המגבלות החדשות והמשכנתא: איך הן ישפיעו עליכם?

השבוע ייכנסו לתוקף הנחיות חדשות של המפקח על הבנקים, המגבילות את שיעור המימון ואת שיעור ההחזר מההכנסה בהתייחס למשכנתא.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד  

המגבלה הראשונה היא הגדרה מחדש של המונח "שיעור החזר מהכנסה", כלומר כמה מהווה ההחזר על המשכנתא מסך ההכנסה הפנויה של הלווים.

הנושא השני הוא האפשרות להכיר במחצית מההכנסה החודשית הפנויה של קרוב משפחה של הלווה - מדרגה ראשונה, אף אם הקרוב אינו רוכש זכויות במקרקעין, וזאת בתנאים מסוימים שנקבעו בהנחיה. כך, למשל, אם קרוב המשפחה משלם מחשבון הבנק שלו 20% או יותר מסכום ההחזר החודשי בהלוואה.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא

משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא

המשכנתא לוחצת? אולי זה הזמן למחזר 

הנושא השלישי הוא פרסום מגבלה לסכום ההלוואה שמאפשר קבלת משקל סיכון מופחת לצורך שקלול ההון. לפיו, נקבע כי הלוואה לדיור בסך העולה על 5 מיליון שקלים תשוקלל ב-100%.

כמו כן, פרסם החודש בנק ישראל הנחיה נוספת הקובעת כי הבנקים יידרשו להקצות הון נוסף כביטחון כנגד תיק האשראי שלהם לדיור. מדובר בתוספת כוללת של כ-2.7 מיליארד שקל, המתחלקת באופן שונה בין הבנקים, בהתאם לחלקו של כל בנק בסך ההלוואות לדיור. המשמעות: הלווים החדשים יצטרכו לשלם. על-פי ההערכות, מדובר בתוספת של 0.1% במסלול ריבית הפריים, שמשמעותה ייקור של כ-8% במסלול זה.

חישוב ההכנסה הפנויה

עוד על משכנתא:

הריבית הנמוכה והמשכנתא: איך זה משפיע עלינו?

לא עומדים בביקוש: הגירעון בדירות יגדל בקרוב / דעה

הכנסה חודשית פנויה היא ההכנסה החודשית נטו, בניכוי הוצאות קבועות: הכנסה קבועה המשולמת באופן שוטף, שהוצגה לגביה אסמכתא מתאימה, כגון תלוש שכר, ויש הוכחת תשלום בגינה - כגון דפי חשבון המציגים את ההכנסה.

הוצאה קבועה היא הוצאה הנובעת מהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים, כמו למשל דמי מזונות, וכן החזר בגין כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים.

לדוגמה, ניקח מסגרת אשראי מאושרת על סך 600,000 שקלים, שההחזר החודשי הצפוי שלה עומד על 3,200 שקלים. יש לשים לב, כי בחישוב ההחזר מביאים בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת, גם אם הלקוח לא מנצל את כולה במועד העמדת ההלוואה הראשונה במסגרת. סכום ההחזר אינו כולל הוצאות נלוות בהלוואה, כגון עמלות ותשלומים בגין ביטוחים וכדומה.

נניח שזוג לווים משתכרים יחד 16,000 שקלים, ולהם הלוואה לרכישת רכב שיתרת תקופתה היא שלוש שנים, ושההחזר החודשי בגינה עומד על 1,700 שקלים.

 בנוסף, יש להם הלוואה ממקום העבודה שיתרת תקופתה היא חמש שנים, עם החזר חודשי של 800 שקלים. במקרה זה, ההכנסה החודשית הפנויה תעמוד על 13,500 שקלים על-פי החישוב הבא:

13,500 = (800+1,700) - 16,000.

ומכאן ששיעור ההחזר מההכנסה הוא 23% - כלומר עומד במגבלת בנק ישראל, הקובעת כי לא ניתן להעמיד הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%.

על-פי החישוב הבא: 3,200/13,500=23%

הכתבה מתבססת על מאמר של מירב שטרנליב, רכזת איכות השרות במערך המשכנתאות בלאומי שהתפרסם בלאומי בלוג.