עול המשכנתא: בדרך להגבלה נוספת?

נתוני ביצועי המשכנתאות בחודש האחרון לא מסמנים רגיעה בבולמוס ההלוואות לדיור. אחרי 52 מיליארד שקל הלוואות שנלקחו בשנת 2013, גם ב-2014 הציבור ממשיך ללוות בקצב גבוה, וזאת למרות שלל המגבלות שהטיל בנק ישראל במטרה לרסן את הביקוש.

• שנת שיא במשכנתאות: 51.7 מיליארד שקל ב-2013
• כך הפכה משכנתא בריבית קבועה למבוקשת
• עוד סיפורים חמים – בפייסבוק שלנו 
  

בתוך 4 שנים הורה בנק ישראל על 6 מגבלות בתחום המשכנתאות. המגבלות הללו שינו את שוק המשכנתאות כפי שהכרנו עד אז, ויש להן השלכות כבדות הן על ציבור הלווים והן על הבנקים, אך ספק אם הן מימשו את יעדן. למרות זאת, נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, הצהירה בימים האחרונים כי יש לשקול צעדים נוספים להגבלת המשכנתאות.

ההגבלות ששינו את שוק המשכנתאות

בחודש יוני 2010, נכנסה לתוקפה ההוראה הקובעת כי במקרה בו נלקחת משכנתא בשיעור מימון הגבוה מ-60%, כלומר שסכום הלוואה מהווה 60% ממחיר הנכס (לדוגמא, אם מחיר הדירה הוא 1,000,000 שקל ונלקחה משכנתא של 600,000, אז שיעור המימון הוא 60%), הבנק יידרש להגדיר חלק מסכום ההלוואה כחוב מסופק (חוב שקיים ספק אם הבנק יוכל לגבות).

המשמעות היא, שבמקרים בהם סכום ההלוואה שניטל מהבנק עולה על 60% ממחיר הנכס הנרכש, הבנק יוגבל במעט ואת ההגבלה הזו הוא יגלגל על הלקוח באמצע העלאת מחיר ההלוואה.

לא עברו יותר מ-4 חודשים, וכבר באוקטובר 2010 ניתנה לבנקים הוראה שתכליתה לצמצם משכנתאות הניתנות בריבית משתנה. עד אז למעשה לא היתה הגבלה על סכום ההלוואה הנלקח במסלול ריבית משתנה, ובמיוחד במסלול ריבית הפריים.

ריבית זו מתאפיינת בשנים האחרונות ברמה נמוכה, ברקע הורדות הריבית במשק על ידי בנק ישראל (וכן בנקים אחרים בעולם), בעקבות המשבר הפיננסי העולמי שארע ב-2008.

החשש בבנק ישראל הוא שבעוד זמן לא רב, כאשר הריבית תעלה, ייזנק גם ההחזר החודשי של הלווים שלקחו נתח גדול מההלוואה במסלול הפריים. במקרה כזה הם יתקשו להחזיר את ההלוואה ויעמידו בסיכון גם את מצבם הכלכלי וגם את הבנק.

ההוראה חלה על הלוואות לדיור הגבוהות מ-800 אלף שקל, בהן שיעור המימון גבוה מ-60% ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה הוא לפחות 25%, וחייבה את הבנקים להפריש בגין ההלוואה סכום גבוה יותר.

באפריל 2011 שוב ביקש הבנק המרכזי לטפל בריבית המשתנה, אולם הפעם הצעד היה דראסטי יותר. על פי ההוראה, הוגבל רכיב הריבית המשתנה לשליש מסך ההלוואה לדיור. המגבלה חלה על הלוואות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה, שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים.

באוקטובר 2012 הלך בנק ישראל לצעד דראסטי עוד יותר והחליט הפעם להטיל הגבלה ישירה על סכום הלוואת המשכנתא.

ההוראה שנכנסה לתוקפה באותה תקופה מבחינה בין הלוואות לרוכשי דירות להשקעה, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה. על פי ההנחיות, חסרי דירה יוכלו לקחת שיעור מימון מירבי של 75% (כלומר אם ערך הדירה הוא מיליון שקל, לא ניתן ללוות יותר מ-750 אלף שקל).

משדרגי דירה (מי שקונה ומוכר במקביל) – יכולים לקחת משכנתא של עד 70% ממחיר הנכס, ובמקרה של אלו הרוכשים את הדירה לשם השקעה ההגבלות היו עוד יותר דראסטיות: בפיקוח על הבנקים החליטו להגביל את שיעור המימון למקסימום 50% משווי הדירה להשקעה (כלומר, מי שרוצה לרכוש דירה להשקעה בסך מיליון שקל יצטרך להביא חצי מיליון שקל מהבית). בבנק ישראל סברו בין היתר כי אם המשקיעים ייצאו מהשוק, הביקוש יירד ובעקבותיו גם המחירים.

היקף חובות המשכנתא הכפיל את עצמו תוך 7 שנים

כפי שנראה בתחילת שנת 2013, ההגבלות שהוטלו עד אז לא עזרו להורדת מחירי הדיור, או למיתון הביקוש למשכנתאות. בבנק ישראל ציינו כי המטרה היא לא בהכרח לצמצם את כמות המשכנתאות, אלא לוודא שלבנקים יהיו הביטחונות המתאימים בגין הסיכונים השונים וזאת לנוכח העובדה כי האשראי בתחום הדיור זינק תוך שנים בודדות יותר מפי שניים.

מסוף 2006 ועד פברואר 2013, תיק המשכנתאות הכפיל את עצמו ואף יותר, מ-111 מיליארד שקל ל-230 מיליארד שקל. עם זאת יתרת ההפרשה של הבנקים לחובות שגבייתם מוטלת בספק נשארה דומה במרוצת השנים, ועומדה על כ-2 מיליארד שקל.

כך, בפברואר 2013 , נדרש מהבנקים להקצות הון נוסף כנגד המשכנתאות שנתנו. בין ההנחיות - הלוואה למשכנתא בשיעור מימון הגבוה מ-45% מערך הנכס הנרכש ועד 65%, ישוקללו בשיעור מימון של 50%, במקום ב-35% עד אז. כמו כן הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-60% ישוקללו ב-75% לצרכי דרישת הון, במקום ב-35% עד אז.

ההנחיות דרשו גם הגדלה של ההפרשה לחובות שגבייתם מוטלת בספק בגין ההלוואות לדיור, כך שהיחס שבין יתרת ההפרשה לבין יתרת ההלוואות לדיור יעמוד על שיעור מינימאלי של 0.35%. לשם השוואה, בסוף הרבעון השלישי של 2012 עמד יחס זה בממוצע על 0.22%.

המשמעות של ההנחיות הללו היא ריתוק של הון מצד הבנקים - כסף שלא יוכלו להרוויח עליו. ואת העלות הזו הם גלגלו לציבור לווי המשכנתאות.

הגבלה גם על סכום ההחזר של הלווים

המגבלה האחרונה שהטיל בנק ישראל היתה בחודש אוגוסט האחרון, במסגרתה נקבע כי הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואות לדיור, שבהן היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). עד אז הוטלו הגבלות על נטילת הלוואות לדיור בריבית משתנה, בעיקר פריים, רק אם היה מדובר בריבית המשתנה בפרקי זמן הנמוכים מחמש שנים (הוראה שנכנסה, כאמור, לתוקף באפריל 2011). משמעות ההוראה מאוגוסט היא, שהמגבלות חלות על כל סוגי ההלוואות בריבית משתנה.

עוד נקבע כי הבנקים לא יוכלו לאשר הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא, מתוך ההכנסה החודשית של הלווה (הכנסה נטו אחרי תשלום מס), עולה על 50%.

מגבלה נוספת שנקבעה אז קובעת כי הלוואות לדיור בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40%-50%, ישוקללו ב-100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון (כלומר, סך הסכום שהבנק נדרש להניח בצד כביטחון להלוואה יעמוד על 100% מהסכום שלה). עד כניסת הוראות אלו לתוקף, ההלוואות הללו שוקללו ב-75%, והמשמעות היא שהבנקים נדרשים להקצות הון גדול יותר במקרים אלו .

מה היתה מטרת ההוראות והאם הם עזרו?

אולי רבים מאמינים כי מטרתו של בנק ישראל היא בראש ובראשונה להילחם במחירי הדיור הגואים, אך למעשה מטרתו של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, היא קודם כל לדאוג ליציבותם של הבנקים.

לטענת גורמים במערכת הבנקאית, ההגבלות הללו לא עשו שינוי משמעותי. "קצב ביצועי המשכנתאות בשנים האחרונות עומד קבוע פחות או יותר וזה אומר שהצעדים לא ציננו את השוק", אומר ל-ynet גורם בכיר במערכת הבנקאית. "יש פה באמת ביקושים אמיתיים שצריך להתרגל אליהם".

צריך גם לזכור שבעוד ב-2008 היה מחיר דירה ממוצעת כ-770 אלף שקל, הרי שב-2013 עמד מחירה על 1.23 מיליון שקל. בהתאם, משכנתא המהווה 60% מערך הנכס עמדה ב-2008 על 462 אלף שקל בממוצע, ואילו ב-2013 היא עמדה על סכום של 738 אלף שקל, מה שמחזק את העליה בהיקפי המשכנתאות.

בבנק ישראל סבורים כי ההיקפים לא משקפים את הביקוש האמיתי שצריך להיות, ומתקשים להבין את בולמוס המשכנתאות ברקע מחירי הדיור הגואים. בבנק מודעים לאטרקטיביות של ריבית המשכנתאות הנמוכה כיום - בעקבות הורדת הריבית במשק. עם זאת מבחינת אנשי הבנק, הם יעשו כל מה שיידרש כדי להילחם בתופעה ובהשלכות שלה על המערכת הבנקאית. בבנק גם טוענים כי כבר ניכרת ירידה בסיכון של הבנקים, אולם חוזרים ומדגישים כי אם לא תסתמן מגמת שיפור ברורה, הם יפעילו הגבלות נוספות.

השינויים שהשפיעו עלינו

לא ניתן להתעלם מהעובדה שברקע המהלכים של בנק ישראל, יש מי שמשלמים מחיר כבד, בעיקר זוגות צעירים ומי שאין להם הון עצמי. בין היתר, הם נדרשים כיום להביא יותר כסף מהבית (הגבלה על גודל ההלוואה) והם נדרשים לשלם בתחילת הדרך סכומי החזר גבוהים יותר (רוב ההלוואה במסלול הריבית הקבועה – נכון להיום יקרה יותר).

מצד שני, בנק ישראל טיפל במסגרת ההגבלות גם בשיעור ההחזר מההכנסה. או במילים אחרות - כמה כסף מההכנסה נטו שלנו הולך לתשלום המשכנתא. בהגבלה האחרונה מחודש אוגוסט, הורה בנק ישראל לא להעניק הלוואה כאשר שיעור ההחזר הוא מעל 50% מההכנסה. המציאות הזו, בה מחצית מההכנסה הולכת לתשלום המשכנתא, היא הרסנית ועלולה לגרום להתמוטטות כלכלית במשפחה.

גם תמהיל המשכנתא השתנה בהשוואה למה שהיה מקובל לפני שנים אחדות. כך לדוגמא, הסטת הציבור לכיוון הריבית הקבועה נתנה את אותותיה ובעוד שבחודש אפריל 2011 היוו סך ההלוואות שניטלו במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה קצת יותר מ-2% מסך הלוואות המשכנתא שנלקחו באותו חודש (מדובר בכ-70 מיליון שקל בחודש), הרי שנכון לסוף 2013, ההלוואות במסלול הזה מהוות יותר מ-20% מסך הלוואות המשכנתא ונושקים לסכום של מיליארד שקל בחודש.

מה יהיה הצעד הבא?

אז בהנחה שבפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, יגיעו למסקנה שהצעדים שננקטו עד כה, לא הניבו את התוצאה הרצויה מבחינתם - מה יכולים להיות הצעדים הבאים?

על פי ההערכות תיתכן החמרה נוספת בכל הקשור למגבלה על שיעור החזר המשכנתא מההכנסה. כאמור, כיום ההגבלה היא עד מקסימום 50%, ובין 40%-50% נדרשים הבנקים לרתק הון נוסף, כתוספת סיכון. כך, ייתכן כי בנק ישראל יגביל את שיעור ההחזר למקסימום 40% מההכנסה הפנויה ואף ידרוש מהבנקים להגדיל את הקצאת ההון בהלוואות שמהוות בין 30%-40% מההכנסה - מהלך שיוביל לייקור המשכנתא.