המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר
קיבלתם העלאה במשכורת? נולד לכם ילד וההוצאות גדלו? ריבית בנק ישראל יורדת? אולי זה הזמן למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים טובים יותר מהבנק
רובנו לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה ומדי פעם חלים שינויים בחיים המצריכים היערכות פיננסית בהתאם. גם שינויים בפרמטרים הכלכליים במשק, כמו ירידה בריבית הפריים או עלייה במדד המחירים לצרכן, יכולים להשפיע על כלכלת הבית שלכם.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
במקרים כאלה באפשרותכם להתאים את המשכנתא לצרכים החדשים שלכם. מחזור משכנתא יכול להפחית את ההחזרים החודשיים או להגדיל אותם. הוא יכול להקל עליכם בזמן שאתם זקוקים לכסף או מנגד לאפשר לכם להחזיר סכומי כסף גדולים יותר כשאתם יכולים. במהלך מחזור משכנתא בעצם לוקחים משכנתא חדשה המתאימה לכם עכשיו ומסלקים את המשכנתא הקיימת.
מדריך משכנתא - כתבות קודמות:
לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת? רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתאמשקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא
השינויים בין המשכנתא הישנה לחדשה יכולים להיות בפרמטרים הבאים: הרכב מסלולי ההלוואה; תנאי ההלוואה – ריביות, מועדי שינוי הריבית, שיטת ההחזר וכדומה; אורך תקופת ההלוואה; וגם גובה המשכנתא, כיוון שבתהליך המחזור ניתן גם להגדיל את סכום ההלוואה. בתהליך המחזור אתם יכולים לפרוע את המשכנתא בבנק שממנו לקחתם אותה ולעבור לבנק אחר הנותן לכם תנאים טובים יותר.
מחזור משכנתא אמור להיטיב עם הלווים,לכן אם מטרת המחזור היא כלכלית כדאי למחזר משכנתא רק לאחר שווידאתם שאתם חוסכים כסף מן המהלך.
זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, אומר: "כשלוקחים משכנתא היא מתאימה למה שיכולנו, או שהיה מתאים לנו אז. במשך הזמן, היכולות שלנו משתנות - אולי אפשר להחזיר יותר משכנתא בכל חודש או שהסביבה הכלכלית השתנתה - מדד המחירים לצרכן עלה משמעותית וכדומה. לכן חייבים להיות עם יד על הדופק בנושא המשכנתא - לבדוק האם יש צורך בהתאמתה למצב הנוכחי. אם כן- יש לעבור תהליך שמקרא 'מחזור' שבו אנחנו לוקחים הלוואה חדשה ומסלקים הלוואה קיימת".
לדוגמה, "הורדת ריבית ב 0.4% למשל יכולה להביא לחסכון שנתי של כ-1,200 שקלים, בהלוואה של 500 אלף שקלים ל-15 שנה, ואם עושים חישוב ל 10 שנים אז מדובר בחיסכון של 12,000 שקלים, בהנחה שאין הצמדה למדד".
מתי כדאי למחזר?
1. במקרה שאתם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, כמעט תמיד כדאי למחזר אותה. גם אם הריבית שתקבלו עבור המשכנתא החדשה גבוהה מן הריבית הקיימת כיום בהלוואה שלכם וגם אם אתם צריכים לשלם עמלת היוון לבנק, עדיין כדאי למחזר את המשכנתא על מנת לא להיגרר לקשיים כלכליים.
2. במקרה שבו אתם יכולים לעמוד בתשלומים גבוהים יותר ואתם רוצים לקצר את משך ההלוואה. במקרה כזה אתם צריכים לבדוק "כמה כסף" אתם חוסכים מן המהלך. הבדיקה היא פשוטה ביותר וניתן לערוך אותה על ידי מחשבון משכנתא פשוט. בכל שנה ישנו סכום ריבית שאתם מחזירים לבנק. אם אתם מקצרים את תקופת ההלוואה מ-15 שנים ל-10 שנים לדוגמה, אתם "חוסכים" חמש שנות ריביות שיכולות להסתכם בהרבה מאוד כסף. במקרה כזה עליכם לקחת בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם ואת העלויות הנלוות למחזור משכנתא.
3. ריבית גבוהה מריבית השוק - זהו המצב השכיח שבו אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא. לקחתם משכנתא לפני כמה שנים בריבית מסוימת, ושמעתם שכיום הריבית במשק ירדה ולכן אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא ולזכות בתנאים מועדפים. עליכם לבדוק כמה תחסכו עם הריביות הנמוכות שאתם צפויים לקבל, אבל מצד שני יש להתחשב בעמלת ההיוון ובעלויות הנוספות שבמחזור.
תכנון משכנתא לעתיד
נכון, נוח יותר לחשוב על החזרי המשכנתא הראשונים, אך אסור לשכוח שלרוב מדובר בהלוואה ארוכת טווח, שתלווה אתכם זמן רב. אם מסלולי ההלוואה צמודים - עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים במהלך השנים, ויש להיות ערוכים לכך.
גם במסלולים בריבית משתנה יש להיערך לאפשרות שהריבית תעלה. עלייה בריבית תגרור גם עלייה בהחזרים החודשיים.
מומלץ כי סך כל החזרי המשכנתא, כולל הביטוחים הנדרשים, לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. לדוגמה, אם ההכנסה החודשית הפנויה שלכם היא 9,000 שקלים לחודש, ההמלצה היא שהחלק המוקדש למשכנתא יהיה שליש מהסכום הזה - 3,000 שקלים לחודש. כלומר, נשארים לכם 6,000 שקלים לחודש לכל יתר הדברים.
את ביטוח המשכנתא תמשיכו לשלם גם לאחר תהליך המחזור. עם זאת, ייתכן שבתהליך המחזור תשתנה גם העלות החודשית של הביטוח, למשל כתוצאה משינוי בסכום המשכנתא או משינוי בתקופת ההלוואה.
אם אתם מבקשים תוספת לסכום המשכנתא, כדאי לכם לשאוף להקטין את תוספת המשכנתא, מה שמביא להקטנה באחוז המימון. אחוז המימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס. לדוגמה, אם שווי הנכס הוא מיליון שקלים וסך המשכנתאות הוא 600 אלף שקלים, אז המימון הוא 60%. הקטנת אחוז המימון תסייע לכם, מכיוון שהרגולציה והמודלים של הבנקים מובילים לרוב לתמחור יקר יותר של הלוואות ככל שאחוז המימון גבוה יותר.
בנוסף, כשאתם מתכננים משכנתא מומלץ לבחון את האפשרות לקצר את שנות ההלוואה במידת האפשר. אמנם, כשהלוואה היא לזמן רב יותר ההחזרים החודשיים נמוכים יותר, אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה. לעומת זאת, כשאתם מקצרים את תקופת ההלוואה אתם מקטינים את סך התשלומים המצטבר, מפני שסך הריבית קטן – ולרוב תוכלו ליהנות משיעורי ריבית אטרקטיביים יותר. כמו כן, אם לקחתם הלוואה צמודה אתם יכולים לחסוך לעצמכם גם שנים של הצמדה.
תהליך קבלת המשכנתא
ועכשיו לתהליך עצמו. בשלב ראשון, בשיחה עם נציגי מוקד הבנק תתבקשו לתת פרטים ראשוניים, ולאחר עיבוד קצר של הפרטים יחזרו אליכם עם תשובה. ניתן לקבל אישור עקרוני תוך כמה שעות. בקשה לקבלת אישור עקרוני אינה עולה כסף. על מנת להגיש את הבקשה תצטרכו לתת לבנק כמה פרטים כמו מספרי תעודות זהות, מצב משפחתי, מספר ילדים, ותק במקום העבודה, שכר נטו ועוד. אם אתם פונים לבנק אחר תצטרכו גם לתת את פרטי הדירה הממושכנת ופרטי המשכנתא הקיימת שלכם – כלומר מה יתרת החוב.
אם קיבלתם אישור עקרוני תצטרכו להגיע לפגישה בבנק. בשלב זה תקבלו הסבר על מסלולי ההלוואה השונים וצפי כללי להחזר החודשי של המשכנתא. הבנקאי יעזור לכם לבחון את התאמת המשכנתא הקיימת שלכם לצרכים הנוכחיים שלכם ולבחון אם כדאי לכם לבצע מחזור או שאולי עדיף לכם להישאר עם המשכנתא במבנה הנוכחי שלה.
בפגישה הזו תוכלו לקבל הצעת ריבית עבור כל אחד מהמסלולים שבחרתם. בשלב זה תצטרכו
לבחון אם ההצעה מתאימה לכם. כשתחליטו לממש את ההצעה, תוכלו לפתוח את תיק המשכנתא. מכיוון שהצעת הריבית מוגבלת בזמן, אם לא תבחרו לממש אותה בתקופה שתיקבע, ייתכן שיחול שינוי בהצעה.
אם בחרתם לפנות לבנק אחר, שממנו לא לקחתם את המשכנתא, ייתכן שתתבקשו להציג את חוזה הרכישה המקורי של הדירה והערכה חדשה של שמאי מקרקעין של הנכס. בנוסף תקבלו רשימת פעולות שעליכם לעשות. לאחר שתבצעו את כל הפעולות הנדרשות וגם תחתמו על המסמכים - יישלח תיק המשכנתא לבדיקה ולאישור סופי. לאחר קבלת האישור יועבר הכסף לסילוק ההלוואה הקיימת. אם בחרתם למחזר את המשכנתא בבנק שבו לקחתם אותה - ייתכן שלא תצטרכו לבצע מטלות נוספות ולא תחויבו להזמין שמאי.
אפילו אם מחזרתם משכנתא פעם אחת, תוכלו למחזר שוב, אלא שבעבור חלק ממסלולי ההלוואה ייתכן שתצרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
מה חשוב לבדוק לאורך זמן?
קודם כול, את השינויים האישיים. למשל: שינויים ברמת ההכנסה החודשית, כניסת סכומי כסף מהותיים כמו קרן השתלמות שנפרעת או מנגד גידול בהוצאות החודשיות, כתוצאה מהתרחבות המשפחה, למשל.
מעבר לכך, יש לבדוק אם חלו שינויים בפרמטרים הכלכליים הרלוונטיים. למשל: שינויים בעוגן הריבית שאליו צמודה ההלוואה, או במדד המחירים לצרכן. כדאי תמיד לבדוק אם קיימים מסלולי הלוואה חדשים, שמביאים בחשבון שינויים כאלה ויכולים להתאים לכם יותר.
לפנייה לכתב/ת 
