הפתרון למשבר הנדל"ן נמצא בשכירות מפוקחת

פיטר ג'ארט ופיליפ המינגס, האמונים על חיבור הדו"ח השנתי של ה-OECD על כלכלת ישראל, חזרו כבר למשרדיהם בפאריס, לאחר שהגישו השבוע את הניתוח שלהם לשר האוצר ולנגיד בנק ישראל. הם השאירו על שולחנם של מקבלי ההחלטות בישראל הערה מרכזית אחת: אחרי כל ההפגנות וכל הצעדים המונעים שנקטה הממשלה – מחירי הדירות בישראל עדיין לא יורדים בשיעור מספק, וקיימת סכנה שהם עוד יעלו.

• בולשביזם? בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה
  

בניסיון לקבוע מה יכולה ממשלת ישראל לעשות כדי להתמודד עם בעיית יוקר הדירות, שהפכה עוד לפני מחאת האוהלים לסוגיה הנפיצה ביותר על סדר היום הכלכלי, הגיעו כלכלני ה-OECD לאבחנה חשובה: בישראל, בניגוד למדינות אחרות החברות בארגון, אין שוק שכירות משוכלל, שיכול לספק דירות להשכרה במחיר נמוך למי שזקוק להן.

"המדיניות בתחום הדיור צריכה להתמקד יותר בסיוע בשוק השכירות", כתבו מחברי הדו"ח. הם ציינו כי הנטייה של ממשלות ישראל לדורותיהן לסייע לאזרחים לרכוש דירות ולא לשכור אותן במחיר נמוך יותר, היא לא פחות מאשר "חולשה מבנית שלישית במדיניות הדיור", לצד היעדר ההיצע והריבית הנמוכה.

"המעמד הנמוך נפגע יותר ממחירי השכירות"

רובי נתנזון, העומד בראש מכון מאקרו למחקר כלכלי, סבור שההתרכזות בפתרונות בתחום הבעלות היא הבעיה המהותית ביותר בשוק הדיור והגורם העיקרי להכבדת הנטל על השכבות החלשות בשנים האחרונות. "ממשלת ישראל מקדמת מהלכים שיאפשרו קניית דירות. כדאי לזכור שמהלכים אלה מגדילים את הפערים החברתיים בישראל", אומר נתנזון.

על פי נתונים שאסף נתנזון, העלייה בהוצאה על דיור בעשור הראשון של המאה ה-21 פגעה בשוכרים וברוכשים באופן שווה כאשר מתבוננים בכלל האוכלוסייה. ואולם תמונה זו מטעה, שכן היא כוללת בתוכה את העלייה המשמעותית בהוצאה על רכישת דירה בעשירונים הגבוהים.

"עליית מחירי השכירות פגעה יותר במעמד הנמוך, שחלק ניכר ממנו חי בשכירות (55.23% ממשקי הבית בעשירונים 1-3)", אומר נתנזון. לדבריו, בעשירונים 1-7 ניתן לראות בבירור כי השוכרים נפגעו יותר מבעלי הדירות, בעוד שבעשירונים העליונים, שם קרוב ל-90% מחזיקים בדירה בבעלותם, שיעור הפגיעה היה גבוה יותר בקרב בעלי הדירות.

1) לתת לשוק החופשי לקבוע את שכר הדירה הראשוני, ואז לפקח על הגידול השנתי שלו לפי מספר מודלים אפשריים: קביעת אחוז גידול קבוע ושרירותי, קביעת אחוז גידול שהוא שיעור ממדד תשומות הבנייה, קביעת אחוז שהוא שיעור ממדד המחירים לצרכן, שילוב בין אחוז שרירותי לאחוז שהוא שיעור ממדד המחירים לצרכן. מודל כזה קיים, בגרסאות שונות, בדובאי, בפיליפינים, בפקיסטן, בטורקיה ובעיר ניו יורק.

2) קביעת תקרה מקסימלית לשכר דירה, על פי אחוז מסוים מערך הנכס או מערך משוקלל של הנכסים באזור. מודל זה קיים בשבדיה, גרמניה, לוקסמבורג, ג'מייקה, הרפובליקה הדומיניקאנית, סוריה וקוסטה ריקה).

3) הקפאת שכר דירה על רמה קיימת. מודל נדיר שמיושם בקטאר.

הפיקוח על שוק השכירות אינו מתמצה בפיקוח על שכר דירה, כמובן. כלכלני ה-OECD ציינו בדו"ח שלהם כי בישראל "הרגולציה של תחום השכירות רופפת מאוד בהשוואה בינלאומית". בהערה זו הם לא כיוונו רק לסוגיית מחירי השכירות אלא גם ובעיקר לסוגיית היחסים המשפטיים בין בעלי דירות לשוכרים.

"חוזי שכירות בישראל מלאים בסעיפים שאומרים 'החוזה לא חל על החוק הזה ולא חל על התקנה הזו'", אומר נתנזון. "זה תוצאה של העובדה שחוקי הדיור מלאים בסעיפים מתקופת המנדט, שלא מתאימים למציאות החיים הנוכחית בישראל. צריך ליצור מערכת חדשה של חוקי שכירות שתגדיר טווח סביר להתייקרות שכר הדירה ושתיתן זכויות וביטחון לדיירים. זה הכרחי ליצירת שוק מתאים לחברה מודרנית ומתקדמת עם ניידות גבוהה".

יש בעיה שלישית. הנגיד ושר האוצר מקבלים את דו"ח ה-OECD(צילום: גיל יוחנן)

אפשר להיות הורים לילדים ולגור בשכירות

לפיקוח על שוק השכירות כמה יתרונות ברורים על פני התוכניות הקיימות, שמתרכזות בעיקר בהפשרת קרקעות ובמתן סיוע ברכישת דירה. ראשית, כפי שמראה נתנזון, הבעיה של העשירונים התחתונים-האמצעיים היא בעיקר בעיה של שכירות, שכן אין להם כסף לרכוש דירה - גם אם יקבלו סיוע וגם אם המחירים ירדו.

גם במקרה של הגדלה משמעותית בהיצע הדירות בשוק (נכון להיום חסרות כ-50 אלף יחידות דיור כדי להדביק את הביקוש שנוצר עקב גידול טבעי באוכלוסייה); או במקרה של העלאת הריבית במשק שתוריד את מחירי הדירות ב-30% בשנתיים הקרובות - הרי דירת 3 חדרים עם אפשרויות תעסוקה באותו אזור עדיין תהיה מחוץ להישג ידם של רוב הזוגות הצעירים בארץ. מבחינה זאת, שכר דירה מפוקח הוא צעד יותר "חברתי" מסיוע ברכישת דירה.

לכך יש להוסיף את העובדה שהטלת פיקוח על מחירי שכירות תשפיע בצורה מיידית על ההוצאה החודשית של ישראלים על דיור. כל התוכניות האחרות - הפשרת קרקעות לדירות שייבנו עליהן דירות עוד 5 שנים, הענקת תמריצים במס למכירת דירות בשנתיים הקרובות והעלאה הדרגתית ולא אחידה של הריבית – ישפיעו על מחירי הדירות לטווח הארוך. בהתחשב בעומק הבעיה – מחסור של 50 אלף דירות בשוק ועלייה של 50% במחירים בשלוש השנים האחרונות – מדובר בפתרון איטי מדי לבעיה חמורה ומיידית מידי.

לבסוף, לאורך השנים עודדה הממשלה את הציבור לקנות דירות כחלק ממדיניות כללית של עידוד החיסכון. מאז, התפתחו בארץ מכשירי חיסכון רבים ומגוונים, וחלקם מציעים תשואה לא פחות טובה מאשר בעלות על דירה. לכן, קיים ספק עד כמה יש מקום עדיין לעודד רכישת דירה משיקול זה.

תעלומה: לאן נעלמה הממשלה?

הטענה המרכזית נגד יצירת שוק לשכירות מפוקחת היא בעיית האכיפה. בישראל, אוהבים ישראלים לטעון, בעלי דירות לא ייצאו פראיירים. אם ייקבע שאסור להם להעלות שכר דירה כל עוד הדייר נשאר - הם יקבעו לכל דייר חדש שכר דירה כפול ומשולש כדי לפצות את עצמם על התייקרויות עתידיות. התוצאה של פיקוח על שכר דירה תהיה, אם כן, זינוק חד במחירי השכירות.

"השוק הפרטי לא יכול לפתור את בעיית מחירי הדיור כמו שהשוק הפרטי לא היה מסוגל לקלוט את גלי העלייה האדירים שהגיעו הנה בשנות ה-50 ובשנות ה-90. אין לי טענות כלפי יזמים שרוצים להרוויח, אבל לאן נעלמה הממשלה? ענף הבנייה להשכרה לא יכול להיות רווחי מאוד, הוא צריך להשיא רווח מתון שמכסה עלויות והיחס לדירה כמוצר צריך להיות כמו היחס ללחם ולחלב – מוצר שצריך לספק אותו לאזרחים במחיר סביר". 

לדבריו, הזינוק במחירי הדיור ואי היכולת להתמודד איתו הם תוצאה של הירידה בהיקף הבנייה הציבורית. "במובן הזה, התייקרות הדירות היא רק סימפטום להסתלקותה של מדיניות הרווחה שהייתה קיימת בהרבה תחומים: בריאות, חינוך ופנסיה. המדינה לא מעורבת בכל הנושאים הללו".

מודל נוסף שהוצע הוא זה הקיים בגרמניה, לפיו המדינה מעניקה אשראי בריבית מופחתת ליזמים שייבנו פרויקטים ויתחייבו לשכירות מפוקחת. ההטבה של אשראי מופחת מכסה על ההפסד משכירות נמוכה יותר, אך המדינה מקבלת את כספה בחזרה, אמנם כמעט ללא ריבית, אך ללא הפסד לקופת המדינה.

"אחת הבעיות המרכזיות של ענף הדיור היא הפער העצום בין הצורך לייצר דירות 3-4 חדרים למשפחות צעירות, לבין העובדה שליזמים משתלם יותר לבנות דירות יוקרה של 5-6 חדרים", מסביר נתנזון. "הממשלה מציעה הרבה פתרונות להגדלת ההיצע, אבל אם היא לא תהיה מעורבת ביזמות, נקבל עוד דירות גדולות ויקרות".

המחאה שהתפזרה לכל הכיוונים

יוזמיה ומוביליה של המחאה החברתית בקיץ האחרון עשו ניסיון לקשור את מאבקם נגד מצוקת הדיור, לכמה שיותר מאבקים במשק: מאבק הרופאים והעובדים הסוציאליים נגד תנאי השכר בשירות הציבורי, מאבק ההורים נגד עלות החינוך לגיל הרך, מאבק הנהגים נגד מחירי הדלק ומאבק הצרכנים נגד יוקר מוצרי המזון.

בבליל האינטרסים והדרישות, נשכחה העובדה החשובה שהמחאה החברתית החלה כמחאה מקומית של תל אביבים צעירים נגד הזינוק המסחרר במחירי השכירות בעיר בשנים האחרונות.