביקושים ולעולם הם יטענו שהבעיה המרכזית היא שהמדינה לא מפשירה מספיק קרקעות במחיר אטרקטיבי והמחסור בידיים עובדות תוצרת סין, תאילנד ורומניה.
ציטוטים נבחרים:
- "רוכשי הדירות להשקעה זו תופעה חיובית וסוג חיסכון שהממשלה צריכה לעודד אותו ולא להכות בו. אין שום היגיון כלכלי בגזירה החדשה, שאותם רוכשים ימכרו את דירותיהם בבהילות. רק חוקי היצע וביקוש יכולים להביא לשינוי מגמה. הממשלה היא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר והיא זו שיכולה להביא להוזלת מחירי הקרקעות, שיביאו בעקבותיהם להוזלת דיור לזוגות הצעירים" – שלמה גרופמן, יזם, 31.5.2011.
- "אין היום כוח אדם לסיים את הפרויקטים שעומדים על הפרק. זה סוג דמגוגיה לדבר רק על קרקעות" - יוסף לוינסקי, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בחולון, 25.5.2011.
- "מקבלי ההחלטות בישראל עומדים חסרי אונים מול עליית מחירי הדירות, אך במקום להמשיך ולהשקיע מאמצים בהגדלת היצע הדירות, הם מנסים להקטין את הביקושים על ידי הטלת חסמים על הרוכשים. המדינה צריכה לסייע לזוגות הצעירים באמצעות הענקת מענקי מקום או סבסוד משכנתאות ולא להמשיך ולהקשות עליהם" – מוטי כידור, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, 27.4.2011.
הבנקים – מגנים על המשכנתא
נתח נכבד מרווחי הבנקים בישראל, מקורו בהלוואות לרכישת דירות. תשלומי המשכנתא של רוכשי הדירות הם מקור הכנסה חשוב עבור הבנקים והצעדים שנקט בנק ישראל בשנתיים האחרונות למיתון השוק התמקדו בעיקר בהטלת הגבלות שונות על הבנקים – הגבלות שפגעו ביכולתם להרוויח מהלוואות לדיור.
בשל מעמדם המיוחד, לשונם של הבנקים רכה יותר בבואם לתקוף את הצעדים שנוקטת המדינה לריסון בועת הנדל"ן. לרוב, יבחרו הבנקים לשלוח כלכלן מטעמם, "מומחה" בתחום, שיסביר בכובד ראש ובאובייקטיביות מעושה מדוע הצעדים להגבלת המשכנתאות פוגעים בזכותם הבסיסית של הזוגות הצעירים לקבל מימון לרכישת הדירה הראשונה בחייהם. על הזוגות הזקנים שמקבלים משכנתא כדי לרכוש את הדירה הרביעית בחייהם, לא תשמעו, מן הסתם, בהסברים הללו.
ציטוטים נבחרים:
- "כל התערבות יוצרת אי ודאות וחוסר יציבות. על ידי זה שיוצרים פאניקה מסוימת, הקבלנים נרתעים מלבנות כי הקבלנים יחששו שלא יקנו וזה יפגע בהיצע. תהיה אמנם ירידה בביקוש למשכנתאות, אבל גם ההיצע עלול להיפגע". גורם בכיר במערכת הבנקאית, 28.4.2011.
משרד האוצר: מגנים על יעילות צעדיהם
משרד האוצר בירושלים הוא הכתובת שאליה מופנים רוב חיצי הביקורת בשנתיים האחרונות. בצדק או שלא בצדק, רוב הציבור רואה בפקידי האוצר את הדמויות שאחראיות להתנפחותה של בועת הנדל"ן בישראל ולחוסר יכולתם של ישראלים ממוצעים לרכוש בית.
כמי שמופקד על רשות המסים, משרד האוצר אכן מצויד בכלים רבים ויעילים שיכולים לסייע במיתון הביקוש ובהגדלת ההיצע של הדירות אך כדי לעשות בהם שימוש עליו לעתים לוותר על נתח נכבד מהכנסות המדינה - כיוון שבכל מכירה של דירה, חותכת רשות המסים נתח יפה מהעוגה.
מעל הכל, שר האוצר הוא פוליטיקאי – נבחר ציבור, ולכן כל התבטאויותיו בנושא מחירי הדירות נובעות מאותו מקור עתיק המזין את כל מעשיהם ודבריהם של נבחרי הציבור – הרצון, או יותר נכון הצורך שלהם – להיבחר מחדש למשרתם.
על האוצר מוטלת המלאכה להוכיח כי המשרד עושה צעדים חריפים כדי למתן את ההתייקרויות וכי צעדים אלה נושאים פרי. בו זמנית, עליו לוודא כי הצעדים שהוא נוקט לא פוגעים בהכנסות המדינה ממסים – והצרכים הללו, לא פעם, מתנגשים.
זו הסיבה שרוב ההתבטאויות של שר האוצר ואנשי משרדו בנושא דומות ומטרתן העיקרית היא להסביר שהמחירים אכן יורדים לאחר כל רפורמה במיסוי וכי אם הם עדיין לא ירדו מספיק, אז עליכם רק להתאזר בסבלנות ועוד כמה חודשים תראו את השינוי במגמה.
ציטוטים נבחרים:
- "שוק הדיור הוא כמו נושאת מטוסים גדולה, אנו רואים שהיא מסתובבת, ואנו משקיעים הרבה כספים כדי לזרז את הסיבוב שלה" – ד"ר יובל שטייניץ, שר האוצר, 16.12.2010.
- "חלה עלייה של 14% במכירת דירות על ידי משקיעים...הפטור ממס שבח שעתיד להיכנס לתוקף בינואר 2011 עשוי להיות אפקטיבי" - משרד האוצר חוגג את ירידת מחירי הדירות מוקדם מדי, 5.1.2011.
בנק ישראל: מגנים על היציבות הפיננסית
כגוף שאמון על יציבות המחירים ועל יציבות הבנקים, מצוי בנק ישראל בעמדה בעייתית בנוגע לסוגיית מחירי הדיור בישראל. מחד, הזינוק במחירי הדירות גורם לעלייה כללית במדד המחירים לצרכן ולהחרפת האינפלציה. מאידך, הלוואות רבות הוענקו למשקיעים בהסתמך על המשך העליות בשוק הנדל"ן וירידה חדה, בהשפעת צעדים רגולטוריים, עשויה להכניס את המערכת הבנקאית בישראל לסחרור מסוכן.
מטבע הדברים, את נגיד בנק ישראל מטרידה יציבות הבנקים יותר מאשר התייקרות הדירות וצעדיו של הפיקוח על הבנקים בשנתיים האחרונות מעידים על כך: בנק ישראל הוכיח כבר שלוש פעמים את נכונותו לגרום לעלייה בריבית על משכנתאות - ולו בלבד שהסיכון שנוטלים הבנקים במתן הלוואות גדולות למשקיעים בשוק הדיור יקטן למינימום – פעמיים כאשר הורה לבנקים להגדיל את הפרשת ההון לחובות מסופקים ופעם אחת כאשר הגביל את היקף המשכנתא בריבית משתנה.
ומעל הכל – מרחפת שאלת הריבית. ריבית גבוהה, משמעותה החזרים הולכים וגדלים על המשכנתא. ריבית נמוכה – משמעותה הסטה של הון לעבר רכישת דירות להשקעה ועלייה נוספת במחירים. על רקע המלכוד הזה, אין פלא שנעשים מאמצים בבנק המרכזי לסמן את מצב הבנייה כגורם העיקרי למחירים השערורייתיים.
ציטוטים נבחרים:
- "הכלים שברשות בנק ישראל שהם מוגבלים מעצם טבעם ואינם יכולים לתת מענה למכלול הבעיות בשוק הדיור" – רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים לשעבר, 9.8.2010.
- "כולם אומרים, אני לא יודע אם חושבים, שיש בועה בנדל"ן - לדעתנו אין. המחיר לא עלה בהרבה כל כך וכל עוד תהיה תגובת היצע, זאת אומרת שהקבלנים ימשיכו לבנות, אז זה ישיג בדיוק את המטרות של המדיניות שהורידה את הריבית. אז נוכל גם להגיד בדיעבד שהריבית נמוכה עודדה את הפעילות הכלכלית". סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, בראיון לערוץ 2. 24.10.2009.
ראש הממשלה ושר האוצר: מגנים על כבוד הממשלה
הגדרה נפוצה לפוליטיקאי הוא "אדם שמונע בעיקר על ידי הצורך להיבחר שוב למשרתו". הגדרה זו יעילה במיוחד בניתוח תגובותיהם של בנימין נתניהו ויובל שטייניץ למשבר הנדל"ן בישראל.
מתוקף תפקידו, נדרש שטייניץ לספק פתרונות מתחום המיסוי ולטעון כי הם עובדים. אך בכל פעם שהוא מציג רפורמה חדשה, הוא מקפיד להקדים לאותה רפורמה הערה חשובה: משבר הדיור הוא תוצאה של מחסור בדירות שנובע מכישלון ארוך שנים של ממשלות קודמות. כלומר, לא של ממשלת נתניהו.
לא הריבית הנמוכה, לא ההפרטות והסכמי השכר הציבורי שהעשירו ישראלים מעטים והרחיקו בינם לבין שאר הציבור ולא מדיניות המיסוי המיטיבה עם רוכשי הדירות הם שגורמים למחירה של דירה ממוצעת לזנק מדי חודש. רק המחסור ביחידות דיור שנובע ממדיניות של ממשלות קודמות ומניהול כושל של מינהל מקרקעי ישראל.
אם קרה ששטייניץ שכח לומר זאת, ניתן לסמוך על נתניהו שיזכיר את הביורוקרטיה המסורבלת שהיא אם כל התייקרות, ויציג תכנית אגרסיבית לעקיפת מחסומים חוקיים ומנהליים.
המטרה ברורה: אם האשמה היא באופיים הארכאי של גופים ממשלתיים עתיקי יומין ובמחסור ביחידות דיור שבנייתן נמשכת שנים – אז האשמה אינה דבקה בראש הממשלה ובשר האוצר. התוצאה של המהלכים הנגזרים מהאמירות הללו ברורה פחות.
ציטוטים נבחרים:
- "בכל מה שנוגע לתכנון קרקע ושיווק קרקע, אנחנו נמצאים במקומות האחרונים בעולם. כשאתם לוקחים מדינה קטנה, אוכלוסיה גדולה ובעיות קשות מאוד בביורוקרטיה, מקבלים את עלית המחירים שאנחנו רואים כאן". בנימין נתניהו, ראש הממשלה, 18.5.2011.
- "יש גירעון של 50 אלף דירות כתוצאה מעשור של בעיות בנייה", ד"ר יובל שטייניץ, שר האוצר, 31.5.2011.
השיכון: מגן על זכותו "להציל אתכם"
משרד השיכון, לצד ראש הממשלה משרד האוצר ובנק ישראל, הוא הכתובת הרביעית שאליו פונים כל אלה המבקשים למצוא תשובה לשאלה הבוערת – מתי כבר ירדו המחירים? למשרד השיכון, כמו למשרד האוצר, יש רצון עז להוכיח שרפורמות מבית מדרשו מסייעות להקל על המצוקה ולכן מעוניין להסית את הדיון מהריבית והמסים לעבר הבנייה וההטבות שהוא מספק לזוגות הצעירים.
חשוב מכך, בראש משרד השיכון עומד שר ממפלגת ש"ס – אריאל אטיאס. קהלו של אטיאס אינו מייחל לרפורמות מבניות ולתהליכי ייעול ארוכי טווח. הטבות ישירות שמזרימות כסף מקופת המדינה לכיסו האישי הן לחם חוקו והן התוצאה שלה הוא מייחל מנבחריו. לא בכדי התרכז אטיאס בחודשים האחרונים בשתי מטרות: בקידום החוק לסבסוד משכנתאות לזוגות צעירים בפריפריה - שיש הטוענים כי קודם בעיקר כדי לאפשר לזוגות חרדים לרכוש דירות בעיר חריש, שנבנית בוואדי ערה - ובהסרת חסמים בענף הבנייה, צעד שאם יתאפשר יציג את שר השיכון, ולא את שר האוצר כמושיעם של מחפשי הדירות החדשות.
כדי להשיג את המטרה האחרונה, לא בחל אטיאס באמצעים נדירים, כמו יציאה נגד ציפור נפשו של יו"ר ש"ס, אלי ישי, צמצום מספר העובדים הזרים בישראל.
ציטוטים נבחרים:
- "מבחינתי משרד האוצר צריך לתת תמריצים לזוגות צעירים, לקונים דירה ראשונה ודירה בפריפריה. יהיה על זה מאבק פרלמנטרי גדול במושב הזה. אם צריך אנחנו נלך נגד הממשלה בנושא מכיוון שזו חובתנו, אין לנו ברירה". אריאל אטיאס, שר השיכון, 5.11.2010.
לפנייה לכתב/ת 
