פירעון משכנתא: כל מה שצריך לדעת

נפתחה לכם קרן השתלמות, קיבלתם ירושה מהדוד באמריקה או שחסכתם סכום משמעותי בבנק – אולי זה הזמן לפרוע את כל המשכנתא או את חלקה. אז איך עושים את זה? ומה סכום העמלה שצריך לשלם - אם בכלל?

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד  

על-פי פקודת הבנקאות, תאגיד בנקאי רשאי להטיל עמלה בעת פירעון מוקדם של הלוואה שנתן לצורך רכישת דירת מגורים או במשכון דירת מגורים. העמלה מחושבת כהפרש בין התשלומים שטרם נפרעו כשהם מהוונים לפי הריבית הממוצעת על המשכנתאות, בניכוי אותם תשלומים כשהם מהוונים לפי שער הריבית שנקבעה בעת מתן ההלוואה.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר 

אם אתם בוחנים אפשרות של מחזור או פירעון מוקדם, חלקי או מלא, מומלץ לבדוק עם הבנקאי כיצד ניתן לשלם מינימום תשלום של עמלות פירעון מוקדם. כדאי לברר את הפרטים הבאים: אילו עמלות יחולו במקרה של פירעון מוקדם? ובאיזה תאריך בחודש כדאי לפרוע את ההלוואה על מנת למזער תשלום עמלות אלה?

זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, מסביר: "יש כלל אצבע שאומר שככל שהריבית משתנה בתדירות גדולה יותר, האפשרות לפרוע פירעון מוקדם בעמלות פירעון מוקדם מופחתות עולה". הוא הוסיף: "לדוגמה, בהלוואות בריבית שמשתנה בכל שנה או בהלוואות על בסיס הפריים אפשר לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם, בתנאי שהתקבלה הודעה מראש של עשרה ימים, למעט עמלה תפעולית בסך 60 שקלים".

מנגד, מסביר טפר, "בהלוואות בריבית קבועה ייתכן שיהיו כל מרכיבי עמלות הפירעון המוקדם, וסכומן יכול להיות משמעותי ביותר. לכן בעת לקיחת המשכנתא חשוב לתכנן את הנושא של הפירעון המוקדם, כך שתבחרו מסלולים שיתאימו לתכנון שלכם לגבי הפירעון המוקדם של חלק מהמשכנתא או כולה".

תשלמו או לא תשלמו עמלות

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על-פי מסלול ההלוואה:

1. עמלה תפעולית (דמי טיפול): תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

2. עמלת אי-הודעה מוקדמת: עמלה זו נגבית רק במקרה שבו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה עשרה ימים מראש לפחות ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה. גובה העמלה: 0.1% מהסכום הנפרע בפירעון מוקדם.

3. עמלת היוון: עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק, על-פי מסלולי ההלוואה, ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר. אופן חישוב עמלה זו נקבע על-ידי המפקח על הבנקים בהתאם לנוסחה הבאה (הנוסחה - בסעיף 3 עמוד 2)

הריבית הממוצעת על המשכנתאות היא נתון הנמדד ומפורסם על-ידי בנק ישראל, ואשר לוקח בחשבון את כל המשכנתאות הניתנות בישראל. את שיעורי הריביות האלה ניתן לבדוק במקומות הבאים: הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד ו ריבית ממוצעת על משכנתאות - מגזר שקלי לא-צמוד.

4. עמלת מדד ממוצע: נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין 1 ל-15 בחודש. עמלה זו נגבית מכיוון שמדד המחירים לצרכן

 מתפרסם רק ב-15 בחודש, והיא מחושבת לפי הסכום הנפרע כפול מחצית המדד החודשי הממוצע ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

5. עמלת הלוואות במט"ח: עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום שבו נערך מסחר במט"ח הן בארץ והן בחו"ל). גובה העמלה ייקבע על-פי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.