אור מהגויים: איך העולם מרסן את מפלצת הנדל"ן
לידיעת יושבי המאהל: בדיקה עולמית מגלה כי נדל"ן שמתייקר מעיד על צמיחה. אז למה מפגינים? כי מחיר הדירה זה לא הכל - השכר חשוב לא פחות. תסתכלו על ברזיל שהעלתה את שכר המינימום ויזמה בנייה ציבורית. גם באוסטרליה, קנדה ובאירופה הבינו כבר שהבעיה היא לא פינוק
מחאת האוהלים שחררה זעם שהצטבר במשך שנים אצל מאות אלפי ישראלים: הדיור בישראל התייקר בצורה קיצונית. מנתוני משרד השיכון עולה שמחירי הדירות עלו בשנים 2010-2009 ב-41%. זוג עובדים בשנות ה-30 לחייהם שאין להם הורים עשירים, פשוט לא יכול לקנות בית במרכז הארץ ומתקשה גם לקנות בית בגליל ובנגב.
- מחאת האוהלים
- סיקור נרחב ב-ynet
גם השכירות מתייקרת: מבדיקה שערכנו עולה שהשכירות בחיפה ובבאר שבע התייקרה מאז 2008 ב-40% ובתל אביב ב-20%. שוכר ממוצע שילם לבעל הבית ב-2008 כרבע מהשכר הממוצע. כיום הוא משלם שליש.
תל אביב: 3 חודשי עבודה למ"ר. אמסטרדם: חודש
עד כמה הבעיה ייחודית לישראל? פוליטיקאים, קבלנים, פעילים חברתיים - כל אחד מסיבותיו שלו - זועקים ש"רק בישראל יש מחירים כאלה" וש"בשום מקום בעולם אין טירוף כזה". טענות כאלה כמעט לעולם אינן נכונות, וחלק מהסטטיסטיקות שמתפרסמות כדי לחזק אותן מוטות במטרה להגביר את הפאניקה.
השוואות צרכניות בינלאומיות הן עניין בעייתי. ממשלות וחברות אוספות ומפרסמות מידע רב על מחירי הנדל"ן, אבל נכסים רבים בעולם משווקים מפה לאוזן ונמכרים ללא תיווך או דיווח לרשויות.
אבל גם מידע שאינו לגמרי מדויק נותן פרופורציה על ההבדלים בין המדינות, כולל ישראל. חברות ומדינות זרות אינן מעורבות במלחמות הספינים שלנו והמידע שלהן עשוי לתת תמונה אמינה לגבי מקומה היחסי של ישראל.
מנתונים שאתר המידע האמריקני Global Property Guide מפרסם על סמך מידע שאסף מממשלות בעולם, עולה כי מטר מרובע בשטוקהולם, בירת שבדיה, נמכר בסוף 2010 בכ-4,552 אירו - כ-22 אלף שקל. מטר מרובע באמסטרדם נמכר, לפי הנתונים הממשלתיים שפורסמו באותו אתר, בכ-4,496 אירו - כ-21 אלף שקל; בפריז בכ-12 אלף שקל; באוקלנד, ניו זילנד, בכ-13 אלף; בלרנקה, קפריסין, בכ-10,000; בטאיפה, טאייוואן, בכ-18 אלף; בוורשה 17 אלף; בפראג, צ'כיה - 18 אלף; ובדובאי - 15 אלף. בתל אביב הוא נמכר במחיר גבוה הרבה יותר - כ-25 אלף שקל.
מחיר הנדל"ן התל אביבי דומה, לפי אותם נתונים, לזה שבסידני, אוסטרליה, מילאנו שבאיטליה ובברצלונה ושבספרד. בסן פרנסיסקו, טוקיו ומוסקבה הוא יקר יותר - 42, 45 ו-48 אלף שקל בהתאמה.
הנתונים הללו אינם אומרים הרבה כשלעצמם, כי הם מתעלמים מהבדלי השכר בין המדינות. מנתוני הממשלה הפדרלית באוסטרליה, למשל, עולה שהשכר הממוצע ביבשת הדרומית עומד על כ-24 אלף שקל ברוטו בחודש, לעומת 8,900 שקל ברוטו בישראל. האוסטרלים משלמים, למעשה, הרבה פחות. אם מתבססים על הנתונים באתר GPG, הרי שהאוסטרלי הממוצע צריך לשלם משכורת ברוטו חודשית אחת לכל מ"ר שהוא קונה, ואילו הישראלי משלם 2.7 משכורות.
אבל גם בהשוואה בין המחיר לשכר מצבו של הקונה הישראלי רע למדי. לפי אותה שיטת חישוב, הרוכשים בסן פרנסיסקו משלמים יותר - 3.2 משכורות חודשיות למ"ר; בטוקיו היקרה הם משלמים בערך כמו בתל אביב - 2.6 משכורות. אבל במילאנו, מטר מרובע של בטון עולה רק 1.7 משכורות איטלקיות ממוצעות; בברצלונה - 1.8 משכורות; בפראג 2.3; בדובאי 1.7; בליסבון 1.2; בטאיפה שתי משכורות טאייוואיניות; בשטוקהולם ובאמסטרדם משכורת אחת; בפריס חצי משכורת בלבד.
אם זה מנחם, אז המצב במדינות מתפתחות גרוע מאשר בישראל: בביירות נדרשות 8.8 משכורות לבנוניות ממוצעות לקנות מ"ר נדל"ן; בקהיר 3.5 משכורות ובמוסקבה - 14.5 משכורות.
| עיר | מחיר ממוצע למטר מרובע בשקלים, סוף 2010 | שכר חודשי ממוצע ברוטו, בשקלים | כמה משכורות עולה מטר בדירה? |
| תל אביב | 25 אלף | 8,900 | 2.7 |
| אבו דאבי | 15 אלף | 8,800 | 1.7 |
| קהיר | 3,200 | 900 | 3.5 |
| ביירות | 15 אלף | 1,700 | 8.8 |
| לרנקה, קפריסין | 10,000 | 18 אלף | 1.8 |
| אתונה | 30 אלף | 10,400 | 2.8 |
| מילאנו, איטליה | 25 אלף | 14,400 | 1.7 |
| ברצלונה, ספרד | 25 אלף | 14 אלף | 1.8 |
| ליסבון, פורטוגל | 14 אלף | 11,600 | 1.2 |
| פריס | 12 אלף | 20 אלף | 0.6 |
| אמסטרדם | 21 אלף | 24 אלף | 0.9 |
| שטוקהולם, שבדיה | 22 אלף | 22 אלף | 1 |
| סן פרנסיסקו, ארה"ב | 42 אלף | 13 אלף | 3.2 |
| סידני, אוסטרליה | 24 אלף | 24 אלף | 1 |
| אוקלנד, ניו זילנד | 13 אלף | 7,600 | 1.7 |
| טוקיו, יפן | 45 אלף | 17 אלף | 2.6 |
| טאיפי, טאיוואן | 18 אלף | 8,700 | 2 |
| פראג, צ'כיה | 18 אלף | 7,800 | 2.3 |
| ברטיסלבה, סלובקיה | 18 אלף | 3,700 | 4.8 |
| ורשה, פולין | 17 אלף | 4,700 | 3.6 |
| מוסקבה | 48 אלף | 3,300 | 14.5 |
ארה"ב: המחירים ירדו ב-36%. ישראל: המחירים עלו ב-80%
הנדל"ן בישראל ביחס לעולם היה זול בהרבה לפני כארבע שנים. אלא שמאז 2007 מתרחשת בארץ תופעה יוצאת דופן: מחיר הנדל"ן ברוב מדינות המערב ירד, או קפא במקום. בישראל הוא נסק.
מהנתונים שאתר GPG אסף מהממשלות השונות עולה כי המחיר המשוקלל הממוצע של הנדל"ן בארה"ב ירד ממרס 2006 עד מרס 2011 ב-36.4%. בצרפת הוא ירד באותה תקופה, בניכוי השינויים בשער הדולר מול האירו, ב-8%; באירלנד ב-21.6%; בגרמניה ב-6%; בבריטניה, בניכוי שינויים בשער המטבע, ב-15.8%; בפינלנד ב-18.4%; בפורטוגל ב-10.9%; באוקראינה ב-24%, בירדן ב-15% ובאיחוד האמירויות ב-6.1%.
בישראל, לעומת זאת, המצב היה, כמובן, שונה לגמרי. המחיר המשוקלל הממוצע של הנדל"ן, בניכוי השינויים בשער השקל מול הדולר, עלה באותן 5 שנים ב-81%. באף מדינה מערבית לא נרשמה התייקרות גדולה כל כך. מכל הכלכלות החשובות בעולם, רק בברזיל הנדל"ן התייקר יותר מאשר בארץ, ב-97%. בסינגפור הנדל"ן התייקר באותה תקופה בכ-80%, באוסטרליה ב-61.5%, בסין ב-52.3% ובניו זילנד ב-4.7%.
תל אביב: העשירים התעשרו, המחירים עלו. צילום: עופר עמרם
מנתוני הממשלות השונות עולה כי הנדל"ן בקנדה התייקר בין השנים 2004 ל-2011 בכ-35%; בשווייץ ובספרד הוא התייקר באותה תקופה בכ-25% ובבריטניה בכ-10%. בישראל, אוסטרליה וסין הוא התייקר באותה תקופה בכ-50%, ובסינגפור ב-60%. בארה"ב, לעומת זאת, הוא הוזל בכ-10% ובאירלנד - ב-20%.
| מדינה | שינוי במחירי הנדל"ן 2006-2007 | שינוי מחירי נדל"ן, 2007-2008 | שינוי מחירי נדל"ן, 2008-2009 | שינוי מחירי נדל"ן, 2009-2010 | שינוי מחירי נדל"ן, 2010-2011 | שינוי מחירי נדל"ן 2006-2011 |
| פינלנד | +2.5% | 7.7%- | 8.9%- | 4.8%- | 0.6% | 18.4%- |
| גרמניה | 5.2%- | 2.6%- | 1%+ | 3%- | 2.8%+ | 6%- |
| צרפת | 0.2%+ | 11.5%- | 1.9%+ | 5.4%- | 3.1%- | 8%- |
| איסלנד | 8.6%+ | -16.2% | -15.7% | 8%- | 1.5%- | 30.4%- |
| אירלנד | 8.6%+ | -11.2% | -11.7% | 8%- | 1.5%- | 21.6%- |
| פורטוגל | 3.7%- | 7.7%- | 0.9%+ | 1.5%- | 0.4%+ | 10.9%- |
| בריטניה | 4.9%+ | 19.9%- | 1.2%- | 3%- | 4.5%+ | 15.8%- |
| ארה"ב | 12.2%- | 19%- | 3.8%- | 4%- | 3.2%- | 36.4%- |
| אוסטרליה | 10.7%+ | 0.7%+ | 15.5%+ | 6.5%+ | 11.5%+ | 61.5%+ |
| ניו זילנד | 3%+ | 7.5%- | 4.8%+ | 3.7%+ | 1.2%+ | 4.7%+ |
| סין | 24%+ | 4.7%+ | 6.5%+ | 7.3%+ | 2.7%+ | 52.3%+ |
| אוקראינה | 9.9%- | 8.4%+ | 14.5%- | 3.5%- | 3.7%- | 24%- |
| איחוד האמירויות הערביות | - | 41%+ | 43.2%- | 47%- | 6.1%- | 59.7%- |
| ישראל | 10.7%+ | 0.7%+ | 15.5%+ | 14.3%+ | 16.4%+ | 81%+ |
ברזיל: מחירי הנדל"ן עולים, מצב הדיור משתפר
במה התייחדו ישראל וקומץ המדינות שעברו התייקרות נדל"ן אדירה, מרוב המדינות שעברו ירידת מחירים? מרבית הכלכלנים מסכימים שהסיבה לכך, ביסודה, היא טובה: הנדל"ן התייקר במדינות שהמשיכו לצמוח למרות המשבר הפיננסי הגלובלי - כמו סין, ברזיל, אוסטרליה וישראל - והוזל במדינות שנפגעו מהמשבר בצורה קשה והפסיקו לצמוח. מחקר של בנק ישראל מצא יחס ישיר בין המחירים לעוצמת הפגיעה מהמשבר. הנדל"ן באיסלנד, שקרסה לגמרי, הוזל מאז 2006 ב-30.4% ובאיחוד האמירויות ב-59.7%.
כתב אתר GPG, רובן סלבניאגם, הקדיש שתי כתבות גדולות לבועת הנדל"ן בברזיל. סלבניאגם מונה כמה וכמה סיבות לנסיקת המחירים בברזיל, שרובן נשמעות לנו מוכרות: הצמיחה המרשימה של המשק הברזילאי - 4%-7% בשנה, שגרמה לאבטלה לרדת מ-12% ל-7%, בזמן שרוב העולם עדיין נמצא במיתון; גידול נמרץ של האוכלוסייה; ועד לפני כשנה, ריבית נמוכה, שפיתתה משפחות מהמעמד הבינוני ומשקיעים מברזיל וממדינות זרות לרכוש דירות.
אבל יש הבדל גדול: התייקרות הנדל"ן בברזיל לא החמירה את מצוקת הדיור. ברזיל סובלת מעוני מזעזע, חמור לאין ערוך מהעוני בישראל, אבל העוני שם נמצא כיום במגמת ירידה היסטורית. בכתבה ב-GPG נטען שמספר הברזילאים המתגוררים בסלאמס וברחובות ללא מקום מגורים מסודר ירד בעשור האחרון בכ-30%, למרות גידול האוכלוסייה והתייקרות הנדל"ן.
השיפור במצב הדיור בברזיל לא קרה מעצמו. ממשלתו של לולה דה סילבה יזמה בנייה ציבורית של 3 מיליון בתים, יצרה דיור בר השגה, העניקה הקלות מס בהשכרת דירות, הגדילה את הסיוע בשכר דירה לעניים וביצעה רפורמה בבנקים שאיפשרה למעמד הביניים לקחת משכנתאות. במקביל, הממשלה העלתה את שכר המינימום ב-60% במשך ארבע שנים. פקידי הממשלה שצוטטו ב-GPG אינם מבטיחים להוריד את מחירי הבתים, אלא לעזור לעניים לרכוש אותם.
בזמן האינתיפאדה המחירים ירדו
קבלנים ומתווכים אוהבים לטעון ש"המחירים בארץ תמיד יעלו" בגלל שיעור הילודה גבוהה. אבל המחירים בירדן ובמצרים יורדים, למרות שגם שם נולדים הרבה ילדים, בגלל המשבר הכלכלי החמור בעולם הערבי. הניסיון הבינלאומי מראה כי המחירים עולים כשהכלכלה צומחת ויורדים כשהיא בקשיים. גם בישראל הייתה ירידת מחירים בשנים 2002-2001. למרות הילודה, המשק הישראלי נקלע למיתון, בשל האינתיפאדה ומשבר ההיי טק, בשעה שרוב העולם נהנה מצמיחה והנדל"ן בחו"ל התייקר. בשנים האחרונות המצב הפוך.
בסיכום כולל, הנדל"ן הישראלי לא התייקר בעשור האחרון באופן חריג. מהניתוח של בנק ישראל לפי נתוני הממשלות עולה כי הנדל"ן בישראל התייקר בשנים 2010-2000 בכ-40%, בדומה לארה"ב ולאירלנד, בשעה שבגרמניה הוא הוזל בכ-10% ובבריטניה, צרפת, שבדיה, ספרד ואוסטרליה הוא עלה בשיעור של 150%-100%. הפרסומים ב-GPG מציינים שמחירי הדירות בברזיל עלו מאז 1996 ב-233%.
הנדל"ן מתייקר במיוחד במדינות שצומחות כשרוב העולם במשבר. כ-30% מרוכשי הדירות הם משקיעים, ששמים את כספם היכן שהכלכלה צומחת והמחירים עולים וכך גם מאיצים את העליות. משקיעי הנדל"ן בארץ הם יהודים וישראלים, שקןנים כאן ולא בסין, למשל, בגלל הקשר שלהם למדינה. בשנים 2007-2000 הם קנו נדל"ן בארה"ב ובמזרח אירופה.
האם אנחנו בדרך לקריסת נדל"ן?
המשבר הפיננסי בחו"ל פרץ בתום תקופה של התייקרויות נדל"ן חדות, והקשר בין הדברים אינו מקרי. הנדל"ן האמריקני התייקר בשנים 2006-1996 ב-30%. הנדל"ן באיסלנד התייקר בין 2006 ל-2007 ב-8.6%, וכך גם באירלנד. המחירים באיחוד האמירויות עלו לקראת הקריסה, בין 2007 ל-2008, ב-41%.
המשבר החל כתוצאה מקריסת שוק המשכנתאות לעניים בארה"ב - הסאב-פריים, כתוצאה מהלוואות נוחות מדי לרוכשי דירות וספסרות פרועה בריביות על המשכנתאות הללו. הדלק והמזון בארה"ב רשמו בשנים 2007-2003 התייקרויות חדות, השכר לא עלה והלווים התקשו להחזיר משכנתאות וסולקו מהבתים בהמוניהם מבלי שפרעו את חובם לבנקים. נשמע מוכר?
לא מעט כלכלנים ישראלים חוששים שישראל עומדת על סף משבר דומה. הם צופים שכשאר הריבית תעלה, משפחות רבות יתקשו לעמוד בתשלום המשכנתא ויגררו את המשק למערבולת של חובות. מחירי הדירות בתסריט כזה צפויים לרדת, אך רוב הציבור לא יהנה מכך.
הגישה הרווחת בממסד הישראלי היא שכאן זה לא יקרה. שר האוצר,יובל שטייניץ, מתהדר בכל נאום בדרכה הכלכלית המיוחדת של ישראל ובמחמאות שקיבל מכלכלנים מובילים בעולם. אבל אותם כלכלנים בדיוק מחאו כפיים גם לאיסלנד, לדובאי, ליוון ולספרד לפני שהן קרסו.
יש כלכלנים שטוענים שסאב-פריים ישראלי אינו אפשרי כי הבנקים בישראל, בניגוד לארה"ב, הם שמרנים ואינם משאירים פרצות בגביית חובות המשכנתא. זה נכון, אבל הבנקים, שיכולים לכפות על 3,000 משפחות עניות לשלם את חובותיהם בכל מצב, יתקשו לעשות זאת ל-300 אלף משפחות.
נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, הזהיר מפני תסריט כזה בדרכו המנומסת. כדי למנוע אותו, הוא הקשיח את התנאים ללקיחת משכנתא. ואכן, מנתוני האוצר עולה שלאחרונה יש ירידה בהיקף רכישת הדירות. התהליך הזה מאט את ההתייקרויות, אבל גורם לכך שלצעירים עוד יותר קשה לקנות דירה. במקום זאת, הם נשארים בשכירות שנים רבות יותר, וגם השכירות מתייקרת. אחרים עוברים מהמרכז למקומות אחרים, זולים יותר - שמתייקרים גם הם. את התוצאות רואים באוהלי המחאה.
ממשלת ישראל נגד כוחות השוק
הממשלה ממשיכה להבטיח ירידת מחירים, אם רק יתנו לה להמשיך במה שהיא עושה כבר שנתיים: שיווק אגרסיבי של קרקעות וזירוז הליכי תכנון ובנייה. מאז מינויו של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, המינהל שיווק לקבלנים 60 אלף יחידות דיור - והמחירים ממשיכים לעלות. כמו בסין, באוסטרליה, בברזיל ובסינגפור. גם ממשלות ברזיל וסינגפור פועלות להגדלת היצע הקרקעות כדי להוריד מחירים. שם וגם כאן, הגדלת ההיצע אולי מאטה את ההתייקרויות, אבל המחירים לא יורדים.
המחירים בברזיל עולים כי הברזילאים נעשים עשירים יותר. כך גם בארץ. לא מאמינים? תקראו דו"חות כספיים. רווחי החברות הגדולות ושכר המנהלים, המהנדסים הבכירים ועובדי החברות הממשלתיות גדלו בעשורים האחרונים במאות אחוזים. הם ימשיכו לקנות דירות יקרות ולהשכיר אותן ביוקר גם אם כל הארץ תכוסה בטון ומלט. לא מצאנו אף דוגמא למדינה שהצליחה לנצח את כוחות השוק ולהוריד מחירים במהלך ממשלתי יזום.
אבל יש מדינות שעשו ועושת הרבה, בהצלחה רבה, לפתור את בעיית הדיור גם כשהמחירים עולים. אוסטרליה, קנדה ומדינות אירופה הפעילו כלים ממוקדים שמבטיחים קורת גג לצעירים חסרי הון עצמי, ורק להם: פיקוח על שוק השכירות, דיור ציבורי שממשיך ומתחדש, דיור בר-השגה, פתרונות דיור מיוחדים לסטודנטים, ובעיקר - טיפול אמיץ ויסודי בפערי השכר. אם דירה בתל אביב עולה כמו דירה בסידני, אין סיבה שהשכר והקצבאות בישראל יהיו שליש מאשר באוסטרליה. אם השכר יעלה, הדירות לא ייראו כל כך יקרות. לידיעת הפעילים במחנות האוהלים.
- הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
