2011: שנת המפנה בנדל"ן הישראלי
התייקרות הדיור הציתה מחאה חברתית שהפכה נושא "כלכלי" לשיחת סלון סוערת. לאחר שהממשלה והנגיד התערבו והישראלי הפנים עקרונות צרכניים - עוסקים האוצר, הלמ"ס, השמאי הראשי והקבלנים במלחמת מספרים. האם הביקושים צנחו? בכמה גדל היקף הבנייה והאם יש בועה? ynet עושה לכם סדר
2011 היתה שנה נדל"נית. מנופים ודחפורים מרעישים בכל פינה, ופרסומות למגדלי חלומותינו הסתערו עלינו מכל עבר. מחירי הדירות היו הנושא החם בשיחות הסלון, בתור למספרה, במהדורות החדשות ובוועדות הכנסת. אלפי ישראלים בילו את הקיץ באוהלים במחאה שפרצה עקב השתוללות הנדל"ן. השנה החלה, כמו שתי קודמותיה, בריצת אמוק של עליות מחירים. האם המגמה התהפכה? האם היתה כאן בועה, ומה הטריגר שפוצץ אותה?
לאחרונה התפרסמו שני מחקרים סותרים על המגמה בענף. על פי מחקר שפרסם מינהל הכנסות המדינה, נרשמה ברבעון השלישי של השנה (יולי-ספטמבר) ירידה של 16% במכירת דירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של 3% במחירים.
לעומת זאת, דו"ח של התאחדות הקבלנים מצא שהיקף מכירות הדירות החדשות, שירד באוקטובר בכ-30% לעומת ספטמבר וב-40% לעומת אוגוסט, עלה בנובמבר ב-200% (הקבלנים התעלמו מהעובדה שהחגים חלו באוקטובר).
האוצר הסיק מהצניחה בביקושים כי המחירים צפויים להמשיך לרדת. הקבלנים הסיקו מהנתונים שלהם את ההיפך. "אנחנו מזהים חזרה של הרוכשים לשוק", אומר יו"ר התאחדות הקבלנים מוטי כידור. "כל מיני פוליטיקאים הבטיחו להם ירידה של 40% במחירים, אבל הם מבינים שזה לא הולך לקרות". מה אומרים הנתונים שאספו גופים וחברות נוספים, ומה היתה המגמה במהלך השנה כולה, מעבר לרבעון כזה או אחר?
| 2010 | 2011 | שינוי | |
| מספר אישורי הבנייה מתחילת השנה | כ-36 אלף | כ-36 אלף | אין שינוי משמעותי |
| מספר התחלות הבנייה מתחילת השנה | כ-40 אלף | כ-45 אלף | גידול של כ-12% |
| מלאי הדירות החדשות למכירה | 15,000 | 18,700 | עלייה של 25% |
| מספר העסקאות למכירת דירות | 105 אלף | 90 אלף | ירידה של כ-13% |
עפולה עולה, תל אביב יורדת
את הנתונים אספנו ממשרד הבינוי והשיכון, השמאי הראשי במשרד המשפטים, עורך המחירונים לוי יצחק וחברת התיווך אנגלו סכסון. פרטי הסקרים השונים סותרים אלה את אלה, אבל המגמה זהה בכולם: שוק הנדל"ן שינה כיוון. הביקוש לדירות ירד והמחירים הפסיקו לעלות והחלו לרדת. טענת הקבלנים, שהציבור הישראלי ימשיך לקנות דירות בכל מחיר, הופרכה.
השמאי הראשי מפרסם מידי רבעון סקר על המחיר הממוצע בעסקאות למכירת דירות 4 חדרים מיד ראשונה ב-17 ערים: ירושלים, תל אביב, חיפה, ראשל"צ, פתח תקווה, אשדוד, חולון, בת ים, באר שבע, נתניה, אשקלון, רחובות, חדרה, הרצליה, מודיעין, נהריה, רמלה ואילת. לפי הסקר, נעו המחירים ברבעון הרביעי של 2010 בין 675 אלף שקל בבאר שבע ל-2.39 מיליון שקל בתל אביב.
ברבעון הראשון של 2011 נרשמה עליית מחירים של 1% עד 8% בכל הערים, פרט לנתניה ופתח תקווה, שבהן המחירים ירדו ב-1%-2%, ולהרצליה וראשל"צ, שבהן המחירים לא השתנו. ההתייקרויות החדות ביותר - 5%-8% - נרשמו בחיפה, באר שבע, חדרה ואילת. המחירים בירושלים עלו ב-4% ובתל אביב ב-3%.
מהרבעון הראשון של 2010 עד הרבעון הראשון של 2011 נרשמה בכל הערים עליית מחירים חדה, שנעה בין 5% בהרצליה ל-20% בבאר שבע, 23% בחדרה ו-25% בחיפה. המחיר בתל אביב ובירושלים עלה במהלך השנה ב-9%.
בין הרבעון הראשון והשני של 2011 נרשמה עליית מחירים של 1% עד 4% בכל הערים, פרט לירושלים, אשדוד וכפר סבא, שבהן המחירים ירדו ב-1%, ורמלה שבה לא נרשם שינוי. המחירים ברבעון השני של השנה הנוכחית הגיעו לשיאים היסטוריים שנעו, לפי הסקר, בין 755 אלף שקל בבאר שבע ל-2.54 מיליון בתל אביב.
ברבעון השלישי של 2011, לעומת זאת, נרשמו ברוב הערים ירידות מחירים. המחירים בתל אביב ירדו ב-6%, בבאר שבע ובת ים - ב-4%, בחולון, מודיעין ואילת ב-3% ובפ"ת, ראשל"צ והרצליה ב-1%-2%. המחירים ברחובות ובכפר סבא לא השתנו. רק בירושלים, חיפה, אשדוד ואשקלון הדירות המשיכו להתייקר בשיעור שבין 1% ל-2%.
מחירי הדירות להשכרה עברו תהליך דומה. מנתונים שלוי יצחק אסף עבור ynet, עולה כי מחירי השכירות עלו במחצית הראשונה של 2011 בכ-10% ויותר, אך הפסיקו לעלות והחלו לרדת ברבעון השלישי. מחירי השכירות בתל אביב עלו בחצי הראשון של השנה בכ-2.5%, אך ירדו ברבעון השלישי בכ-3%; מחירי השכירות בירושלים זינקו בכ-15% במחצית הראשונה וירדו בכ-2% ברבעון השלישי; השכירות בחיפה התייקרה בכ-3% במחצית הראשונה ונותרה סטטית ברבעון השלישי, ובבאר שבע - התייקרה בכ-4% במחצית הראשונה והוזלה בשיעור דומה ברבעון השלישי.
במבט שנתי, לא ניתן לומר לומר שמחירי הדירות ב-2011 הם בכללותם גבוהים או נמוכים ביחס ל-2010. מנתוני לוי יצחק עולה כי המחירים בתל אביב (גם בצפון העיר וגם בדרומה), פתח תקווה, רמת גן וגבעתיים ירדו ב-2% עד 12% והמחירים בראשון לציון ובנתניה לא השתנו. בירושלים ובבאר שבע, לעומת זאת, נרשמה עליית מחירים של כ-6% ובחיפה המחירים זינקו בכ-20%. בלוד, שעלתה השנה לכותרות כאופציה לדיור זול במרכז הארץ, המחירים עלו בכ-10% ובעפולה ב-22%.
המחירים, לפי לוי יצחק, ירדו באזורים המרכזיים והיקרים, שבהם נרשמו עליות חדות ב-2010, ועלו באזורים הזולים שגל ההתייקרויות הגיע אליהם באיחור.
נתונים שאספו עבורינו מתווכי אנגלו סכסון מציגים תמונה שונה. לפי אנגלו סכסון, המחירים בתל אביב המשיכו לעלות: דירת 4 חדרים במרכז ת"א, שעלתה לפני שנה 2.37 מיליון שקל, עולה כיום 2.5 מיליון - עלייה של כ-5.5%. המחירים בלוד דווקא ירדו: דירת 3 חדרים בגני אביב עולה כיום כ-450 אלף שקל, לעומת כחצי מיליון בדצמבר אשתקד, ירידה של כ-10%.
המחירים בירושלים, חיפה ונהריה לא השתנו. דירת 4 חדרים במרכז ירושלים עולה 1.95 מיליון שקל, כמו בדצמבר 2010, ודירת 3 חדרים במרכז חיפה עדיין עולה 900 אלף.
מחירי הדירות ביבנה המתעוררת עלו, לפי אנגלו סכסון, בכ-10% והמחירים בבית שמש עלו בכ-15%. בבת ים ופתח תקווה המחירים ירדו בכ-10% ובאשדוד ובנתניה בכ-5%.
הדבר הבולט בשני הסקרים היא העובדה שלשוק לא היתה השנה מגמה ברורה: המחירים במקומות מסויימים עלו ובאחרים ירדו או לא השתנו. הסיבה: ההתייקרויות החדות, שהחלו ב-2009, המשיכו במחצית הראשונה של 2011 והתחלפו בירידות מחירים במחצית השניה.
| סוף 2010 | סוף 2011 | היקף השינוי | |
| מחיר דירת 4 חדרים בירושלים (לפי נתוני לוי יצחק) | 1.7 מיליון שקל | 1.8 מיליון שקל | התייקרות של כ-5.5% |
| מחיר דירת 4 חדרים במרכז תל אביב | 2.7 מיליון שקל | 2.6 מיליון שקל | ירידת מחיר של4.5% |
| מחיר דירת 4 חדרים בפתח תקווה | 1.35 מיליון שקל | 1.3 מיליון שקל | ירידת מחיר של 2% |
| מחיר דירת 4 חדרים בראשון לציון | 1.35 מיליון שקל | 1.4 מיליון שקל | התייקרות של 2% |
| מחיר דירת 4 חדרים בבאר שבע | 660 אלף שקל | 700 אלף שקל | התייקרות של 6% |
| מחיר דירת 4 חדרים על הכרמל בחיפה | 1.03 מיליון שקל | 1.2 מיליון שקל | התייקרות של 16% |
| מחיר דירת 4 חדרים בנתניה (לפי אנגלו סכסון) | 1.05 מיליון שקל | מיליון שקל | ירידה של 5% |
| מחיר דירת 4 חדרים בבת ים | 1.35 מיליון שקל | 1.2 מיליון שקל | ירידה של 12% |
| דמי שכירות ממוצעים לדירת 3 חדרים בתל אביב | 4,850 שקל לחודש | 5,000 | עלייה של 3% |
| שכירות ממוצעת לדירת 3 חדרים בירושלים | 3,800 | 3,950 | עלייה של 4% |
יותר בנייה, יותר דירות, יותר ריבית - פחות קונים
הסיבה לשינוי המגמה היא אחת מהשתיים: גידול בהיצע הדירות, או ירידה בביקוש. מנתוני משרד השיכון עולה כי במשק היו בסוף השנה שעברה 15 אלף דירות חדשות למכירה בלבד. מלאי הדירות הידלדל במשך שנים שבהן נבנו פחות דירות מאלה שנמכרו.
בשנים האחרונות נשמעו אינספור נאומים של קבלנים, מתווכים, פוליטיקאים ופקידים - כל אלה שנהנים מהאמרת מחירי הדירות - המתאוננים, בקול רווי כאב, שהמחסור בדירות דוחף את המחירים למעלה. זאת, לטענתם, באשמת הביורוקרטיה במשרד הפנים, הרשויות המקומיות ומינהל מקרקעי ישראל, שגורמת לסחבת בוועדות התכנון, והארגונים הירוקים, המעכבים גם הם את היתרי הבנייה.
ראש הממשלה, בנימין נתניהו, יצא למלחמה בעיכובים הבירוקרטיים. הוא יזם תוכנית התייעלות במינהל מקרקעי ישראל, הוביל רישום של דירות שהוקמו על אדמת מינהל על שם בעליהן בפועל, קיצר את הליכי התכנון והקים את הווד"לים - ועדות לאישור תכנוני מזורז. החלטת הממשלה מ-2005, שלא לבנות עוד בשטחים פתוחים במרכז הארץ, נזנחה. אבל מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי ב-2011 ניתנו ליזמים 36 אלף היתרי בנייה, כמו ב-2010.
אלא שכל אותם גורמים אכפתיים שמתלוננים על הביורוקרטיה נוטים להתעלם מהעובדה שיזמים בישראל מחזיקים אישורי בנייה לכ-160 אלף דירות שעדיין לא נבנו. זאת, לעתים, כיוון שרשויות מקומיות לא הקימו תשתיות חיוניות כמו חשמל וכבישים, אבל לרוב - בגלל שבשנים 2009-2004, כשמחירי הדירות היו נמוכים יחסית, הקבלנים "ישבו על הגדר" ולא בנו כדי לגרום למחירים לעלות. ולראייה: בשנתיים האחרונות, מאז שהמחירים עלו, חל זינוק בהיקף התחלות הבנייה.
לפי נתוני משרד השיכון, נוצרו בין השנים 2001 ל-2008 כ-30 עד 32 אלף התחלות בנייה בשנה. ב-2009 זינק מספר התחלות הבנייה ב-30% לכ-40 אלף. ב-2010 עלה מספר התחלות הבנייה שוב והגיע לכ-45 אלף. התוצאה: למרות הגידול באוכלוסייה, מלאי הדירות החדשות חזר לגדול, מ-15 אלף דירות בדצמבר 2010 לכ-19 אלף כיום.
גם משרד השיכון תרם לגידול בהיצע: המשרד יצא בשנתיים האחרונות ביוזמה אגרסיבית לשיווק קרקעות. מנתוני המשרד עולה כי המינהל שיווק השנה לקבלנים קרקעות המיועדות להקמת 40 אלף דירות חדשות.
אבל הסיבה העיקרית להיפוך במגמה בשוק היה הצניחה בביקוש. מנתוני משרד השיכון עולה כי השנה התבצעו בישראל כ-90 אלף עסקאות למכירת דירות, ירידה של כ-13% לעומת 104 אלף עסקאות ב-2010. במהלך השנה נטלו לקוחות הבנקים משכנתאות חדשות בהיקף כולל של כ-45 מיליארד שקל, ירידה של כ-7% לעומת 48 מיליארד ב-2010, וזאת, למרות שגם מחירי הדירות עלו וגם הריבית עלתה.
עליית הריבית היא הסיבה הקונקרטית והברורה ביותר לירידה בביקוש לדירות. ריבית הפריים המקובלת בבנקים בישראל צנחה מ-11% ב-2003 ל-5% ב-2005. הציבור, שליקק פצעים מהמיתון הקשה של זמן האינתיפאדה, לא התנפל על הדירות. מצב המשק השתפר פלאים בשנים 2007-2005, אבל הריבית עלתה ל-6.5%, והקיפאון בביקוש לדירות ובמחירי הדירות נמשך. בסוף 2008 עמדה ריבית הפריים על 5.7%, ומאז היא ירדה בתלילות עד לשפל של 2% בסוף 2009.
ריבית הפריים הנמוכה היתה אחת הסיבות לביקוש העצום לדירות שהעלה את המחירים. צעירים רבים מוכנים לקחת משכנתא גדולה יותר כשהריבית נמוכה וההחזר החודשי שהם צריכים לשלם לבנק נראה נמוך, ולא חושבים מספיק על הסיכון שהם לוקחים בעתיד. לא מעט כלכלנים הזהירו שאותן משפחות יתקשו לשלם את המשכנתאות כשהריבית תעלה. בנק ישראל והבנקים נענו לאזהרות והעלו את ריבית הפריים, שעומדת כיום על כ-4.25%, וגם הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתא, באופן שמחייב את הקונים להעמיד סכום ראשוני גבוה לרכישת דירה. והביקושים ירדו.
"הציבור לקח את עצמו בידיים"
אך נראה כי הסיבה החשובה ביותר לירידה בביקוש היא שהציבור החליט להוריד מחירים. "הקרדיט על שינוי המגמה מגיע לא לממשלה או לבנק ישראל, אלא לאזרחים", אומר לוי יצחק. "המחאה החברתית והיציאה לרחובות נתנה לפרט כוח וחוסן נפשי. במקום ללכת כעדר ולהעשיר את היזמים, הבין 'מר ישראלי' שיש לו כוח לשנות את המציאות, ולהפסיק לקבל כגזירה משמים את התחושה המחליאה שמישהו 'חולב' אותו. זה מה שעוצר את הביקושים ומקפיא את שוק הנדל"ן".
לדבריו, "מי שמוכר מתפשר כדי למכור. בעלי דירות טובות ממתינים לתקופות טובות יותר ואינם מציעים אותן למכירה, בידיעה שהקונים לא ישלמו מחיר טוב. בינתיים, אלה שאינם מצליחים למכור דירות שאינם גרים בהן, מציעים אותן להשכרה, ומגדילים את היצע הדירות בשוק השכירויות. ניתן היה לצפות שהשכירות תתייקר, כיוון שאלה שאינם קונים דירה צריכים לגור היכנשהו, אך בפועל, המחירים הגבוהים גורמים לצעירים רבים להישאר בבתי ההורים".
אנחנו לא ננסה לענות על השאלה, מה תהיה המגמה ב-2012, משום שאנחנו פשוט לא יודעים את התשובה. קבלנים, מתווכים ושמאים מקפידים להפריח מידי שבוע מחקרים ש"קובעים" שירידת המחירים תיפסק או שתהיה מתונה בלבד. חלקם גם מנסים לגרום לכך לקרות. יש קבלנים ויזמים שמאיימים בגלוי להתיישב על הגדר ולהפסיק לבנות. הממשלה שומעת את האיומים, אבל אינה עושה דבר. מצד שני, גם הציבור ממשיך, בינתיים, שלא לקנות, ומשאיר את הביקושים נמוכים.
מה שבטוח הוא שבניגוד להצהרות המיוח"צנות של בעלי העניין, אנחנו לא נמצאים כולנו באותה סירה. המחירים לא יירדו מעצמם, גם אם הרשויות יאפשרו ליזמים לבנות בלא הגבלה. להיפך: מדובר במשחק פרוע, שבו יש גורמים רבים שמרוויחים מהתייקרות המחירים ואנשים רבים עוד יותר שירוויחו אם מחיריהן ירדו. השאלה היא מי יצליח לדחות את הסיפוקים המיידיים לזמן רב יותר, ולוותר על עסקה גרועה היום בשביל עסקה טובה מחר. או במלים אחרות: מי ימצמץ ראשון.
לפנייה לכתב/ת 
