איך נתכנן את מסלולי המשכנתא המתאימים לנו?

ריבית פריים, משתנה או קבועה? בשלב בניית המשכנתא, כשמתכננים שילוב של מסלולי הלוואה קיימים פרמטרים שתמיד חשוב לקחת בחשבון.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד  

ראשית, כדאי לפזר סיכונים - על מנת שלא להיות תלויים מדי בפרמטר כלכלי אחד. למשל, אם חלק גדול מדי מהמשכנתא צמוד למדד, אז עליית מדד עתידית יכולה "להקפיץ" את התשלומים החודשיים.

גמישות בביצוע שינויים בהלוואה - ייתכן שבעתיד, לפני תום תקופת המשכנתא, תרצו לשנות חלק מהמסלולים (מחזור משכנתא) - או להחזיר חלק מההלוואה (פירעון מוקדם), במקרים כאלו ייתכן שתידרשו לשלם עמלות פירעון מוקדם. יש מסלולים שבהם תוכלו לפרוע את ההלוואה או לשנות את מסלול ההלוואה תוך תשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות או ללא תשלום בכלל, למעט עמלה תפעולית.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר 

פירעון משכנתא: כל מה שצריך לדעת 

למה הוא קיבל פחות? איך נקבעת ריבית המשכנתא 

מירב שטרנליב, מנהלת תחום חווית לקוח ואיכות השירות במערך המשכנתאות בבנק לאומי, הסבירה: "גמישות בהלוואה היא פרמטר חשוב ביותר ואסור לזלזל בו. פעמים רבות אנו נתקלים בלווים שבעת העמדת המשכנתא, מתקשים לחזות מראש אם ומתי יעמדו לרשותם מקורות לביצוע סילוק מוקדם של ההלוואה או לחילופן מתי יהיה כדאי לבחון מחזור. לכן בתכנון המשכנתא מומלץ לבחור גם במסלול שמאפשר ביצוע שינויים".

שינויים ביתרת ההלוואה – יש לבחון מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן. יתרת ההלוואה עשויה לרדת, אבל היא יכולה גם לעלות בשנים הראשונות, למשל בגלל הצמדה למדד המחירים לצרכן.

חשיפה לשינויים גלובליים - הלוואות במטבע חוץ נתונות להשפעה של שינויים גלובליים, המתרחשים מחוץ למשק הישראלי. לכן, בהלוואות אלה קיימת אפשרות שההחזר החודשי שלכם בשקלים ישתנה במידה לא מבוטלת.

העלות הכוללת של המשכנתא - העלות הכוללת של המשכנתא היא הסכום הכולל והסופי שאותו אתם משלמים על המשכנתא לאורך כל התקופה. כלומר, הסיכום של כל התשלומים החודשיים, כולל הביטוח.

הגבלת תמהיל הלוואות בריבית משתנה - על-פי הנחיות בנק ישראל, קיימת הגבלה על תמהיל המשכנתאות החדשות שאותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי, מהות ההגבלה היא שלפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייבים להיות בריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות - כלומר חמש שנים או יותר. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

מה זה? במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, ומקנה יציבות יחסית בהחזרים. עם זאת, ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעה לאורך זמן הן על ההחזרים החודשיים והן על יתרת הסכום לתשלום – כלומר הקרן.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם אתם מחפשים יציבות יחסית בהחזר החודשי עם פחות תנודות לאורך התקופה, למעט שינויים במדד. אם אינכם מתכננים לבצע שינויים בהלוואה או פירעון מוקדם.

כדאי לקחת בחשבון: ההלוואה צמודה למדד. כלומר, אם המדד יעלה או יירד - הסכום הנותר לתשלום וההחזרים החודשיים יגדלו או יירדו בהתאם. ייתכן שתהיה עמלת היוון במקרה של ביצוע שינויים בהלוואה או פירעון מוקדם. כמו כן, אם במהלך חיי המשכנתא הריביות בשוק יורדות – אתם עדיין נשארים עם הריבית המקורית, אלא אם כן תבחרו למחזר את המשכנתא. בנוסף, ברוב המקרים הריבית ההתחלתית במסלול זה תהיה גבוהה בהשוואה למסלולים בריבית משתנה צמודת מדד, ולכן התשלומים הראשונים עשויים להיות גבוהים יותר.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד

מה זה? מסלול זה מעניק לכם ביטחון מוחלט בהחזרים החודשיים לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית בו קבועה, והוא אף אינו צמוד למדד - כל חודש תשלמו אותו סכום בדיוק, ללא " הפתעות".

"מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד בהחלט מתאים ללקוחות שרוצים 'לישון בשקט'", הסבירה מירב שטרנליב מבנק לאומי.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם אתם מחפשים יציבות מוחלטת בהחזר החודשי ומעוניינים לדעת בדיוק כמה תחזירו כל חודש. אם אתם רוצים לדעת בדיוק מה יתרת החוב שלכם, כלומר הקרן, בכל רגע נתון. יתרת הסכום לתשלום אינה צמודה למדד, ולכן פוחתת בהתמדה החל מהתשלום הראשון. כלומר: בכל נקודת זמן תהיו חייבים לבנק פחות כסף.

כדאי לקחת בחשבון: ברוב המקרים הריבית במסלול זה תהיה גבוהה בהשוואה לריבית ההתחלתית במסלולים בריבית משתנה צמודת מדד, לפחות בתקופה הראשונה עד לשינוי הריבית, ולכן התשלומים הראשונים עשויים להיות גבוהים יותר. אם במהלך חיי המשכנתא הריביות בשוק יורדות - עדיין תישארו עם הריבית המקורית. קיים סיכוי לתשלום עמלת היוון במקרה של ביצוע שינויים בהלוואה או פירעון מוקדם.

מסלול ריבית משתנה על בסיס פריים

מה זה? מסלול זה ניתן בריבית המשתנה מדי חודש, על פי השינויים בריבית הפריים של הבנק. ריבית זו מבוססת על ריבית הבסיס שבנק ישראל קובע מדי חודש, בתוספת קבועה של 1.5%. כיום ריבית הבסיס היא 0.75%. ריבית הפריים היא 2.25%.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם אתם מעוניינים בגמישות לבצע שינויים בהלוואה או לפרוע אותה בכל עת, ללא תשלום עמלת היוון. אם יתרת הסכום לתשלום, כלומר הקרן, אינה צמודה למדד ולכן פוחתת בהתמדה החל מהתשלום הראשון.

כדאי לקחת בחשבון: במסלול זה ייתכנו תנודות בהחזר החודשי מדי חודש כתוצאה משינויים בריבית, וכך ההחזר החודשי יכול לעלות ולרדת באופן משמעותי. בנוסף הוטלו מגבלות של בנק ישראל על סוג זה של משכנתא.

מסלול ריבית משתנה על בסיס ריבית עוגן מק"מ

מה זה? מק"מ (מלווה קצר מועד) הוא איגרת חוב ממשלתית, לתקופה של עד שנה אחת, המונפקת על ידי בנק ישראל ונסחרת בבורסה. עוגן המק"מ נקבע כשיעור התשואה של המק"מ ל-12 חודשים. הריבית בהלוואה במסלול זה נקבעת על פי עוגן מק"מ בתוספת מרווח מסוים כפי שייקבע בין הבנק לבין הלווה.

מתי זה יכול להתאים? אם אתם מעוניינים בגמישות לבצע שינויים בהלוואה או לפרוע אותה בכל עת, ללא תשלום עמלת היוון. אם יתרת הסכום לתשלום, כלומר הקרן, אינה צמודה למדד ולכן פוחתת בהתמדה מהתשלום הראשון. אם אתם מעוניינים לדעת מדי שנה מראש מה יהיו ההחזרים החודשיים. למשל: בהלוואה ל-20 שנים על בסיס ריבית עוגן מק"מ, ההחזר החודשי ישתנה לכל היותר 20 פעמים, ואילו בהלוואה דומה הצמודה לריבית הפריים ההחזר החודשי יכול להשתנות אפילו 240 פעמים.

כדאי לקחת בחשבון: במסלול זה ייתכנו תנודות בהחזר החודשי מדי שנה, כתוצאה משינויים בעוגן המק"מ. בנוסף הוטלו מגבלות של בנק ישראל על סוג זה של משכנתא

מסלול ריבית משתנה כל שנה או שנתיים צמודת מדד

מה זה? במסלול זה הריבית משתנה מדי שנה או שנתיים על בסיס "עוגן משכנתאות צמודות מדד". עוגן זה מתבסס על הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד שניתנו במהלך חודש, המתפרסמת על ידי בנק ישראל במהלך החודש. הריבית הרלוונטית ממוקמת תחת הערך ממוצע.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם אתם מעוניינים בגמישות לבצע שינויים בהלוואה או לפרוע אותה ללא תשלום עמלת היוון, אחת לשנה או לשנתיים. הריבית הממוצעת במסלול זה, כמו שקורה במקרים מסוימים, נמוכה יחסית למסלולים אחרים, ואז התשלומים הראשונים נמוכים יותר, לפחות בשנתיים הראשונות.

כדאי לקחת בחשבון: במסלול זה ייתכנו תנודות בהחזר החודשי מדי שנה או שנתיים, כתוצאה משינויים בעוגן משכנתאות צמודות מדד. בנוסף, הלוואה זו צמודה למדד, כלומר אם המדד יעלה או יירד – הסכום הנותר לתשלום וההחזרים החודשיים יגדלו או יקטנו בהתאם. בנוסף גם על סוג זה של משכנתא הטיל בנק ישראל הגבלות.

מסלול ריבית משתנה כל 5 או 10 שנים צמודת מדד

מה זה? במסלול זה הריבית משתנה מדי עשר שנים על בסיס "עוגן משכנתאות צמודות מדד". עוגן זה מתבסס על הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד שניתנו במהלך החודש.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם אתם מעוניינים באפשרות לבצע שינויים בהלוואה או לפרוע אותה ב-5 או ב-10 השנים הראשונות. בהלוואה זו הריבית משתנה רק כל 5 או 10 שנים, ולכן ההחזרים החודשיים יציבים יחסית למסלולים אחרים בריבית משתנה, אך מושפעים מהמדד.

כדאי לקחת בחשבון: במסלול זה ניתן לבצע פירעונות מוקדמים ללא עמלות היוון רק כל חמש או עשר שנים, בנקודות שינוי הריבית. בנוסף הלוואה זו צמודה למדד וייתכנו בה שינויים מעליות ומירידות של המדד.

מסלול ריבית משתנה על בסיס דולר אמריקני או אירו

מה זה? הלוואה במסלול זה מתנהלת על פי שער דולר אמריקני או על פי שער האירו. ההחזרים החודשיים משולמים בשקלים, בהתאם לשער היציג של המטבע הזה לעומת השקל. כלומר: כאשר השער היציג של הדולר או האירו עולה לעומת השער היציג במועד נטילת ההלוואה – הסכום לתשלום עולה יחד עמו, וכאשר השער היציג של הדולר או האירו יורד - הסכום לתשלום יורד בהתאם. לא ניתן לשלב מסלול של שני המטבעות הזרים.

מתי זה יכול להתאים לכם? אם יש לכם הכנסה באחד המטבעות הזרים, אם אתם תושבי חוץ או שאתם מעוניינים בגמישות לבצע שינויים בהלוואה או לפרוע אותה ללא תשלום עמלת היוון.

כדאי לקחת בחשבון: במסלול של הדולר האמריקני ייתכנו תנודות בהחזר

 החודשי מדי שישה חודשים, כתוצאה משינויים בריבית הלייבור בארצות-הברית. לגבי מסלול האירו, גם שם ייתכנו תנודות בהחזר החודשי מדי שישה חודשים, כתוצאה משינויים בריבית הלייבור אירו.

בנוסף, כששער הדולר או האירו עולה, יתרת הסכום לתשלום, כלומר הקרן בשקלים, עולה באותו שיעור. באותה מידה תיתכן גם ירידה. בנוסף גם במסלול זה יש הגבלות של בנק ישראל.