מה צפוי בנדל"ן? המתווכים מייחלים לשנת עליות

בעוד הרוכשים מבולבלים משטף הנתונים באשר לעליות המחירים בשוק הדיור, נשאלת השאלה אם גם בשנה הקרובה ימשיכו מחירי הנדל"ן לטפס  בקצב המהיר שנרשם השנה? התשובות, כך נראה, תלויות בנקודות המבט של המתבונן.

• "מרוב מדדים לא רואים את מחירי הדירות"
  

יזמי הנדל"ן והמתווכים, מצדם, מסכמים שנה מוצלחת שבה נרשמו עליות מחירים חדות בענף, שבהתאמה הגדילו את הכנסותיהם. אם לא יהיו אירועים דרמטיים במשק, אין לדעתם כל סיבה שנחזה השנה בירידה משמעותית במחירי הדיור. בנק ישראל מצידו, העלה את הריבית, בניסיון לבלום את עליות המחירים בשוק הנדל"ן.

בין לבין מצויים רוכשי הדירות הפוטנציאליים, שמתלבטים אם זו השנה שבה עליהם לבצע את העסקה הגדולה של חייהם ולרכוש בית, או לחכות עוד שנה שנתיים ורק אז לקבל החלטה.

"העליות יהיו חדות יותר"

"אין בסיס אמיתי לירידת מחירים", אומר יאיר דוכין, ד"ר לכלכלה ומרצה לנדל"ן מהמרכז ללימודים אקדמיים, שמעריך כי בשנה הקרובה יעלו מחירי הדיור ב-4%-8% נוספים. הוא מציין מספר מרכיבים שתורמים ללחץ המחירים כלפי מעלה: הביקושים הגבוהים לדיור, התאוששותו המהירה של המשק הישראלי מהמשבר וכן הריבית במשק, שעדיין נמוכה.

"הבעיה היא שקיים פער מתמשך בין ההיצע של הנדל"ן, שנמדד באמצעות היקף התחלות הבנייה למגורים, לבין הביקוש השוטף לתוספת של יחידות דיור. בפועל, מספר הרוכשים הפוטנציאלים עדיין גדול בהרבה מביצוע העסקות בפועל, מה שגורם ללחץ על המחירים. בהנחה של עסקים כרגיל, אני צופה כרגע המשך של עליות מחירים. העליות יהיו חדות יותר אם ההתאוששות הכלכלית העולמית תימשך", הוא אומר.

דוכין מציין סיבה נוספת שתורמת לעליית המחירים: תהליך דמוגרפי-גיאוגרפי, שמתבטא בהתכנסות האוכלוסייה היהודית במרחב חדרה-גדרה. "הביקושים לדיור במרחב הזה לוחצים את המחירים בו כלפי מעלה, בעוד שצפונה מחדרה ודרומה מגדרה - המחירים נמוכים ויישארו כאלה, מכיוון שאין ביקוש. לצד זאת, עלויות הבנייה זינקו וליזמים לא משתלם להקים פרויקטים במקומות אלה".

דוכין מוסיף, כי משרד האוצר תורם את חלקו ללחץ על המחירים, בין היתר באמצעות סירוב לפרסם נתונים אמיתיים של מס שבח של מחירי עסקאות. "לאוצר נוח שהמחירים עולים כי ההכנסות ממסים יותר גבוהות. מניעת האינפורמציה דוחפת את המחירים כלפי מעלה, משום שכאשר השוק לא שקוף, נוצרת אי וודאות ועסקאות נעצרות".

"כל עוד ההיצע קטן – לא צפויות ירידות מחירים"

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי הניסיונות של בנק ישראל לקרר את שוק הדיור באמצעות העלאת הריבית, לצד ההצהרות של משרד השיכון בדבר הגדלת ההיצע באמצעות הצפת השוק בקרקעות, עשויים למתן את כמות העסקאות המבוצעות במשק, אך לא יסייעו לבצע תפנית במחירים. "כל עוד ההיצע באזורי הביקוש קטן - הירידות אינן צפויות באופק". 

אך למרות ההערכות הפסימיות, בשטח הולכות ומתבססות סיבות לירידת מחירים. כמעט כל הכלכלנים תמימי דעים כי בנק ישראל יעלה את הריבית במהלך שנת תשע"א, ובצורה משמעותית יותר ממה שנעשה בשנה החולפת. המשמעות היא שהמשכנתא תתייקר ויהיה הרבה פחות אטרקטיבי ללוות כסף לרכישת דירה.

גם הוראות הפיקוח על הבנקים, לחייב את המערכת הבנקאית להפריש כסף בגין הלוואה שהיא מעל 60% מערך הנכס - מהלך שיביא לדברי המומחים להגדלת החזר תשלומי המשכנתא ב-1%, עשויה לפגוע בהיקף הביקושים להלוואות המשכנתא.

בנוסף, גורמים בענף מציינים כי בחודשים האחרונים ניכרת ירידה גם בביקוש של תושבי חוץ בעיקר מבריטניה וצרפת לרכישת דירות בישראל, מה שתרם עד כה לעליית המחירים. הממשלה החדשה בבריטניה, כמו גם שלטונו של סרקוזי שנוח לקהילה היהודית, משפיעים בשטח.

יורם אדלשטיין, סגן מנהל סקטור בנייה ונדל"ן בבנק, מציב גורם נוסף שמשפיע על רמת הביקוש - היכולת הכספית של הרוכשים; עד כה נדמה היה כי עליית המחירים אינה משפיעה על הביקוש, ולמעשה רוב הרוכשים היו מוכנים להתאים את עצמם למחירי השוק, אולם המחירים נובעים כמובן, גם מהיכולת של הרוכשים להוציא סכומים כאלה.

"תמיד יהיו כאלו שיוכלו לרכוש דירות גם ב-2 מיליון שקל, אבל הפלח המרכזי של הזוגות הצעירים יגיעו לגבול העליון של היכולת הכלכלית שלהם. ברגע שההחזר של המשכנתא עובר סכום מסוים - או שנמנעים מרכישת דירה ועוברים לשכירות, או שמחפשים מקום שבו המחירים יותר זולים. אדם שרוצה לקנות דירה בחולון אבל לא יכול בגלל המחיר - יעבור לגור ביבנה" .

תהליך זה עשוי לגרום לאוכלוסייה להתרחק מאזור המרכז למעגלים רחוקים יותר, ולהוביל לירידה בביקוש לדירות היקרות. למעשה, קבוצות שלמות ייאלצו להוציא את עצמן מתוך ציבור הרוכשים הפוטנציאליים. 

העלייות יגיעו לפריפריה?

"שנת תשע"א תהיה לדעתי שנה שתתאפיין בהמשך עליות מחירים בנדל"ן, אולם בצורה מתונה יותר מכפי שראינו עד כה", גורס אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר התאחדות הקבלנים בבאר שבע והנגב. עוד הוא סבור, כי במהלך השנה הקרובה והשנים הקרובות, הפריפריה תתקרב למרכז, מה שיגרור גם בה עליות מחירים.

"הפריפריה תהיה שחקן מרכזי בתחום הנדל"ן, בעיקר לאור התפתחות התשתיות התחבורתיות ושיפור הנגישות מהפריפריה למרכז בכלי רכב באמצעות כביש 6, וברכבת", אומר אביסרור. לדבריו, גם העתקת בסיסי צה"ל לנגב עשויה להביא לעלייה בביקושים לנדל"ן בדרום.

 יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ישראל, צופה כי עיקר הביקושים ועליות המחירים בשנה הקרובה יהיו באזור הפריפריה. לדבריו, הם מכוונים לצרכנים שאין להם עדיין דירה ראשונה, באזורים עם נגישות תחבורתית טובה, שאפשר עדיין לקנות בהם דירה במיליון שקל. בשורה התחתונה, אטרקצ'י צופה כי במרכז יירשמו עליות מחירים של 2%-5%, ואילו בפריפריה תחול עליית מחירים חדה יותר, של כ-10%.

מנגד, עמי פרץ, מנכ"ל חברת בוני התיכון, אינו רואה סיבה לעליית מחירים בפריפריה, לנוכח היצע הקרקעות הגדול, שמווסת לדבריו כל עלייה אפשרית. פרץ מוסיף: "השנה הקרובה תהיה יציבה מבחינת מחירים, אך זה מאוד תלוי בפעולות שיעשו במשק להגדלת שיווק הקרקעות והגברת הבנייה.

"התקשורת כל הזמן מפרסמת שיש בועה, מה שמכניס אנשים להמתנה ברכישת דירה, וגורם ליזמים שלא לפתוח פרויקטים חדשים. בסך הכל, הביקושים תואמים את ההיצעים. באזורי הביקוש, איפה שאין קרקעות ולא פותחים פרויקטים, האוכלוסייה של משפרי הדיור תרצה להישאר באזור, וצפויה עלייה קלה של כ-5%. אני לא חושב שהממשלה תספיק לעשות משהו כדי להשפיע. כל מה שיעשו השנה יתבטא, אם בכלל, בשנה הבאה".

דוכין מציין כי ברמה עקרונית, "הפריפריה נמצאת עדיין מחוץ לאזור האפקטיבי של ההיצע". באשר לנתונים לפיהם חלו עליות מחירים ביישובים דוגמת באר שבע, הוא אומר: "העליות האלה הגיעו לאחר ירידות מחירים שנמשכו שנים. המגמה הזו עלולה להיעצר לאחר גל העליות". לדבריו, המשקיעים גילו כי השכרה בסמיכות לאוניברסיטה מאפשרת תשואות גבוהות, כתוצאה מהמחירים הנמוכים, ומשום כך ההשקעה גדלה.

"כרגע אנחנו במצב שהגאות מתפשטת מהמרכז לפריפריה ורואים כבר פה ושם עליית מחירים בפריפריה. אם נגביר את הנגישות, חלק מהביקושים יזוזו לאזור הצפון והדרום והלחץ על השוק באזור המרכז ירד. אני לא רואה את המחירים במרכז יורדים, בטח לא דרמטית, בטווח הנראה לעין. השאלה היא מה קצב העלייה שלהם. אם מכניסים אזורים מהפריפריה - מורידים את הלחץ מהמרכז ויוצרים בו מכניזם של היצע וביקוש".

היזמים מסכמים שנה טובה

עבור היזמים וחברות התיווך, השנה החולפת היתה מצוינת. יוסי פרשקובסקי מנכ"ל חברת הבנייה פרשקובסקי השקעות ובניין, מציין כי "השנה שמסתיימת הייתה השנה הטובה ביותר בעשור האחרון מבחינת שיווק הפרויקטים, מכירות מצוינות ומגמת המחירים שבמצב עלייה. מלאי הדירות הנמוך ברמה הארצית בכלל ובאזורי ביקוש בפרט, יצר ביקוש שעבד לטובתנו". בשנה הקרובה הוא סבור כי "המחירים יתייצבו במגמת עלייה, לרמות שיא".

גם שלמה גרופמן, יו"ר קרן ההשקעות פייר, הפעילה בייזום ובנייה של מתחמי מגורים בישראל, מציין כי השנה החולפת הייתה טובה לענף הנדל"ן: "היו ביקושים טובים גם מצד תושבי הארץ וגם ביקושים מעניינים מצד תושבי חוץ. לשמחתי, גם התרחקנו במידה מסוימת ממרכז הארץ ונוצרה פעילות נדל"נית מעניינת לאורך כביש 6 בצפון ובדרום. אני מקווה שהתופעה תימשך. עם זאת ממשלת ישראל לא הצליחה לפתור את בעיית הדיור עבור הזוגות הצעירים, בעיה שניתן לפתור בשיתוף היזמים ובעלי הניסיון בענף".

באשר לשנה הקרובה סבור גרופמן, כי תימשך מגמת עליות המחירים שנרשמה השנה. "הצע הדירות בכל שלבי הבנייה הוא נמוך בהרבה מהביקוש. במרכז הארץ מחירי הקרקעות הרקיעו לשמיים ואני מקווה שתהיה התמתנות וסטגנציה בעליית מחירי הקרקעות. העלייה לישראל בשנת תש"ע, שגדלה ביותר מ-12% לעומת השנה הקודמת, והריבוי הטבעי יביאו להמשך הביקושים לדירות. אני מעריך שגם השקעות של יהודים מארה"ב ומארצות אירופה יימשכו בשנה זו".

לדברי ברנרד רסקין מנכ"ל חברת התיווך רימקס ישראל: "זו היתה השנה הכי טובה שלנו. 2009 היתה שנת שיא, ושברנו אף אותה, עם עלייה של 30% בהיקף העסקים. אני מצפה להמשך המגמה זו".

בשנה הקרובה הוא סבור שתחול עליית מחירים של כ-10%. "זה לא שיש יותר מידי קונים, אלא שאין מספיק היצע של דירות למכירה ואין פתרון לטווח הקצר או לבינוני, אז המחירים עולים. גם אם יתחילו לבנות באופן מיידי, ייקח זמן עד שזה ישפיע. אין מספיק בנייה חדשה ויש המון ביקוש, לכן אני חושב שהמחירים ימשיכו לעלות".

רסקין תומך במדיניות של בנק ישראל: "אני חושב שהמדיניות צריכה להמשיך להיות זהירה מבחינת מתן הלוואות. מנגד, ההצהרות של הממשלה בדבר הצורך בהורדת מחירים, אינה טובה וגורמת ליזמים להירתע מפני כניסה לפרויקטים חדשים. הצפי להורדת מחירים גורמת להם לבנות פחות - וזה דווקא מה שמעלה את המחירים".