שלא תפלו בפח: חובת האמינות של מתווכי דירות

לא לכל אדם ישנם את הכישורים, הרצון, היוזמה, הזמן והכוח להתעסק עם פרויקט מכירת דירתו או השכרתה. כאן לרוב נכנס תפקידו של מתווך המקרקעין לתמונה, אולם בשונה מבעלי תפקידים כמו עו"ד או שמאי המלווים אף הם הסכם עסקה בנכס, בלב הציבור נוצר רושם כי פעולותיו של מתווך מתמצות במציאת עסקה, גזירת קופון והסתלקות מהזירה לאחר שקיבל את כספו ומבלי אחריות לעסקה.

בעבר, פעולות התיווך נסמכו על כללי הנוהג בשוק ובהתאם לדיני החוזים הרגילים, בלי שהיתה הסדרה מקצועית ובקרה של ממש על טיב המקצוע, אופן ההסמכה והגדרת המותר והאסור. אולם חוק המתווכים ב-1997 והתקנות שהותקנו לאחריו, יצרו את המסגרת התעסוקתית והחוקית של תפקיד התיווך בישראל.

נוכח המקרים הרבים שהגיעו לבתי המשפט, נקבע בפסיקה כי חוק המתווכים שייך למערכת חוקי הגנת הצרכן ונוצר כדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכוח מיקוח, ידע, ניסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים שמכתיבים את רצונם.

אולם רבים מאלה שנעזרים במתווך לצורך ביצוע עסקה, לא יודעים מה המגבלות הסטטוטוריות החלות על המתווך ואיזה פעולות עליו לנקוט, כיצד ועד מתי. אם כן מהן חובותיו של המתווך מקרקעין הקבועות בחוק ושעל פיהן עליו לנהל את עסק התיווך מול הלקוח העומד מולו?

חובת הגינות וזהירות - על מתווך מקרקעין לפעול בנאמנות, הגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוח שלו כל מידע מהותי הנוגע לנכס. זו דרישת תום לב מצד המתווך, שמחויב להודיע לרוכש הפוטנציאלי אודות נקודות התורפה בעסקה.

בלעדיות - הלקוח והמתווך רשאים לסכם על בלעדיות למתווך במכירת או השכרת הנכס. לשם כך על המתווך להסדיר עניין זה במסמך נפרד בכתב, בו יפורטו תקופת הבלעדיות עליה הסכימו הצדדים בהתאם לחוק, ופעולות השיווק שינקוט בתקופה זו. תקופת בלעדיות בדירה לא עולה לרוב על 6 חודשים מיום ההזמנה ואף פוחתת לשליש מכך אם המתווך לא מבצע פעולות שיווק הקבועות בתקנות. מתווך לא יכול לכבול את ידיו של בעל הנכס מעבר לתקופה עליה הסכימו הצדדים בנוגע לבלעדיות.

איסור פעולות משפטיות - למתווך אסור לערוך או לסייע בעריכת מסמכים משפטיים הנוגעים לעסקה במקרקעין. בנוסף אסור לו לנהל מו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך בעל אופי משפטי הקשור לנכס. מתווך הפועל בניגוד להוראות אלה לא זכאי לדמי תיווך, ואיסור זה אף חושף אותו לתביעה נזיקית מהצד הנפגע, שיוכל לטעון כי המתווך לא היה מוסמך לפעול במישור המשפטי וכי נגרמו לו נזקים בשל כשלים בהסכם השכירות או המכר.

עם זאת, מתווכים רבים אינם מתייחסים לאיסור זה ולצורך קידום העסקה הם מעורבים בפן המשפטי ומספקים טיפים משפטיים על סמך ניסיונם. בעסקאות שכירות רבות המתווכים מנסחים את הסכמי השכירות עבור הצדדים לעסקה ואף מעורבים באופן אקטיבי בחתימה על ההסכם.   

הזכאות לדמי תיווך – על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בעסקה, עליו להיות בעל רישיון תיווך בתוקף, להחתים את הצדדים לעסקה על טופס הזמנת שירותי תיווך ולהיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

בפסיקה נקבע כי שכרו של המתווך אינו נקבע לפי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו. עוד נקבע, שעל מנת שייחשב כ"גורם היעיל" המביא לכדי יצירת העסקה עליו להיות אקטיבי, להראות את הדירה לצדדים ולגרום לפגישה ביניהם. המבחן לכך הוא מבחן הסיבתיות.

לעיתים המזמין והמתווך יכולים לקבוע בהסכם ביניהם, כי המתווך זכאי לתשלום עבור פעולותיו גם אם לא גרם בפועל לעסקה. גובה הסכום נקבע לרוב לפי הנוהג והמקובל בשוק, אך במקום סגירה על אחוז הנגזר ממחיר הנכס, יכולים הצדדים להסכים שעמלת התיווך תהיה מעבר ליתרת סכום העסקה עליו סיכמו המתווך והצד שאינו בעל הנכס.

הכותב הינו עו"ד עצמאי (www.abelaw.co.il) המתמחה בדיני מקרקעין ודיני פינוי מושכר וסילוק פולשים. כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.